TOD模式下多业态综合体的成本风险控制策略

沈幼丹

（厦门地铁上盖投资发展有限公司，福建 厦门 361000）

0 引言

随着城市化进程的不断推进，传统的城市开发模式已经难以满足现代社会的多元化需求。交通导向型开发以综合开发模式为主，强调公共交通优先，立足于人的活动需求，从而实现城市空间的高效利用[1]。在TOD模式下，多业态综合体成为一种新型的城市开发方式。多业态综合体是指在一个项目中集成住宅、商业、办公、文化娱乐等多种功能[2]，形成一个多元化、高度集成的生态系统，从而满足人们生活、工作、休闲等多方面的需求。然而，TOD模式下的多业态综合体开发也面临着许多挑战，其中最大的可能就是成本风险。初期投资高、建设和运营成本不易控制、市场和经济风险以及法规和政策风险，都可能对项目的成功带来影响。地铁TOD开发是一种将地铁交通与城市发展整合在一起的城市开发模式，对城市空间优质发展产生了深远影响。滕丽等[3]在TOD站域内部和站域之间开展地铁TOD溢出研究，对合理制定城市基准地价和构建公共资源开发中的利益补偿机制具有重要参考意义。TOD的核心理念是“由公共交通引领开发”，并力争以综合且合理的方式进行城市土地的开发建设。刘定接[4]通过TOD模式下城市轨道交通项目政府收益的评价研究，尝试发现问题、并去分析问题，再提出解决问题的相关建议。

基于上述讨论，本文以集美软件园TOD项目为例，深入探讨在TOD模式下多业态综合体的成本风险及其应对策略，将从项目前期的研究和规划到成本控制、融资方式、运营管理以及风险防控体系的构建等方面提出有效的策略和建议，旨在帮助业界更好地理解和应对这一新型城市开发模式所带来的挑战和机遇。

1 项目概况

集美软件园TOD项目是集团首次自主开发的交通导向型开发项目，占地约3.74万m2，总建筑面积为27.9万m2。该项目的核心定位是为服务软件园三期片区并对集美新城产生辐射效应，其愿景是成为“TOD标杆综合体”和“软三综合配套服务中心”。项目的第一期包括3栋租赁公寓、裙楼和地下商业配套设施，一旦完工，将为该片区带来1 906套租赁公寓和约3.38万m2的商业配套设施。在开发过程中，集团坚守“两手抓、两不误”的原则，确保施工安全与项目进度同步进行，全面实施“全过程、全要素管理提升”的策略。同时，项目团队在疫情防控和文明创城工作中做到全面统筹，努力优化施工组织方案，细化工序管理，确保项目以高效、高标准、高质量的方式稳步推进。

2 TOD模式下多业态综合体的概念和优势

在现代城市发展中，交通导向型开发模式的应用已经越来越广泛。TOD模式是一种以公共交通为主导，注重步行和骑行便利性的城市发展模式，其主要目标是通过优化城市空间布局，提高公共交通的利用率，从而实现城市的可持续发展。在TOD模式下，多业态综合体被视为一种重要的城市开发形式，如图1所示。

图1 TOD模式示意图

在TOD模式下，多业态综合体通过在同一空间内整合住宅、商业、办公、休闲娱乐等多种功能，最大化了土地的使用效率，不仅减少了不必要的土地浪费，还使得原本独立分散的业态得以集中，形成了密集且连续的城市肌理。同时，这种集成方式也使得各个业态之间能够产生协同效应，住宅与商业的结合可以有效吸引和稳定消费群体，提升商业业态的活力，还能提高公共交通的乘坐率。此外，多业态综合体通过集成多种业态，创造了新的商业模式和经济形态。集美软件园TOD项目就是倚仗轨道交通1号线软件园站的交通优势，结合软件园三期办公人群的需求，开发集公寓、商业、办公和酒店为一体的多业态综合体。各种业态可以相互依存、相互支持，形成内在的商业循环，提高了项目的经济效益。具体而言，公寓及办公业态可以为商业业态提供消费群体，商业业态又可以提升公寓及办公的生活环境质量、从而提升其价值，办公业态及商业业态又可以增加酒店客户需求、提高酒店客房的入住率。

总之，TOD模式下的多业态综合体利用了公共交通、土地使用和城市开发等多种资源，构建了一个高效、便利、繁荣的城市环境。这不仅为城市的可持续发展提供了有效的路径，也为居民带来了更高的生活品质，为企业创造了更大的经济价值。

3 TOD模式下多业态综合体的成本风险

3.1 初期投资成本高

TOD模式下的多业态综合体项目通常需要在项目初期投入大量的资金，主要包括土地购置成本、基础设施建设成本、建筑工程成本以及项目规划和设计成本等。因为这种模式要求在同一项目中集成多种业态，所以在项目的规划和设计阶段，就需要充分考虑各个业态之间的相互关系和协调问题，这无疑增加了项目的复杂性和设计成本。此外，由于要满足各种业态的特定需求，项目的建设和装修成本也通常会比单一业态的项目要高。

然后，由于多业态综合体项目需要集成多种业态，其所需的土地面积通常较大，这就意味着更高的土地购置成本；同时TOD模式下开发的项目基本是在地铁沿线，地铁初期建设的站点等费用无形中也增加了土地购置成本。在厦门这样土地稀缺特别是岛内地价较高的城市，这一成本甚至可能占据项目总成本的大部分。另外，多业态综合体项目的基础设施建设成本也不容忽视。公共交通设施、水电供应设施、排水设施、环境优化设施等都需要在项目初期进行投入，以满足项目后期的正常运营，这些基础设施的建设和维护，不仅需要大量的物资投入，同时也需要专业的技术和管理，无疑增加了项目的初期投资成本。

总的来说，在TOD模式下，多业态综合体的初期投资成本高，主要是由于项目的复杂性、土地购置成本、基础设施建设成本以及项目的规划和设计成本，需要项目的开发者和投资者有足够的资金实力，并且需要对项目的收益和风险进行充分的评估以确保项目的成功。

3.2 建设成本风险

鉴于项目的规模通常较大，所需的建筑材料数量也相对较多，集美软件园TOD项目光材料就上千种，材料的选型定样决定了项目的总成本高低。同时，项目从2022年开始建设到2026年开业，建设周期长、建筑材料价格的波动将直接影响到项目的总成本，鉴于市场供求关系、原材料价格、运输成本等因素的影响，建筑材料价格可能会发生大幅度的变动，给项目带来了较大的成本风险。

其次，工程施工成本的不确定性也是一个重要的风险因素。由于TOD模式下的多业态综合体需要同时考虑多种业态的需求，使得工程设计和施工的复杂性大大增加。TOD项目与地铁有着千丝万缕的关联，在地铁周边、车辆上段、站点周边建设等，需在原有的结构上建设，因为方案变动需对原结构进行加固改造，困难重重；而且在建设过程中又要确保地铁运行有正常运营，也加大了建设难度及费用投入。此外，天气、施工条件、技术难度等不确定因素也可能导致实际的工程成本超出预算，从而带来风险。

此外，项目延期是另一个重要的成本风险。由于多业态综合体项目的规模大、复杂度高，项目的施工周期通常较长，任何形式的延误都可能导致项目成本的增加。工期的延长可能会导致更多的人力、物资和设备投入，同时也可能会影响到项目的贷款利息、管理费用等问题，从而增加项目的总成本。

4 TOD模式下多业态综合体的成本风险控制策略

4.1 严格的项目前期研究和规划

项目的前期研究和规划是确保TOD模式下的多业态综合体项目成功的关键步骤，包括对项目的经济可行性分析、市场预测、设计规划以及风险评估等方面的深入研究和细致规划。

以集美软件园TOD为例，项目前期进行了周边市场的深入预测，这是项目规划的关键步骤。它涉及对市场需求、消费者行为和竞争环境的深入研究，旨在确保项目的市场前景。这种市场预测不仅揭示了各种业态的市场需求和发展趋势，还为决策者提供了关于业态组合和项目定位的宝贵建议，如图2所示。

图2 集美软件园TOD项目效果图

根据这些经济可行性和市场预测的结果，集美软件园TOD项目的设计得以确保既满足市场需求又达到其经济目标。详细的项目规划涵盖了功能布局、建筑设计和环境规划等方面。但是，项目实施的每个阶段都潜伏着风险，这些风险包括成本风险、市场风险、设计风险和运营风险。为了确保项目的顺利进行，集美软件园TOD项目团队也进行了提前的风险评估，成功识别、评估并制定了应对这些风险的策略。

综上所述，集美软件园TOD项目的实施过程充分展示了如何针对TOD模式下的多业态综合体项目进行前期市场预测、设计规划和风险管理，确保项目的成功实施和长期运营。

4.2 有效的成本控制策略

有效的成本控制需做到全周期成本管理、全维度成本管理、全员成本管理，特别是TOD模式下多业态综合体项目。全周期成本管理需在地铁及周边配套规划初期就开始，直至项目竣备开业工程成本控制阶段性完成，但还需考虑后续运营成本；要做到全维度成本管理，不单单考虑项目建设成本，管理费、营销费、开办费、财务费、运营费等多维度的问题，往往是成本管理很少触及也不愿触及的费用类。要让全员参与成本管理，让所有人都用经营思维考虑项目建设及运营，才能确保项目建设及后续运营成本最优化。

在集美软件园TOD项目中，可以看到TOD模式下多业态综合体项目的多重挑战及其管理策略。

一方面，在设计规划阶段，集美软件园TOD项目团队便与地铁建设规划部门进行了深入沟通，提前沟通有助于确保项目设计与未来的地铁规划相吻合，从而避免了因方案后续调整导致的地下室改造费用，有效降低了建设成本。另一方面，为了确保项目的经济效益，集美软件园TOD项目不仅从整体角度进行了投资成本、运营成本及预期收益的预算，还对每个业态的预算进行了严格的控制和监督，体现了细致的成本控制策略。采购管理在此项目中也起到了关键作用。鉴于其大规模的项目特性，团队采用了集中采购策略，成功降低了采购成本。选择合作的供应商和施工单位时，项目团队特别重视其施工进度、质量和安全，从而确保整体工程的顺利进行，避免了可能因施工延期、质量问题或安全事故导致的额外费用。

不仅如此，风险管理是集美软件园TOD项目中的另一个重要策略。团队深入分析了成本风险、市场风险、设计风险和运营风险等各方面可能出现的问题，并制定了详细的应对策略。这一过程不仅帮助团队识别潜在风险，还确保了项目成本得到有效控制。

综上所述，集美软件园TOD项目成功展示了如何在TOD模式下，通过前期沟通、成本预算、采购管理和风险管理等多种策略确保多业态综合体项目的经济效益和成功实施。

4.3 健全的运营管理系统

健全的运营管理系统需要包括完善的设施设备管理，包括日常的设施设备保养维护、设备故障应急处理、设备更新升级等。通过对设施设备的有效管理，不仅能够确保设施设备的正常运行，提高使用寿命，降低维护成本，同时也能提升项目的品质和用户体验。

在服务管理方面，集美软件园TOD项目为用户提供了一流的物业管理服务，涵盖了清洁、安全、绿化等多个方面，确保了用户在园区内的良好体验。对于商业租赁部分，项目团队对商业空间进行了高效利用的管理，保障了商业空间的经济效益。此外，集美软件园TOD还采纳了现代化的停车管理系统，为用户提供了便捷的停车服务。这些高效的服务管理不仅提高了用户满意度，还为整个项目增添了吸引力。

当涉及业态调整，集美软件园TOD项目表现出了极高的灵活性。由于市场需求的变化是不可预测的，项目团队提前建立了灵活的业态调整机制，确保在市场需求发生变化时能够迅速调整，保持项目的竞争力。此外，数据分析和决策是集美软件园TOD项目运营管理的另一核心部分。项目团队注重对用户行为、业态效益和运营成本等数据的收集和分析。这些数据为团队提供了深入的洞察，使其能够准确把握市场需求和项目的运营状况，从而做出有利于整体经济效益的决策。

集美软件园TOD项目成功体现了一个完善的运营管理系统如何结合高效的服务管理、灵活的业态调整和科学的数据分析决策，从而优化项目运营并确保其长期竞争力。由此可知，建立健全的运营管理系统是TOD模式下多业态综合体项目应对成本风险的有效策略。它涵盖设施设备管理、服务管理、业态调整、数据分析和决策等多个环节，旨在提高运营效率，降低运营成本，提升用户满意度，保持项目竞争力。

5 结论

本文深入讨论和研究TOD模式下的多业态综合体的成本风险与应对策略，TOD模式下的多业态综合体虽然面临着显著的成本风险，但是也拥有相应的策略来对应这些风险。

通过严格的项目前期研究和规划，有效的成本控制策略以及建立健全的运营管理系统，可以有效地降低风险，提高项目的经济效益。

这些策略并不是一成不变的，它们需要根据项目的具体情况和市场环境的变化进行调整和优化。

不容忽视的是，虽然目标是控制成本和降低风险，但最终目标仍然是提供高质量的产品和服务，提高人们的生活质量，实现城市的可持续发展。