金地告急

江一苇　马小雨

一代地产大佬突然辞任，引发股债震动。

10月中旬，金地创始人凌克因身体原因，申请辞去董事长职务，引发金地多只境内债券跌幅达到20%，部分债券因跌幅过大触发临停，股价也大跌近10%。

金地紧急发出公告，称总裁黄俊灿代为行使董事长职务，是正常的管理团队交接。

凌克急流勇退，恰逢债务偿还的关键时刻。一点风吹草动，都带来各种担忧。

截至10月底，金地市值约230亿，较凌克辞职前跌去两成。

销售疲软、股债双杀、债务压顶，继任者黄俊灿面对的局面，实在棘手。

老帅隐退

凌克今年64岁，在1992年就加入了金地集团前身，即深圳市上步区工业村建设服务公司。

在金地30年，他见证了金地从创立到上市，再到“招保万金”的黄金时代，销售额从2001年的5.34亿元提升至2021年的2867亿元，增长了536倍。

凌克信奉规模和利润平衡的准则，在众多房企争先拉高杠杆、极速扩张时，他选择保守发展，也导致公司的行业排名逐渐下滑，一度被质疑“掉队”。

凌克有自己的节奏。“一家公司好好的，活得久，比突然辉煌一下更重要。”

他的决定是对的。2021年，房地产行业出现疲态，地价成本增高、盈利不及预期，加上三道红线的规定，不少房企爆雷。

金地成了例外，在2022年实现2218亿元的销售额，重回销售排行榜前十。“规模与效益平衡才是第一位，不想在哪个方面太激进。”凌克始终坚持这个想法。

住宅之外，金地还在商办物业、产业地产、长租公寓等方面布局，以及发展代建等业务。

金地没有出现债务违约的情况。去年5月，监管部门力推优质房企恢复公开市场融资，金地还多次入选示范房企名单。

无奈行业境况如此，金地难以独善其身。1-9月，金地营收522.95亿元，微跌1.47%，净利润5801.6万，暴跌98.27%。

7月，金地旗下多只债券价格，数次出现阶段性下跌。从7月开始，凌克也陆续退出金地旗下多个平台公司的董事职位。

凌克此时引退，或许不是一个合适的时机。

10月18日，穆迪将金地的公司家族评级（CFR）从Ba3下调至B3，并将金地全资子公司辉煌商务有限公司的CFR从B1下调至Caa1。

穆迪预计，金地2023年的合同销售额将降至约1590亿元，2024年将降至1450亿元。

过去一年多，金地为保持流动性而减少土地收购，也将限制未来一至两年的销售。

前9个月，金地集团的合同销售1219亿元，同比下降25%，表现逊于市场。

9月中旬业绩会上，凌克就无奈地表示，市场短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件。

求援股东

疲软的销售，拖累金地的运营现金流和流动性。

金地集团的非限制现金余额，从2022年底的544亿元减少至2023 年 9月底的338亿元。

穆迪预计，金地有相当大规模的债务到期，包括约230亿元的境内外债券，将在2024年底之前到期或可回售。

鉴于其融资渠道减弱，公司将使用内部现金偿还大部分债务，将给其流动性状况进一步带来压力。

接替凌克挑起重担的，是金地集团的老将黄俊灿。

黄俊灿现年52岁，1992年在同济大学工民建专业毕业后，以管培生身份加入金地集团，至今已30年。

“经过多方充分沟通后的安排，黄俊灿总裁代理董事长职责。我们相信，这个安排有助于公司管理团队的平稳过渡，以及公司的长期稳定发展。”金地集团回应称。

黄俊灿的能力不容小觑。

一名曾与黄俊灿共事的人士评价称，他深谙商业逻辑，在房地产与金融两个领域游刃有余，擅长跨领域融会贯通。

以黄俊灿为首的团队在做各种努力，一个方向是找股东救援。

9月16日，金地集团发布公告称，第二大股东福田投资将根据区域发展的需要，研究为金地集团在公开市场发行公司债或中票提供担保等增信措施。

碍于金地股权分散，能否获得股东方的帮助，还是未知数。

在2013年之前，金地的第一大股东一直是福田投资。

2014年，险企纷纷举牌金地，富德生命人寿取代福田投资，成为金地的第一大股东，持股比例接近30%，第二大股东则被大家保险占据。

从2021年开始，大家保险着急“逃离”地产股，多次减持金地。

天眼查显示，截至2023年9月底，金地集團第一大股东仍为富德生命人寿，持股比例为29.83%；福田投资回归第二大股东的位置，持股比例为7.79%；大家保险退至第三位。

关键时刻，险资不太靠谱。

“公司的职业经理人制度已经持续多年，前两大股东中，富德生命人寿提供资金支持意愿较低，福田投资持股比例较少，金地不对股东救助抱过多期待。”金地相关负责人此前公开透露。

截至9月底，金地总资产4099亿元，总负债2954亿元，有息负债余额超过1000亿。

当前市况下，向这样一家地产巨头施以援手，非常考验决策者的勇气。截至目前，此类担保发债仍未落地。

让金地稍感安慰的是，三季度的销售金额，已连续三个月环比回升。

以黄俊灿为首的金地管理层，还是得靠自己渡过难关。