基于建筑功能视角的住宅商品房基本房产分摊模型探究

商 曼

（广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州）

引言

房产测绘成果的准确性、合理性备受不动产登记管理部门、房地产企业、普通业主等社会各方关注，住宅商品房的面积分摊计算关系到千家万户的利益。房产测绘主要以《建设工程规划许可证》附图（通过规划报建的报建通图纸）和《建设工程规划验收合格证》附图（通过规划验收或规划条件核实的竣工图）为作业依据[1]，竣工图一般是在报建图的基础上根据实际情况作出部分改动而形成的，因此房产测绘的主要作业基础及来源为报建图，本文以建筑设计单位出具的报建图为研究对象，剖析住宅商品房各部位建筑功能，从而进行准确分摊。房产测绘分摊计算步骤（图1）如下:

图1 房产测绘分摊步骤

（1） 分析商品房报建通图纸，确定整幢商品房各层基本建筑功能组成。

（2） 依次划分每层基本单元、共用区。商品房各层功能组成主要分为两大类：基本单元（各住宅、商铺、办公等单元）、共用区（属于业主共有的公用设施等共有建筑面积）。

（3） 确定各共用区分摊范围、分摊级别，并理顺各分摊层级之间的逻辑关系。

（4） 分摊计算，并检验校核。

1 住宅商品房功能剖析

1.1 住宅商品房基本功能模型

本文选取了广州市2021-2023 年125 栋新建住宅商品房的报建通图纸进行分析，统计每栋住宅商品房的具体功能组成及其出现概率，选取其中出现概率达75%以上的功能得出广州市新建住宅商品房基本功能组成模型，见表1。

表1 广州市新建住宅商品房基本功能模型

1.2 划分基本单元、共用区

按建筑使用功能划分表1 中住宅商品房基本功能模型的各基本单元、共用区，共用区面积按分摊原则分摊给基本单元。基本单元包括首层架空层和标准层的各住宅单元（户）。共用区包括首层的外半墙、电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井等；标准层的外半墙、电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井；天面层的外半墙、电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井。住宅商品房基本功能模型仅有一个功能区即住宅功能区，其范围包括首层电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井；标准层住宅、电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井；天面层电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井。

1.3 确定共用区分摊范围

分摊的重难点是确定共用区的分摊范围，即每一项共有建筑面积应分摊给哪些单元或功能区。通过分析住宅商品房基本功能模型中每一项共用区的设计与使用功能来确定其分摊范围。

（1） 外半墙：房屋地上各层外半墙的面积作为幢共有建筑面积，由地上各层分摊[1]。外半墙分摊给整幢大楼所有基本单元，即所有架空层和住宅单元。

（2） 楼梯、电梯：楼层之间垂直交通使用的建筑部件[2]。楼梯、电梯作为垂直交通空间，由其通往的楼层或功能区进行分摊。

（3） 前室：房间及楼电梯间前的过渡空间[3]。前室与其通往的楼梯、电梯分摊范围一致。

（4） 加压井：为前室、楼梯加压送风的管井，其分摊范围与前室、楼梯一致。

（5） 强电井：敷设动力电等电缆或安装配电箱的电气竖井。布设于住宅楼内的强电井供住宅使用，分摊给住宅单元。

（6） 弱电井：弱电竖井即建筑中为弱电管线提供垂直通道以及设置楼层弱电设备的场所[3]。布设于住宅楼内的弱电井供住宅使用，分摊给住宅单元。

（7） 水井：用于设置给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管等公共功能的管道[4]。布设于住宅楼内的水井供住宅使用，分摊给住宅单元。

（8） 电梯机房：用以安装电梯曳引机和有关设备的房间[5]。天面层电梯机房为电梯服务，其分摊范围与电梯一致。

2 住宅商品房基本分摊模型

2.1 分摊级别

房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，共有建筑面积分摊级别从第一级到第六级，分别为幢共有、功能区间、功能区、层间、层内、层内局部共有建筑面积分摊[1]。针对表1 住宅商品房基本模型，其共有建筑面积分摊有三个级别，如表2 所示，外半墙为整幢大楼所有，其分摊级别为一级（幢共有），分摊给整幢大楼所有功能区（即架空层和住宅功能区）；首层梯廊、天面层楼梯、电梯、电梯机房分摊给住宅功能区，分摊级别为四级（层间）；标准层电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井采用垂直分摊方式：住宅各层共有建筑面积之和在该功能区内作垂直分摊[1]，分摊级别为五级（层内）。

表2 住宅商品房基本模型分摊说明

2.2 计算方法

按表2 的分摊级别自上而下、由整体到局部的顺序，进行住宅商品房共有建筑面积的逐级分摊，下一级的共有建筑面积参与上一级的共有建筑面积分摊[1]，分摊流程如图2 所示，其中:S住宅:住宅套内建筑面积之和；S架空:架空层套内建筑面积之和；δS1:一级（幢共有）分摊建筑面积，即全幢各层外半墙面积之和；δS4:四级（层间）分摊建筑面积，即首层和天面层共有建筑面积之和（包括首层的电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井和天面层的电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井）；δS5:五级（层内）分摊建筑面积，即标准层住宅核心筒各层梯廊面积之和。

图2 住宅商品房基本分摊模型计算流程图

一级幢共有分摊：将一级分摊项（全幢各层外半墙面积之和δS1）面积分摊给整幢大楼所有单元（即架空层和住宅功能区），一级分摊系数K1=δS1/(S架空+S住宅+δS4+δS5)，一级住宅分摊面积为K1S住宅,一级住宅建筑面积为(1+K1)S住宅。

四级层间分摊：将四级分摊项（首层的电梯、楼梯、前室、强电井、弱电井、水井，天面层的电梯、楼梯、电梯机房、强电井、弱电井）面积分摊给住宅功能区，四级分摊系数K4=(1+K1)δS4/[(1+K1)(S住宅+δS5)]=δS4/(S住宅+δS5)，四级住宅分摊面积为K4(1+K1)S住宅，四级住宅建筑面积为(1+K1)(1+K4)S住宅。

五级层内分摊：将五级分摊项（标准层的电梯、楼梯、前室、强电井、弱电井、水井）面积分摊给所有住宅单元，五级分摊系数K5=(1+K4)(1+K1)δS5/[(1+K4)(1+K1)S住宅]=δS5/S住宅，五级住宅分摊面积为K5(1+K1)(1+K4)S住宅，五级住宅建筑面积为(1+K1)(1+K4)(1+K5)S住宅。

因此住宅分摊系数：K住宅=住宅分摊面积/住宅套内面积=[+K1S住宅+K4(1+K1)S住宅+K5(1+K1)(1+K4)S住宅]/S住宅=K1+K4(1+K4)+K5(1+K1)(1+K4)； 住宅实用率：P住宅=住宅套内面积/住宅建筑面积=S住宅/[(1+K1)(1+K4)(1+K5)S住宅]=1/[(1+K1)(1+K4)(1+K5)]。

2.3 实例验证与分析

以广州市白云区2022 年某栋新建住宅商品房报建图为例，经过绘图得出其住宅各户套内建筑面积之和S住宅为10 782.500 0 m2，架空层套内建筑面积之和S架空为392.055 3 m2，外半墙面积之和δS1为585.885 8 m2，首层和天面层共有建筑面积之和δS4为200.549 6 m2，住宅标准层核心筒梯廊面积之和δS5为1 887.100 0 m2；

则一级分摊系数K1=δS1/(S架空+S住宅+δS4+δS5)=0.044 2, 四级分摊系数K4=δS4/(S住宅+δS5)=0.015 8,五级分摊系数K5=δS5/S住宅=0.175 0；住宅分摊系数K住宅=K1+K4(1+K1)+K5(1+K1)(1+K4)=0.246 3;住宅实用率P住宅=1/[(1+K1)(1+K4)(1+K5)]=80.237 5%，与“广州房产测绘数据采集加工子系统”软件计算的住宅实用率80.234 6%相差0.002 9%，证明此模型实用有效。

3 结论

本文从住宅商品房的建筑设计视角出发，分析住宅共用区的设计功能并确定其使用范围，构建的住宅商品房基本分摊模型具有以下特点：

（1） 分摊过程清晰，能更好地为房产测绘从业人员和非专业人士所理解，加强了行业的公开透明性和房产测绘成果的科学性、合理性。

（2） 计算方法简单明了，具有普适性且可扩展性强，目前住宅商品房案例均可在此模型基础上增加若干分摊项进行分摊计算。

（3） 分摊层次分明、逻辑严密，模型结构完整，易于计算机实现，可应用于日常测绘生产，提高房产测绘工作效率。