新时期房地产开发项目全成本管理探究

江 诚

（武汉祥悦房地产开发有限公司，武汉 430014）

引 言

房地产开发项目作为我国经济的重要拉动力之一，对于国家的经济增长、城市发展和民生改善具有举足轻重的作用。然而，伴随着市场竞争的加剧，如何通过有效的成本管理来提高房地产开发项目的投资回报率、降低成本风险、提升项目竞争力，以及优化资源配置，已成为房地产企业亟待解决的问题。全成本管理作为一种系统性、全面性的成本控制手段，其在新时期房地产开发项目中的应用显得尤为重要。

一、全成本管理对项目开发的重要性

（一）提高投资回报率

其一，全成本管理有助于企业全面、系统地分析各类成本，包括直接成本、间接成本、固定成本和变动成本等。这种全面性分析使企业能够深入了解项目成本结构，从而制定合理的成本控制措施以降低总成本。其二，全成本管理有助于企业优化资源配置。当企业深入了解各类成本后，能够对人力、物料、设备等资源进行合理配置，提高资源利用效率，进而优化资源配置，有助于降低成本，从而提高项目的投资回报率。其三，全成本管理有助于企业制定合理的项目定价策略。通过对各类成本的全面分析，企业能够更准确地估算项目的成本及利润空间，从而制定合理的售价，以提高投资回报率。

（二）降低成本风险

其一，全成本管理有助于企业准确识别成本风险。通过对项目各个阶段的成本进行全面、系统的分析，企业能够发现潜在的成本风险，并及时采取相应措施进行预防和控制。这一过程有助于降低项目的成本不确定性，进而降低成本风险。其二，全成本管理能够辅助企业制定有针对性的成本控制策略。在识别成本风险后，企业可以根据不同风险特点制定相应的成本控制策略，如优化采购流程、加强合同管理、提高资源利用效率等。这些策略有助于降低成本风险，确保项目顺利进行。其三，全成本管理有助于企业制定风险应对预案。在识别和分析成本风险的基础上，企业可以提前制定应对预案，为可能出现的成本风险事件做好准备。当风险发生时，企业可以迅速启动应对预案，将成本风险的影响降至最低。

（三）提升项目竞争力

其一，全成本管理有助于提高项目的成本效益。通过对各类成本进行全面、系统的分析，企业能够发现成本中的短板和改进空间，从而采取针对性的措施提高成本效益。提高成本效益可以降低项目的总成本，使企业在同类竞争对手中具有更强的竞争优势。其二，全成本管理有助于提升项目的质量和效率。在全成本管理的过程中，企业会对项目各个环节的成本进行深入剖析，从而发现项目中的问题和潜在风险。通过解决这些问题和规避风险，企业可以提高项目的质量和效率，从而提升项目的市场竞争力。其三，全成本管理有助于企业建立良好的企业形象。通过全面、系统地分析项目成本，企业能够实现资源的合理配置，提高成本效益和项目质量。这些都有助于提升企业的口碑和形象，从而在激烈的市场竞争中占得先机。

（四）优化资源配置

其一，全成本管理有助于企业全面了解项目资源的使用状况。通过对各类资源的投入产出进行全面分析，企业能够更加清晰地把握资源配置的现状，发现潜在的问题和改进空间。其二，全成本管理有助于提高资源利用效率。在对各类资源进行全面分析的基础上，企业可以有针对性地调整资源配置策略，从而提高资源的使用效率。例如，企业可以通过优化人力资源、物资采购、施工管理等方面的成本控制，减少资源浪费，降低项目成本。其三，全成本管理有助于企业实现绿色发展。在资源配置的过程中，企业可以借助全成本管理的方法，加大对绿色建筑和可持续发展的投入，从而实现项目的绿色发展。这样的资源配置不仅有助于提高项目的经济效益，还有利于提升企业的社会责任和形象。

二、新时期房地产开发项目全成本管理面临的问题

（一）成本控制不精细化

第一，部分房地产开发企业在成本控制方面仍然存在一定的不足。尽管大多数企业已经认识到全成本管理的重要性，但在实际操作中，部分企业缺乏精细化的成本控制手段，导致成本管理效果不佳。第二，部分房地产企业在成本预算和成本核算方面的方法过于简单。这种简单化的方法往往无法充分考虑项目的特点和复杂性，从而导致成本控制水平低下。在项目开发的过程中，这种低效的成本控制可能会导致资源浪费、成本超标等问题，进而影响项目的整体效益。第三，一些房地产企业在成本控制的过程中忽视了与相关部门和合作伙伴的沟通协作。由于信息不对称，各方在成本控制方面的行动不一致，从而导致整体成本控制效果不理想。这种情况在很大程度上限制了全成本管理在项目开发过程中的优势。

（二）成本风险及不确定性增加

第一，随着市场竞争的加剧，房地产行业经济波动加大，使得房地产开发项目在成本控制方面面临更大的挑战。这些挑战包括原材料价格波动、劳动力成本上升、政策变化等，均会对项目成本产生较大的影响，从而增加成本风险。第二，房地产开发项目的复杂性不断提高。在新时期，房地产项目涉及的领域更加多元化，如绿色建筑、智能化技术等。这些新型领域的应用带来了更高的技术要求，同时也使得项目的成本结构和预测更加复杂，导致成本不确定性增加。第三，在全球化背景下，房地产开发项目越来越受到国际市场和政策的影响。例如，贸易政策的变化可能导致建筑材料进口成本的波动，汇率波动可能影响项目的融资成本，等等。这些因素都为房地产开发项目的成本管理带来了更高的不确定性和风险。

（三）信息化程度不高

第一，部分房地产开发企业在信息化建设方面存在滞后现象。由于企业在信息技术投入和应用方面的不足，成本管理过程中信息获取、传递和处理的能力有限，进而影响全成本管理的效果。第二，信息化程度不高可能导致成本管理数据的准确性和实时性受到挑战。在房地产开发项目中，成本数据的准确性和实时性对全成本管理具有重要意义。然而，缺乏高效的信息化手段会使企业难以及时掌握成本变化情况，从而降低成本控制的针对性和有效性。第三，信息化程度不高将限制房地产开发企业在全成本管理过程中的决策效率。在项目开发过程中，企业需要快速地对成本进行分析和调整。然而，信息化建设滞后的企业往往无法迅速处理大量的成本数据，从而导致决策过程滞后，影响项目成本的优化。

（四）缺乏绿色建筑理念的全成本管理

第一，缺乏绿色建筑理念的全成本管理可能导致企业在项目开发过程中忽视环境保护和资源节约。在房地产开发项目中，资源消耗和环境污染问题尤为突出。而全成本管理如果未能充分融入绿色建筑理念，企业将难以对这些问题进行有效控制和改善。第二，缺乏绿色建筑理念的全成本管理将限制企业在市场竞争中的优势。随着消费者对绿色建筑理念的认同度不断提高，企业在项目开发过程中应充分考虑绿色建筑理念，以提升项目的市场竞争力。然而，若企业在全成本管理中未能充分融入绿色建筑理念，将难以满足市场和消费者的需求。第三，缺乏绿色建筑理念的全成本管理会影响企业在政策支持和优惠方面的获取。政府对绿色建筑的推广给予了许多政策扶持和优惠措施，若企业在全成本管理中未能融入绿色建筑理念，将难以享受到这些政策优势。

三、新时期房地产开发项目全成本管理策略

（一）建立全成本管理体系

首先，企业应明确全成本管理体系的目标与原则。其一，全成本管理体系应以降低总成本、提高成本效益为目标，以持续改进、优化资源配置为原则。其二，全成本管理体系应关注项目的全生命周期，从项目立项、设计、施工、运营到拆除，实现项目成本的全面控制与优化。其次，企业应建立全成本管理体系的组织结构和工作流程。具体而言，企业应设立专门负责全成本管理的部门或岗位，明确全成本管理的职责与权限。此外，企业应建立完善的全成本管理工作流程，确保全成本管理的工作顺利开展。再次，企业应加强全成本管理体系的信息化建设。通过采用先进的信息技术，企业能够实现项目成本信息的实时传递与共享，有助于提高全成本管理的效率。同时，信息化手段还可以实现对成本数据的大数据分析，为企业决策提供支持。最后，企业应注重全成本管理体系的绩效评价与激励机制。通过设定合理的绩效指标，企业能够对全成本管理工作进行有效评价，进而为全成本管理的持续改进提供依据。

（二）引入BIM 技术提高成本管理精细化水平

首先，BIM 技术有助于实现项目成本的可视化。通过三维建筑模型，企业可以直观地了解项目的建筑结构、材料及相关成本信息。此外，项目成本可实时更新，方便各部门进行实时监控与调整，从而提高成本管理的效率。其次，BIM 技术有助于提高项目成本预测的准确性。其一，BIM技术可实现对项目成本的精确计算，避免传统估算方法中的人为因素导致的误差。其二，基于历史数据的数据挖掘与分析，有助于对未来成本进行科学预测，从而实现成本控制目标。再次，BIM 技术可以优化项目设计和施工方案。通过BIM 模型，企业可在项目设计阶段预测并规避潜在的成本风险，从而降低项目成本。在施工阶段，BIM 技术也有助于优化施工方案，提高资源利用率，降低成本和减少浪费。最后，BIM 技术有助于提高项目运营管理的效率。通过建立全生命周期的建筑信息模型，企业可以实现对项目运营成本的实时监控与优化。

（三）实施绿色建筑全成本管理

首先，企业应在项目策划与设计阶段充分考虑绿色建筑的理念。其一，在选址、规划与设计过程中，应遵循节地、节能、节水、节材等原则，降低项目对环境的负面影响。其二，在建筑设计中，应采用环保、节能的建筑材料和技术，确保项目的可持续性。其次，企业应在项目施工阶段推行绿色施工管理，包括严格控制施工现场的环境污染，合理利用资源，减少废弃物排放，提高施工过程中的能源利用效率，以降低项目的生命周期成本。再次，企业应在项目运营与维护阶段实施绿色运营管理。其一，通过对项目设备与设施进行智能化监控与管理，实现资源的高效利用，降低运营维护成本。其二，企业应加强对绿色建筑运营维护的培训与指导，提高人员的绿色意识，确保项目的可持续发展。最后，企业应完善绿色建筑全成本管理制度。这包括制定绿色建筑全成本管理的标准和流程，明确各部门和岗位的责任与权利，以确保全成本管理在项目各阶段的有效实施。

（四）加强人力资源、物资采购、项目管理和财务管理成本控制

首先，加强人力资源成本控制。企业应制订合理的人力资源规划，优化人员结构，提高劳动生产率。其一，通过建立绩效考核制度激励员工提高工作效率，降低人力资源成本。其二，加强人力资源培训，提升员工的业务能力和成本意识，确保人力资源成本的有效利用。其次，优化物资采购成本控制。企业应建立科学的物资采购管理制度，确保物资采购过程中的成本效益。其一，通过采用竞争性招标和集中采购等方式，降低采购成本。其二，企业应加强与供应商的合作与沟通，实现物资采购与实际需求的匹配，避免浪费和滞销。再次，强化项目管理成本控制。企业应通过有效的项目管理体系，确保项目实施过程中的成本可控。其一，项目进度和质量的严格控制有助于降低返工、拖期等成本损失。其二，企业应加强对项目风险的识别与应对，降低因项目风险导致的成本损失。最后，提高财务管理成本控制。企业应建立完善的财务管理体系，确保财务成本的合理分配与控制。其一，通过合理的资金筹措方式，降低企业融资成本。其二，企业应加强对内部成本核算和报告的监督与审计，确保财务信息真实、准确，为成本控制提供有效支持。

（五）利用现代信息技术手段提高成本管理效率

首先，利用大数据技术优化成本管理。企业应收集、整理和分析各类成本数据，挖掘潜在的成本节约机会。其一，大数据分析有助于企业发现成本控制中的问题和短板，为优化成本结构提供依据。其二，通过对历史成本数据的分析，企业可预测未来成本趋势，为决策提供科学支持。其次，运用云计算提高成本管理效率。企业应构建基于云计算的成本管理平台，实现成本信息的实时更新与共享。其一，云计算平台可以提高成本数据处理速度，减少企业对硬件资源的依赖。其二，通过云计算平台的数据共享，企业可实现跨部门、跨地域的协同成本管理，降低沟通成本。最后，采用人工智能技术提升成本决策水平。企业可运用机器学习、神经网络等人工智能技术，为成本决策提供智能化支持。其一，人工智能技术可帮助企业在大量数据中自动识别成本驱动因素，为成本控制提供有针对性的建议。其二，人工智能技术可在企业成本预测、风险评估等方面发挥作用，提高决策的准确性和及时性。

结 语

展望未来，随着绿色建筑、数字化建筑、智能建筑等新兴技术的广泛应用，房地产开发项目的全成本管理将面临更多挑战和机遇。房地产企业需要不断地学习和借鉴先进的成本管理理念和方法，以适应不断变化的市场环境。此外，企业应关注政策法规的变化，积极参与政策制定和行业标准的完善，以推动行业的可持续发展。