以房抵债协议下债权人权利保护问题研究

文/罗永明

[关键字]以房抵债；债务清偿；债权人权利。

引言

在中国现行法律体系下，对以物抵债的规定较少，但这并不影响以物抵债在民事交易中的影响力。以房抵债本质上是以物抵债，这不仅实现了原债权的受偿，还催生了新的交易，符合民法中鼓励交易的价值导向。

然而，在实践中，以房抵债仍然存在许多问题。笔者以“以房抵债”为关键词在裁判文书网上进行搜索，检索到共计89178 篇裁判文书，并且案件量每年迅速增加。其中，民事案由占比87.32%，执行案由占比6.72%。因此，在实践中以房抵债引起的纠纷主要集中在民事领域与执行领域。

理论研究界近年才开始对以房抵债领域进行探索，较早的研究可以追溯到2017 年。该研究是通过类型化的研究方法界定以房抵债协议的相关法律问题。随后，又有研究将这些类型进一步具体化，逐渐形成了以房抵债协议的主要风险点。

目前，就以房抵债协议本身而言，存在有效、无效之分；就房屋的状态而言，存在被查封、产权 疵等情形。此外，在协议履行过程中，债务人违约的风险也非常高。因此产生了两个核心法律问题，即以房抵债协议存在哪些风险，以及如何避免上述风险从而有效保护债权人权利。

一、房屋过户时债务人违约

（一）风险成因

除债权人受偿债务外，以房抵债还可能给债权人带来房屋升值所产生的附加收益，但房价上涨也可能会促使债务人违反以房抵债协议。在实践中，绝大部分选择以房抵债的债务人会在被抵债房屋升值后违约。原因在于债务人应偿还的债务一般是相对固定的数额，而房屋一旦升值，债务人履行以房抵债协议就会损失升值部分的收益。

有观点认为，债务人违约是放弃了对自己不利的债务履行方式，债务人在两个合同并存的情况下可以随时反悔，这并不会影响债权人的利益。笔者不支持这个观点，主要是基于三点理由。第一，违约严重违反了民法的基本原则。《民法典》第七条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实， 守承诺。”违约违反了诚实信用原则，不应被承认或变相承认。第二，违约责任一般适用无过错原则。《民法典》第五百七十七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，债务人不得以“放弃了对自己不利的债务履行方式”“不会影响债权人的利益”等进行抗辩。第三，严重损害了债权人的权利。在实践中，许多债务人会通过“以房抵债”的名义延迟履行债务、转移资产，事后再拒绝执行以房抵债协议。此外，债权人与债务人达成以房抵债协议后，债权人可能会为合同的履行做必要的准备，并支付相关费用。如果此时债务人违约，债权人一定会产生损失。

（二）应对措施

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条的规定，在债务履行期限届满后达成以房抵债协议，房屋尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，只要不存在合同无效情形，法院应予以支持。因此，在实践中，债权人应在协议中约定违约条款，明确相应违约责任。

实际上，债务人拒不交付房屋对债权人的影响未必很严重。当债务人违约并拒绝交付房屋时，债权人可以向法院申请强制执行。因此，值得债权人注意的，是债权人未能及时受让房屋时，债务人对房屋实施处分行为，使第三人善意取得房屋。债权人当初签订以房抵债协议是为了快速受偿债务。如果出现上述情况，则不仅原债务没有得到快速受偿，反而可能陷入更复杂的债权债务纠纷中。

笔者认为，对于这种特殊情况，法律应赋予债权人履行选择权。履行选择权是指债权人可以要求继续履行以房抵债协议或者恢复原债权债务关系。当债务人因自身原因无法履行以房抵债协议时，除继续履行原债务外，还应赔偿债权人由此遭受的损失。以上观点主要有以下两点根据：第一，在该特殊情况下，以房抵债协议属于并存债务之一，新债与旧债的履行存在先后顺序。这不仅能更加明确实际操作，同时也能肯定以房抵债协议的独立价值。第二，从保护债权制度出发，应当优先保护债权人的合法权益。进入执行阶段后，如果债务人违约，则应当在房屋过户困难的情况下优先保护债权人。

二、房屋存在权利竞合

（一）风险成因

以孙某与甲公司、乙公司案外人执行异议纠纷案为例。在本案中，债务人甲公司与债权人孙某于2009 年10月签订了一份以房抵债协议，用以抵偿建设工程款。甲公司将房屋实际交付给孙某，但双方并未进行房屋过户登记。2009 年12 月，甲公司及其关联公司又将包括该抵债房屋在内的一系列房产抵押给乙公司用于借款，并完成了房屋抵押登记。当乙公司在2010 年向法院申请强制执行这些抵押房产时，孙某的抵债房屋也被查封，从而引发争议。此类债务人未将抵债房屋过户给债权人后又将该房屋用于其他目的的案件在司法实践中并不少见，最终导致抵债房屋上出现权利竞合。

对于债权人而言，由于抵债房屋未进行过户登记，其只享有一般的债权请求权，而第三人却享有抵债房屋的抵押权，这一权利明显优于债权人一般的债权请求权。因此，对于以房抵债协议的债权人而言，这样的情况显然是非常不利的。

此外，在本案中还有一个关键事实，即孙某作为建设工程的承包人，与发包人甲公司签订了“用已建成工程来抵扣建设工程款”的以房抵债协议。甲公司后来向乙公司借款时，对包括已抵给孙某的房屋在内的一系列房产进行了不动产抵押登记。本案还涉及另一个问题，即甲公司在与孙某签订以房抵债协议时，抵债房屋上已存在银行的抵押权。

值得一提的是，关于抵债房屋的权利竞合问题并非只出现在执行阶段，而是在执行阶段时才会被当事人注意到。有时不仅涉及上述抵押权冲突，还可能涉及更为复杂的情况。因此，债务人是否具有对抵债房屋的处分权，以及是否已经获得其他权利人的同意，这两点显得尤为重要。这些因素将直接影响抵债房屋是否能够顺利过户。

（二）应对措施

根据《民法典》第二百二十一条的规定，预告登记是一种在不动产领域预先申请的登记行为，旨在保护未来的物权实现。预告登记制度的关键作用在于未经当事人同意，任何人对预告登记的财产进行的处分，都不会产生相应的物权效力。预告登记通过不动产变动登记的公示公信，限制预告登记义务人对该不动产实施处分的行为，从而实现保障债权人实现债权的功能与作用。

同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，如果以房抵债协议的债权人依据这项规定想要获得权利保护，其前提是必须对以房抵债协议进行预告登记。因此，签订以房抵债协议后，债权人应尽快进行房屋的预告登记，这样可以有效防止债务人事后随意处分抵债房屋。同时，这也可以形成对债务人的威慑，促使其尽快协助债权人完成房屋过户。

对于债权人而言，由于抵债房屋未进行过户登记，其只享有一般的债权请求权，而第三人却享有该房屋的抵押权，抵押权明显优于一般的债权请求权。因此，对于以房抵债协议的债权人而言，这样的情况显然是非常不利的，债权人应及时办理过户登记。

当案件进入执行阶段时，对债权人的保护非常有限。根据“金钱债权平等受偿”的原则，不是所有以房抵债协议的债权人在执行阶段提出的执行异议都能得到支持。如前文所述，当以房抵债协议的债权人是承包人或抵押权人时，债权人享有优先受偿权。具体而言，当发包方为抵扣建设工程款与承包方达成以房抵债协议时，债权人在执行阶段可优先于其他债权人受偿。在查封过程中，法院应排除此类房屋。此外，如是以房抵债协议抵押权人为实现抵押权而签订，只要不损害第三人的利益，就应确认其效力。当抵债房屋设定了抵押权时，如在执行阶段随意查封，会损害债权人的合法权利。因此，债权人是承包人或抵押权人时，其在执行阶段申请排除第三人的强制执行，法院应予以支持。

三、协议实际无法履行

（一）风险成因

1.协议无效。在司法实践中，债权人与债务人过早签订的以房抵债协议容易被视为无效合同。这是由于以房抵债协议在性质上被认定为“让与担保”。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条的规定，当事人在债务履行期届满前达成以房抵债协议，房屋尚未交付债权人的，法院应向当事人释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。

因此，当债务履行期限届满时，如果债权人在未进行清算的情况下直接转移房屋所有权，则可能会涉嫌利用债权人的优势地位侵犯债务人的合法权益。此时“让与担保”构成流押条款，属于无效合同。

即使以房抵债协议并不属于这种情况，法院通常也会避免对过早签订的以房抵债协议的效力作出判断，而只审查原债权债务关系。因此，在借款合同签订的同时，或者在债务履行期限届满前签订以房抵债协议，虽然债权人看似得到了保障，实则可能会陷入协议无效的境地。

除此之外，若以房抵债协议中的内容违反其他强制性法律规定，同样也可能导致以房抵债协议被认定为无效。如果协议内容中存在这些情况，则会影响到协议的效力。

2.法院查封。法院查封是一种依靠国家强制力的执行方式。查封后，债务人失去了对被查封物的控制权，此时所有相关利益方包括第三人都无法予以干涉，利益冲突常在此阶段达到顶峰。在以房抵债协议中，接收房屋的一方往往会变成这样的“第三人”。

以时某与卢某案外人执行异议纠纷案为例：在此案中，债权人时某与债务人桂某签订了以房抵债协议。随后，抵债房屋遭到公安局与法院两次查封。在这种情况下，作为一般债权人，时某实际上失去了对该抵债房屋的控制，无法阻止法院的强制执行。这意味着一般债权人除申诉撤销查封外，无法取得抵债房屋的控制。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条没有明确以房抵债的房屋接收方在保护范围内。因此，当房屋被查封并且经申诉后无法撤销时，房屋接收方的权益保护将面临巨大挑战，而且较大可能无法得到法律的支持。

3.产权 疵。在司法实践中，产权 疵存在以下三种类型。第一，商品房产权证无法获得。具体情况包括开发商无法获取“大产权证”，从而无法为购房者提供“小产权证”以便进行抵债房屋的过户。此外，还可能由于购房者未支付相关税费、以虚假资格买房等原因而无法获得商品房产权证。第二，其他原因。例如，在建工程违反法律法规、产权资料缺失或不清晰等。第三，该抵债房屋为“小产权房”，即在中国农村与城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。

有观点认为，以建造在非债权人所在集体经济组织中的成员的宅基地、未经政府批准的划拨土地上的房屋及小产权房为客体进行以房抵债的，该以房抵债协议无效。笔者不支持该观点，理由如下。第一，合同的生效与否并不完全取决于客体的情况。例如，民事主体不能因未来物不确定而否定基于该未来物达成的相关协议。因此，客体的

疵并不一定导致合同无效。第二，在民事活动中，无法期待所有当事人都具有足够的法律知识，更不能要求其对合同中的无效条款有全面的了解。债权人与债务人仅仅只是想通过以房抵债的方式解决债务问题。因此，在这种情况下，如果因为该问题而导致合同无效，则债权人将失去主张其权利的依据，而债务人则无需承担任何风险，这显然对债权人不公平。即使抵债房屋存在某些问题，也应确认该协议的有效性，认定该情形属于无法履行即可。此时债权人可以根据该有效协议，寻求其权利救济。

（二）应对措施

1.无法履行时不应认为原债权债务关系已终止。在以房抵债的情况下，新债权债务关系与原债权债务关系构成了法律关系的核心。以房抵债协议的目标与原债权债务关系的目标相同，两者相互配合，都致力于债务的清偿，并在债务清偿完毕后终止，形成一种“并存”的关系。

债的并存，是指为清偿旧债务而负担的新债务与旧债务同时存在的情况。在以房抵债中，以房抵债协议不履行或不适当履行的情况下新债与旧债并存。在司法实践中，法院认为债的并存本质上是“两个并立又有联系的合同”。

如果以房抵债协议发生实际无法履行的情况，则不应认为原债权债务关系已经消除。如果新债与旧债均属于债的变更，则在无法履行的情况下，旧债如果未被清偿，就不能从双方关系中脱离。这与债权人履行选择权的内涵相似，即此时应偏向债权人利益。

按照这一法律逻辑，如果没有当事人的明确约定，则债务期限届满后签订的以房抵债协议与原债权债务关系属于“并存”的债权债务关系。因此，在债务人没有清偿债务的情况下，原债权债务关系不应被消除。当以房抵债协议确定无法履行时，必须为债权人提供一个具有保障性的救济途径。

有观点认为，将以房抵债协议解释为债之并存，本意确实是保护债权人的利益。以房抵债协议无法履行时，原债权债务关系不应被视为终止。如果债权人无法过户房屋，则应恢复原债权债务关系的履行，直至债务清偿完毕。

2.无法履行时债务人的损害赔偿责任

非即时履行的以房抵债协议，可能会遇到多种违约情形。对于债权人而言，最糟糕的情况是这些违约行为最终导致以房抵债协议无法履行。如果无法履行的原因在于债务人，则应支持债权人追究债务人的违约责任。

根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条的规定，当违约行为导致债权人利益受损时，债务人应承担赔偿损失的责任。如果以房抵债协议中包含债务人延迟履行原债务造成的损失，那么即使债务人履行了原债务，其仍需赔偿债权人因债务人违约而遭受的损失，以及签订以房抵债协议与接受新债务导致的损失和其他合理费用。无论从以房抵债协议还是原债务的角度来看，都可以明确将这些认定为债务人违约所导致的损失。在债权人请求恢复对原定给付的履行时，对这笔费用可以一并提出主张。

结论

债权人为了能尽快受偿债务，在签订以房抵债协议时，应考虑房屋过户时债务人违约、房屋存在权利竞合、协议实际无法履行等风险因素。为了避免上述情况的发生导致债权人权益受损，债权人可以通过以下两种方式规避风险。

第一，债务人应严格审核合同条款，尤其是合同的订立时间等核心条款，最大程度确保以房抵债协议的合法性、有效性。当债权人与债务人达成以房抵债的合意后，应立即签订书面合同，严格审核每项条款。债权人对抵债房产的权利主张是建立在以房抵债协议的合法性与有效性之上的。因此，以房抵债协议的签订时间与具体内容对于房屋是否能成功过户至关重要。

第二，债权人在订立以房抵债协议前应谨慎进行对抵债房屋的审查。不动产作为当代经济中价值较高的大宗商品，其担保功能有时会超过其流通功能。因此，一处不动产可能同时存在多个权利主体。除所有权外，还可能存在多个用益物权与担保物权。债权人应密切关注抵债房产的情况，确保在订立以房抵债协议以及房产过户的过程中，抵债房产处于自由与完全的状态。此外，债权人还应谨慎检查抵债房产是否为在建房产、是否获得产权证、是否为债务人单独所有或共有的房产，以及房产上是否存在抵押贷款与其他债务等。