房地产经济管理存在的问题和解决策略

刁逊

衣、食、住、行是人民群众最关心的四大民生热点，居者有其屋自古以来就是老百姓的梦想。房地产行业不仅与人民群众的生活息息相关，更是国民经济发展不可忽视的部分。房地产行业的健康发展，不但可以改善人民群众的居住条件，提升生活水平，而且是产业链上必不可少的组成部分。然而管理措施欠缺、相关法律法规不完善，严重制约了房地产经济的健康发展。房地产行业需要采取切实有效的措施，强化管理，促进房地产经济可持续发展。本文着重对当前房地产经济管理存在的问题提出了解决措施，以期为相关人士提供参考。

一、房地产经济概述

房地产经济已经成为促进我国经济发展的重要因素。但是，受房地产业内部管理水平以及外部环境因素制约，房地产业发展失衡，潜在的活力有待被激发。影响房地产经济发展的外部环境因素，主要指宏观经济政策。由于现阶段的房地产宏观调控正处于探索阶段，频繁出台的房地产宏观调控政策在实践中没有很好地抑制房价过快上涨，相反，却推动了房价上涨。受物价上涨影响，使建筑材料和土地价格不断攀升，在某种程度上造成了房地产的全面涨价。尽管如此，这一阶段房地产经济整体形势仍然向好。另外，现阶段房地产行业的发展前景仍然比较乐观。尽管近几年一二线城市楼市成交量减少，但二三线城市楼市交易量却呈增长态势，房价稳步上升。

二、房地产经济管理的重要意义

所谓的经济管理是指企业管理人员通过对经济开展有效的管理，实现前期制定的有关目标。对房地产行业而言，合理的经济管理对策在很大程度上能够激发生产潜能，进而获得更多的经济利益。我们需要认识到，房地产行业经济管理并不是短时间内的一项简单任务。工程项目的管控需要合理的管理制度作为支持，除了对企业管理人员综合素质的要求外，还要将企业的发展与地方经济发展有机结合，这才是房地产经济管理的意义所在。除此之外，房地产经济管理可以监管经济活动，提早捕捉到运营过程中出现的问题，在第一时间分析问题发生的原因，进而提出科学的处理对策。还可以未雨绸缪，提早预防风险，这在很大程度上能够降低房地产行业的经济风险，减少不必要的损失。

三、房地产经济管理在发展中面临的主要问题

（一）未能构建健全的房地产管理机制

城市化促进了房地产业快速发展，已经成为国民经济的支柱产业。有关部门出台了一系列政策、法规，控制房价维持在较平稳的范围内，确保房地产市场的良性发展。虽然政策、法规的出台对房地产业具有一定的规制作用，但是在具体执行上也暴露了一些问题，管理缺陷也越来越明显。比如政策执行不理想，究其原因有政策自身有待进一步完善的问题，主要是管理上存在的问题亟待解决。因为管理不到位，造成执行效率低，致使有关法律、法规不能充分发挥应有的作用。一些开发商出于利益驱动，变相提高房价，阻碍了房地产市场的正常运转。所以，强化、健全房地产经济管理机制是当务之急。

（二）缺乏明确的经济管理目标

房地产经济管理涉及方方面面，因此确定明确的管理目标很重要。由于市场供求不平衡。导致无法设定一个科学、有效的管理目标。虽然政府有关部门为了调节内需在房价调控中发挥着重要作用，甚至为了确保房地产市场供求平衡会明确房地产经济调控目标，但从具体实施过程来看却缺少系统的管理方案，出台的调整政策，只能在较短的时间内起到调节作用。

（三）缺乏健全的法律风险管控机制

房地产行业涉及的交易款项数额巨大，很容易产生经济风险。如果企业没有完善的风险控制管理机制，很容易使企业遭受经济损失。经济纠纷是房地产行业的主要风险。分析这些经济纠纷的成因，发现主要是因为一些房地产企业的风险管控体制不完善。由于不重视学习有关法律条款和法规，没有建立起科学的管理模式，让别有用心的人有机可乘。缺乏健全的法律风险管控机制，必然给企业造成不同程度的经济损失。因此，房地产企业必须要建立完善的法律风险管控机制，尽可能规避风险，降低损失。

（四）资金回笼困难

不少房地产企业在资金链上存在着风险。怎样迅速回笼资金，降低财务风险在很大程度上影响着房地产企业的运营与发展。一旦缺乏资金支持，会让房地产企业左右为难。房地產企业资金回笼困难，究其原因大致有两方面的。一是房地产行业竞争日趋激烈，大批房地产开发商蜂拥进入这个产业，楼盘越建越大，越建越多，供大于求，房屋销售便成为一个棘手的问题。对于房地产市场的整体环境而言，解决了销售难题才能让资金顺利回笼。不少房地产企业因为存货太多不能变现，在资金的压力下深陷资金链风险的泥潭。房地产项目的开发周期与销售周期通常存在很大跨度，有些大型房地产项目的跨度甚至在1年以上，房地产企业必须不断地投入资金，为房产项目提供支持，资金回笼周期必然相应加长。二是针对房地产的内部管理。长资金链管理涉及的人力成本也大，相应的管理难度也比较大。一旦出现管理漏洞或失误，将面临资金链危机。

四、房地产经济管理问题的解决路径

（一）建立健全房地产管理机制

近年来，房地产经济得到了良好的发展，但是存在着无序竞争恶性循环等乱象，严重影响着这个行业的可持续发展。落后的管理方式不可能带来根本的革新。为了扭转目前的房地产市场乱象，建立完善的管理机制势在必行。必须让经济管理起到应有的导向作用，指引房地产行业朝着正确的方向发展。一是根据政府有关部门出台的法律、法规依法管理，明确各自的监督管理职责。二是深化财务税收制度改革，让房地产经济享受到政策扶持。以税收为手段，严格调控房地产市场。三是结合房地产经济发展现状，构建适应市场预警要求的体系结构，密切观察房地产项目的经营和经济增长速度，把握市场变化规律，及时发现异常波动，并迅速提出对策。

（二）明确经济管理的目标

房地产经济能否实现可持续发展，关键要确定长期的发展目标。确立房地产经济的发展目标，要立足于当前社会经济发展现状，结合房地产市场的实际，保证目标方案合理可行。政府有关部门制定房地产经济管理政策，应遵循科学、长远等原则，立足于当下的经济发展以及居民的住房需求。执行政策时，则应有的放矢地处理好房地产经济管理中存在的各种问题，促进房地产经济更快、更好地发展。作为房地产企业的管理者，要正确理解各项政策和制度，立足政策优势确立长期发展目标，顺应房地产市场的发展潮流。特别是在如今低碳经济的背景下，向房地产业注入大量资本会加大投资风险。可是，机遇与挑战往往是并存的。政府有关部门出台了配套政策，加强对房地产的扶持，鼓励房地产企业投资绿色建筑。在土地供应、税收等方面开辟绿色通道，促进房地产业走上经济发展的快车道。

（三）创新营销模式，加速资金回笼

房地产行业发展到今天，不同程度地积压了房源，不少房地产企业面临售房困难。为了获得较好的销售成果，房地产企业应该不断创新营销模式，在销售放缓的房地产市场上提升业绩，加速资金回笼。我们必须清醒地认识到，如今的房地产营销环境已不是原来的卖方市场。因此，与之对应的营销方案也应跳出单一的营销思维。

（四）不断优化成本管理法律法规体系

目前，在房地产项目中的建筑经济成本管理层面还缺乏完善的法律、法规。这种状况造成了经济成本管理本身的混乱，如果不能及时地解决这些问题，必然会对房地产行业的健康发展造成影响。所以，要想更好地避免上述问题的发生，必须不断优化房地产项目中建筑经济成本管理的法律法规体系。在法律法规体系建设过程中，要结合行业现状确保法律法规体系更具实用性和可操作性，加强房地产经济成本管理的执行力度。另外，法律法规体系的建设也应循序渐进地细化，适时完善、调整相关内容。例如，把房地产交易管理、中介机构等与经济成本管理体系接轨，确保房地产经济合法合规运营。

（五）加强项目成本管理

房地产企业在运营过程中需要注重成本管理，这是企业经营战略的核心。成本管理渗透于企业经营战略的每一个环节。在成本管理战略实施过程中，有必要对每一个要素做全方位的取舍。传统的成本管理，就是在经营过程中以内部资金产生的价值为对象，从而判断资金的使用是否合理。与传统的成本管理相比，新的成本管理战略的制定是个动态过程，不可能把管理工作的着眼点放在某个阶段，它将伴随着项目开发的全过程。要把成本管理运用到项目开发的各个环节，完成项目成本核算和监督。因此，在项目施工之前，就要收集与成本有关的项目数据，分析项目的可行性。在项目施工阶段要实施动态追踪、全过程监管。

从空间层面讲，要突破传统的单一管控方式。对房地产开发项目的每一个环节都要实施成本管理。从产品的定位到设计、招投标，还有后期的生产、销售和其他相关部门都要参与到成本管理工作中来。企业要制定可行性方案，设计成本管理的策略，使用非约束性方式解決不能以数字计量的活动构成的费用问题。以非约束性的方式在产品的定位过程中，完成成本管理任务，合理引导开发项目费用的使用。

要想保证房地产行业长期稳定地发展，搞好经济管理尤为重要，经济管理对促进整个房地产行业的发展起着关键性的作用。所以，企业管理者必须立足于房地产行业的现状，对经济管理中出现的问题进行深层次的思考，找出合适的对策，让管理发挥应有的价值，推动房地产行业的发展。

（作者单位：北京燕化天钲建筑工程有限责任公司）