预告登记制度的法律解析与实践应用

吴 婷

白俄罗斯国立大学，白俄罗斯 明斯克

2023 年4 月25 日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布：全面实现不动产统一登记，并构建不动产统一登记制度体系，增强登记工作的透明度和公正性。通过建立统一的信息登记平台，公开不动产的登记信息，包括权属、限制性条件、抵押状态等，购房者和权益人可以更便捷地获取不动产的真实情况，减少信息不对称和欺诈行为。而商品房预售制度下的商品房预告登记及抵押预告登记在实践适用中被搁置，此制度的创设，旨在加强对开发商不当行为的监管，提高购房者的知情权和保护水平，维护房地产市场的秩序和消费者的权益。

预购商品房经预告登记，受让人的权利优先于第三人的权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《民法典》第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”［1］预披露登记，合同债权人将其对不动产的债权情况进行登记，并在不动产登记簿上留下相应的记录。购房者可以通过查询预告登记信息了解是否存在与不动产相关的债权，进而在购房决策中作出明智的选择。如果第三人在知晓预告登记的情况下进行不良交易，将可能承担被撤销交易、赔偿损失、违约责任、民事诉讼的法律责任。

一、不动产预告登记的现行状态

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百二十一条与《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，规定了申请预告登记的程序、所需材料以及登记机构的处理方式等方面的内容。通过对预告登记制度的解析，我们发现该制度存在一些限制和挑战，其中之一是需要买卖双方在合同中明确约定预告登记的内容。若无书面约定，单方无法独立进行预告登记的申请。对比而言，商品房预售合同备案登记制度更广泛采用，更易实施。实践过程中，购房者很难凭借一己之力就合同条款的具体内容逐一与开发商展开磋商，在客观上限制了单方预告登记的机会。

司法裁判对“预告抵押登记”“优先受偿权”等类案件的裁判结果差异较大，支持或不承认预抵押登记具有优先受偿权效力的裁判理由也不相同。有法官认为预抵押登记属于债权登记而非物权登记，其观点是：因为商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在，但其性质依旧为合同标的之债，从而区别于不动产抵押登记属性。有法律界人士认为，预抵押登记和抵押登记具有相似的法律性质，原因是预抵押登记有明确的标的物、范围、内容等，所以银行对预抵押登记未履约的债权享有优先受偿权。

（一）预告登记的概念

关于预告登记概念在学界呈现多方争鸣的状态。王利明教授在《论<民法典>物权编中预告登记的法律效力》一文中指出：“预告登记称为暂先登记、预登记、预先登记等，是指为确保一项旨在发生未来的物权变动的债权请求权之实现，而向登记机构申请办理的预先登记，能够引起物权变动法律效果的发生。预告登记，债权人以实现不动产物权变动为内容的请求权的效力被增强了。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。［2］孙宪忠教授则认为：“预告登记是当事人对未来所期待取得物权而享有请求权，法律为保护这一请求权而进行的登记”。

预告登记制度起源于普鲁士法规定的异议登记，1896 年《德国民法典》对预告登记制度作出详细规定，之后相继被瑞士、日本等国及我国台湾地区所使用，根据本土特色制定了预告登记规则。在我国早期推进城镇化进程时，常有商品房买卖合同被撕毁的行为，签署合同无法规避开发商一房多卖、价高者得，购房者支付了定金却仍将面临毁约或其他权属纠纷的情形，对购房者的影响极其之大。因此，为维护市场经济的发展和人民生活的需要，通过合法渠道保护弱势的一方，维护社会稳定发展便成为了当务之急。孙宪忠等教授主导起草的《物权法草案学者建议稿》详细规范了预告登记的对象、效力、预告登记中义务人的抗辩权以及预告登记的注销等方面［3］。在起草者看来，预告登记具备限制房地产开发商等债务人处置权利的功能，以保护债权人在将来能够实现其债权。对债权人在债务人处置不动产时能够及时行使其权益，避免债务人以不当方式处分财产，损害债权人的利益的社会问题上有特殊的功能。［4］最终，在2007 年颁布的《中华人民共和国物权法》（已废止）第二十条中确立了不动产预告登记制度，其后，《民法典》第二百二十一条吸纳了该条款，并同样强调了预告登记在保护不动产交易中处于弱势地位的预购人的合法权益方面的精神和宗旨。

（二）抵押预告登记的概念

“预抵押登记”是预售商品房主要的担保制度，是指购房者在商品房预售制度下用于购买正在建设、尚未建造完成的房屋，按《财政部关于规范国有金融机构资产转让有关事项的通知》有关规定，支付首期房款，通过商业银行贷款并支付完成其余的购房款，并抵押给银行作为偿还贷款的担保，这一共识在理论界和实务界得到了普遍赞同。商业银行在借款人违约的情况下，可以通过处置预购房产来优先收回债权的款项。有利于维护商业银行的利益并增加其对预购房产的担保保障。同时，这也为借款人提供了一种动力，促使其按时履行还款义务，以避免丧失所购房产的风险。

依据《民法典》增设抵押期间转让抵押财产“抵押权不受影响”的规定，各地不动产登记机构推出了“公证提存+免赎楼带押过户”的商业模式。房地产交易过程中，买卖双方的购房款资金由公证处提存到专用账户进行监管。公证处作为第三方机构，负责接收、保管和支付购房款，确保购房款在交易完成后按照约定的条件和流程进行支付，买方不需要支付额外的赎楼费用，免除了抵押权的注销手续。这一模式简化了过户流程，提高了过户的效率，并降低了买方的经济负担。

二、实现“双预告”登记制度的法律解析

在我国全面实现不动产统一登记时代背景下，全面实现“双预告”登记制度，落实预告登记及预抵押登记制度，有助于实现“交房即交证”物权所有权。

（一）“双预告”登记实现的必要性

2023 年，宁波首开先河推行了“双预告”登记试点改革公证。购房者可以在线上完成预告登记及预抵押登记，并联动推送至指定的商业银行。［5］推进“双预告”登记制度的优势如下：

1.有助于推动预告登记的落实，保护购房者合法权益。以往商品房预售实践中预告登记制度是存在被架空的风险，推动预告登记方能实现初衷。

2.在政府指导下推动预告登记后，可保障商品房的物权，切实维护购房者合法权益。司法界对以往的备案登记制主流观点是认为该登记制度不具有物权公示作用，也不产生准物权效力。是房地产管理部门为规范房企销售，防止开发商“捂盘”以及“一房多卖”，从而建立的一个网络化管理系统。推动“双预告”登记制度，能更好地实现《民法典》第二百二十一条规定的制定目的及立法精神。

3.提升登记和传输数据质量。不动产登记机构可以将相关登记信息推送给税务部门，包括不动产的所有权归属、交易价格等信息。税务部门则根据这些信息对购房者进行税款征收，例如房产税、契税等，以便税务部门能够根据登记信息对购房者进行税款征收。

4.不动产登记机构将延伸其服务网点至商业银行，与银行建立紧密的合作关系。购房者无需此外前往银行，这种“一站式”服务模式能够有效地简化购房者的操作流程。

5.二手房交易“带押过户”新模式下，银行凭预告登记审批贷款双方进行不动产过户登记后再发放贷款，抵押权注销和新设立同步进行，简化了流程，提高了效率。

6.全面实现不动产登记信息网上查询，防范交易风险。有助于解决商品房预售制度在实际操作过程中时常因信息不对称、制度不规范和监管不健全，致使大量消费者无法有一个统一信息平台获取相关信息的问题。

（二）“双预告”登记的症结

1.预告登记制创设目的是保障买受人预期物权的实现，实践中采用备案登记制度更具有普遍性，预告登记需买方和卖方达成书面合意方可办理，往往房地产开发商并不会主动推进预告登记的实现，在客观上限制了单方预告登记的机会，架空对预告登记制度的需求。程序性过于繁琐，购房者跟开发商签订商品房买卖合同后，双方还需要到房地产管理部门进行备案，再凭借备案登记证明及其他资料前往不动产登记部门办理预告登记。

2.预抵押登记并非一种新的登记模式，在预抵押登记中，建筑物抵押登记是主要的登记内容。该登记涉及具体的建筑物，包括其位置、楼层房号、面积以及约定的交付时间等信息。这是为了确保购房者在购买过程中能够看到实际的建筑物外观和规模，增加交易的透明度和可靠性。预抵押登记的引入对于房地产市场有一定的影响和作用。它提供了一种保障机制，确保购房者在购买预售商品房时能够借助抵押贷款等金融手段，减轻购房压力并提高购房的可负担性。同时，预抵押登记也为金融机构提供了更有保障的抵押物，并降低了贷款风险。

三、启动“双预告”登记制度的实践应用

（一）促使备案登记与预告登记制度进行衔接

全面实现“双预告”登记制度方能为购房者减轻更多的购房物权与债权相转化的应用负担。网签备案登记与预告登记并轨，这一举措的主要目的是提高登记工作的效率和便利性，以及加强不动产登记与金融机构、税务部门之间的衔接和信息共享。其建立和完善信息化系统，支持在线申请、审核、查询和结果通知等功能，通过网上办理的方式使登记更加便捷和高效。不动产登记机构将积极与房地产开发企业、房屋经纪机构合作，延伸登记端口，为购房者和开发商提供便民的登记服务。

同时，不动产登记机构会积极向税务部门和银行业金融机构发布预告登记的结果，以便金融机构对预告登记结果进行贷款审核，税务部门则可以根据预告登记结果开展税款征收相关工作。这种信息共享和衔接的方式能够提高金融机构和税务部门对不动产交易的准确性和便捷性，同时也能够为购房者提供更加便利的金融服务和税务管理。

（二）提高双预告登记的机关协作，提升政务服务质效

提高双预告登记的机关协作并推行线上办理，旨在提升政务服务的效率和便利性。在新的办理方式下，申请人通过登记机构与相关部门的信息共享，获取所需的申请材料并上网办理，不动产登记机构在线审核，将一般登记和抵押登记的办理时间压缩至5 个工作日以内。使得政务服务质效得到全面提升，信息共享的集成也将提高办理的准确性和效率。

向公民、开发商和金融机构等利益相关方进行广泛宣传活动，传达“双预告”登记制度的意义、具体流程和操作要点，并进行培训，以加大对“双预告”登记制度的宣传力度，提高相关主体对该制度的认知度和理解度，并提升其在实际操作中的应用能力。这有助于推动“双预告”登记制度的顺利实施。

四、总结

在不动产统一登记全面实现的背景下，普及推广商品房不动产“双预告”登记具有重大的意义和价值。这一制度涵盖了商品房预告登记和抵押预告登记两个方面，为不动产交易提供了更全面的法律保护和风险防范。

一方面，商品房预告登记的推行能够保障购房者的权益。预告登记制度可以确保购房者的预购权益得到保护，防止开发商多重销售、恶意资产转移等行为，从而避免购房者的利益受损。通过提前登记，购房者可以在交易过程中获得更多的信息和保障，增加交易的透明度和可靠性；另一方面，抵押预告登记的推行有助于保障债权人的利益。通过抵押预告登记，债权人可以确保在借款人未履行还款义务时优先受偿。这为商业银行等金融机构提供了更可靠的抵押担保，促进了金融机构向购房者提供贷款的积极性，同时也为购房者提供了更多的融资渠道和机会。“双预告”登记的全面推行还有助于提高不动产登记工作的效率和透明度。通过将登记工作线上化，实现一窗受理和并行办理，可以大幅压缩办理时间，简化办理流程，提高办理效率。同时，信息共享和数据传输的加强也能够提高登记簿和数据的质量，减少错误和纰漏，提升登记的精确度和可信性。

全面普及推广商品房不动产“双预告”登记制度，是我国不动产统一登记制度建设的重要举措。它能够保障购房者和债权人的权益，提高登记工作的效率和透明度，进一步推动不动产市场的健康发展和法治建设。