工业厂房建设全过程工程咨询组织管理创新探索

陈建辉

福州市建筑设计院有限责任公司

引言

本文以福州市首个提升改造类工业厂房项目为例，对其在项目全寿命周期中采取1+N+X 服务模式的经验进行总结和分析讨论，以期为类似工程项目中全过程工程咨询服务的开展提供参考。

一、项目概况

中能电气提升改造项目（以下简称“项目”）为福建省福州市第一批工业厂房类提升改造项目，项目位于福州市仓山区金洲北路马榕地铁站旁。项目规划用地面积为20694 平方米（约31.04 亩），设有三栋14 层高层建筑，一栋4 层多层建筑及1 层地下室，总建筑面积约6.2 万平方米。项目建成后拟做产业研发、展厅和对外招租等。项目于2021 年11 月开工，于2023 年2 月竣工，于2023 年6 月完成备案，于2023 年7 月开园，正式投入使用。建设单位采取的工程管理模式为全过程工程咨询+施工总承包。

二、全过程工程咨询服务内容及难点

项目于2021 年5 月完成全过程工程咨询服务招标工作，服务模式采取1+N+X 模式，内容包括工程项目管理、工程设计咨询、工程勘察咨询、工程监理咨询、工程造价咨询、交通安全评价咨询、劳动卫生安全评价咨询、桩基检测等，同时附带增值服务BIM 模型辅助设计咨询等。

项目全过程工程咨询难点如下：一是项目建成后涉及改造多，专业交接界面多，设计既要满足厂房建设标准，又要满足后期营运标准。二是业主建设投资资金有限，要求限额设计。三是项目临近地铁风亭站，施工过程应做好地铁保护监测工作，周边条件对施工影响大，综合协调管理难度大。

三、充分发挥“项目管理”优势，解决全过程工程咨询难点

项目管理是否规范到位，直接影响工程的开展和工期进度，全过程管理涉及项目全寿命周期，从项目策划开始，至项目运营，对项目管理的规范性、合理性、成效性提出更高要求[1]。要求项目管理团队转变传统管理思想，以“全咨”的视觉角度积极应对内部和外部的不利因素，树立整体性意识，积极灵活地开展全咨项目管理，充分发挥“1”的优势[2]。

（一）分析项目投产需求，配合业主靠前改造

在项目筹建初期，业主对项目投产后的运营和定位较为模糊，仅对项目投资、进度和质量较为关注。但随着项目进度的推进和业主专业招商团队的引进，业主对项目的定位渐渐清晰明朗，招商需求也不断提出。总结业主需求分析结论，主要有以下几个方面：一是确保按期竣工交付；二是不影响竣工验收前提下，尽量满足招商业态提出的改造；三是招商提出的租户切铺应尽量满足后期污水排放预留条件；四是对大容量用电客户应预留用电接入条件。

“全咨”项目管理针对业主需求，在项目实施阶段中，协调项目设计团队根据业主需求出具设计变更，协调项目监理团队和项目施工团队按设计变更进行业主需求落地。在全过程工程管理理念下，项目“全咨”所有负责人及项目施工的所有负责人均需要保持全局意识和观念。在执行工作过程中，应服从上级指令，保持上下级的沟通和联系，使指令能够顺利下达最终执行者，使工程项目能够顺利开展[3]。

（二）全面优化限额设计，满足业主投资需求

经验表明，工程项目的投资控制关键在设计阶段，设计阶段的管控对整个项目的投资影响程度达到75%以上。在项目“全咨”合同中，业主对项目工程费用有明确的约定，要求在限额投资内进行限额设计。

“全咨”管理团队重点关注设计阶段管控，指导设计团队在方案设计阶段进行多方案结构体系的经济指标比选，并注重四大设计优化：功能设计优化、流线设计优化、限额设计优化、BIM 辅助优化。

一是设计优化主要体现在：对地下室层高及流线进行了优化，提高停车效率，缩减地下室面积；对电梯数量及位置进行了优化，减少货梯数量，优化电梯参数；对景观设计进行优化，结合后期改造预留，种植美观易成活的植物；对局部重点部位进行夜景设计，用较低的投入，得到很好的企业展示效果。

二是限额设计方面，根据确定的投资估算、设计任务、设备选型，提出合理的优化建议。在结构选型及梁系布置方面，进行多方案经济指标比选。其中，3栋14 层高层建筑钢筋单方指标均控制在40kg/m2以下（见表1），整体单方造价控制在2200 元/m2左右，对标当地同类工程项目的经济指标，本项目造价管控成效优势明显。

表1 单项指标汇总表

三是BIM 辅助优化方面，应用BIM 技术完成建筑、结构、机电安装、视频监控、电梯、景观装饰等专业的三维模型，进行多专业模型的模拟碰撞、供设计查缺补漏、优化管线交叉、优化层高等，同时也减少施工过程中的错漏碰缺，减少返工。同时，也将BIM成果提供给施工单位和监理单位，便于监理单位的过程监管和施工单位的管线排布等。

（三）全面调研周边环境，积极做好地保监测

因项目位于地铁马榕站—金山站区间50 米控制保护区范围内，施工时需对地铁5 号线进行保护性监测。通过监测动态收集地铁结构变形信息，掌握结构变形情况，保障运营安全，确保工程的可靠度。地铁保护性监测工作由业主委托的第三方（福建省建筑设计研究院有限公司）承担。项目“全咨”管理团队参与项目地保监测方案专家论证会，听取专家意见，并督促第三方修改监测方案，审核后提交地铁集团和建设单位备案。监测方案中主要监测内容如下：一是车站结构轨行区水平位移和竖向位移监测；二是区间结构水平位移、竖向位移及收敛监测；三是轨行区沉降复核监测；四是车站结构站厅层、2 号风亭及C出入口竖向位移监测。

监测单位定期提交监测成果报告，包括每次监测成果报告、周监测成果报告及最终监测报告。通过最终监测报告反馈，项目施工期间，地铁保护性监测各项指标均在规范允许范围内，地铁保护工作圆满完成，现场施工也按计划进行。

四、全寿命周期管控要点分析

（一）项目策划管控要点

在项目策划管控方面，“全咨”管理团队重点关注以下几个方面：风险控制策划；进度控制策划；投资控制策划；总体功能布局策划；后期运营策划。

一是在风险控制策划方面，建立项目各阶段的风险控制清单，提出风险应对措施，并确定风险监控责任人。二是在进度控制策划方面，制定项目整体进度计划表，编制进度计划横道图及网络图。在施工实施阶段，通过项目驻场实时监管现场进度，并采取适当的纠偏及赶工措施，以满足项目整体工期计划。三是在投资控制策划方面，以业主和代建视角，制定项目《全景计划》及《合约规划》，特别注重设计阶段，充分发挥技术高度和技术水平，做到限额设计的终极目标，从而实现业主投资限额的控制目标。四是在总体功能布局策划方面，明确合理的功能分区与简洁流畅、互不干扰的交通流线是项目高质量、高效率运行的关键。功能分区策划：总平布置时充分考虑了城市道路界面、城市天际线等多方面因素，创造错落有致的体量组合，充分发挥出了本地块的价值。在东侧沿金洲北路设置人行主入口，塑造企业文化广场；南侧作为主要车行出入口，北侧作为次要车行出入口兼作消防紧急出入口；场地内人车分流，交通组织通畅合理。在后期运营策划方面，精细化的后勤管理是项目正常运营的重要保障。五是在后期运营保障系统有以下七大项：污水处理系统、物业管理系统、绿化美化工程系统、垃圾处理系统、物流传输系统、餐厅及供应保障系统和安保系统。优化方案确保各系统的独立性，同时保障总系统的协调性。

（二）项目实施管控要点

在项目实施管控方面，“全咨”管理团队重点关注以下几个方面：进度管控；质量管控；安全管控；成本管控；BIM 应用管控。

在进度管控方面，控制重点：一是设计、施工与招采的有机结合；二是利用BIM 技术解决交叉施工的顺序；三是详细的进度监控体系，关键路线及两条总时差最短的非关键路线；四是分段报批、节省工期；五是进度风险预测，进度协调会议，方案优化。

在质量管控方面，质量管理基于BIM 模型与流程关联的功能特性，可以将传统现场质量检查工作通过配套移动端进行管理，支持与BIM 模型进行联动，相关处理人员可以通过流程内容了解整改要求，如果有模型联动可以准确定位整改的内容。

在安全管控方面，控制重点：一是建立完整的安全制度和机构，明确相关部门相关人员的安全职责，检查安全文明施工费用专款专用，不得挪作他用。二是建立完整的日常巡查、检查制度，把安全教育和安全技术交底落到实处，真正做到把现场的安全事故控制到零风险。三是安全质量管理精细化。BIM 技术可以实现与现场管理手机客户端软件功能的结合，在监督进程与施工安全质量管理方面能够充分发挥作用，从而提高工程的质量安全水平，便捷了解项目工作进展情况，实现项目级和企业级的实时监控。

在成本管控方面，注重过程控制和目标导向，特别注重设计阶段和招采阶段的成本管控，清标和清单核对后，签订“固定总价”模式的施工总承包合同，利于建设单位控制项目总投资。在施工图设计环节，项目专业深化设计必须在投资概算的框架下，保证投资总额不被突破。项目管理单位牵头设计团队与建设单位进行多轮对接，基本的使用功能复核，避免遗漏，减少变更。在招采环节，工程量清单根据招标文件、施工图和相关技术资料、施工场地条件等编制，全面了解工程的相关资料、实际的施工条件、技术规范，准确描述项目特征。组织清标，避免不平衡报价。

在BIM 应用管控方面，利用BIM 工具进行工程量算量复核。在设计阶段进行碰撞检测并完成设计优化、消防演练和地下室车流量分析等。在施工现场进行监控，集中集成视频监控、消防安全、门禁、巡更、入侵报警、设备安全等一体化安全平台，提升项目管理效率。利用BIM 工具+BIM 平台，前端人员实时或定期更新数据，后台项目管理组或领导能实时查看项目进度，与计划进度进行对比并随时进行动态进度调整，从而达到进度控制，进而间接达到成本控制。

（三）项目数字化管控要点

本项目的数字化管理应用于全过程工程咨询的各个阶段和各个工作环节，确保相应的组织管理、人力资源、IT 环境等满足各阶段的要求。在实施过程中提供承担建设项目全过程项目管理的数字化管理支持，同时提供项目建设过程中所需的勘察、设计、监理、运营维护咨询等专业咨询服务业务的数字化管理支持。

本项目全过程工程咨询数字化管理基于品茗公司（企业合作方）开发的桩桩APP 软件平台，实现项目实施阶段的数字化管理，重点实现实施阶段的安全、质量、进度、成本及资料数字化管理，如图1。

图1 数字化平台管控图

结语

本文以实际案例为背景，对项目全过程管理的组织模式和管理要点进行重点阐述。在该模式下，全过程工程咨询项目管理团队可以通过专业分工实施多维度的全寿命管理，实现从项目策划至项目竣工及运营的全过程管控，过程管控中实施项目数字化管理从而实现管理的精细化和高效化，促进项目增值[4]。