浅析住房公积金归集、提取及贷款的管理

张海涛

随着经济社会的快速发展和城镇化进程的不断加速，住房问题已成为影响社会经济发展和居民幸福感的重要因素之一。因此，在住房问题的解决方面，政府不断出台相关政策并加大力度，其中住房公积金作为一种重要的公共福利制度，其发挥的作用也日益受到社会各界的关注。本文旨在通过对住房公积金归集、提取及贷款的管理进行分析，探讨优化住房公积金管理建议，以期为住房公积金制度的改革和创新提供参考。

住房公积金是一种由政府引导和管理的社会保障制度，旨在为职工提供住房保障和积蓄管理服务，同时促进房屋消费和稳定经济。住房公积金的归集、提取及贷款是其管理运营的重要方面，直接涉及公共资源的分配、职工生活保障及房地产市场的调控。

一、住房公积金归集

住房公积金归集是指将职工的工资、奖金等可支配收入的一定比例划入公积金账户，其中，职工和企业按约定的缴存比例分别缴纳。

（一）住房公积金归集管理中现存问题

1.归集覆盖率低

部分用人单位没有按照国家规定缴纳公积金，或者不履行缴存义务，把公积金的负担转嫁到职工身上，这使得一些职工不能享受到公积金制度的保障，也造成对公积金的滥用和乱扣现象，从而影响了公积金的归集覆盖率。同时，一些没有稳定工作的人群，也无法缴纳公积金。

2.归集覆盖面窄

首先，一些人群如返乡农民工、个体工商户等由于其工作性质或劳动关系特殊，也难以纳入公积金制度，从而造成公积金覆盖面的缩小。其次，由于住房公积金体系的缺陷以及管理漏洞，一些默认缴存、虚假缴存、强制缴存等情况可能会出现，如公积金管理机构监管不力或缺乏有效的监管措施和手段，不能有效地遏制这些不规范的行为。

3.缴存差额较大

由于公积金制度的不同计算方式和管理漏洞及缺陷，不同地区和不同企业存在着不同的公积金缴存基数。例如，一些城市的公积金基数较高，而一些企业则采取强制缴存的方式，导致职工缴存数额与实际工资脱节。

（二）优化住房公积金归集管理建议

1.创新归集政策

首先，通过采用信息化手段实现电子化归集，缩短办理时间，减少人力资源投入，提高管理效率。建立数字化材料管理和审核系统，实现系统自动判断材料的真实性和完整性，不仅可以提高审核效率，也可以降低人工审批错误率。其次，建立开放式数据查询和公众监督机制，让公众了解每月和每年的缴存情况，并建立公众投诉机制，公众可以利用该机制提出投诉和建议，从而提高住房公积金归集管理的公开透明程度。最后，制定“按揭奖励”政策，对使用住房公积金购房的人员给予一定数额的贷款利率折扣或还贷补贴，从而增加住房公积金的归集量和使用率。

2.完善法律制度

首先，明确归集方式、缴存期限、缴存比例等归集相关条款，规范缴存行为，防止缴存不足或违规，保障职工住房公积金权益。建立违约制度，强化对违反归集规定行为的处罚，从而进一步规范住房公积金归集行为。其次，建立定期审核机制，加强对缴存单位政策宣传和对缴存行为的监管，防范违规行为发生。建立违规扣款等惩罚制度，对缴存单位和个人的违规行为进行打击和惩罚，并建立健全的申诉处理机制，以维护职工的合法权益。最后，制定差额补缴政策，对符合条件的单位和个人给予一定的财政补贴，以鼓励企业和个人加大住房公积金缴存力度。对缴存额度足够但贷款额度不足的购房人员给予贷款补贴或贷款担保，从而帮助其顺利购房。

3.扩大宣传推广

首先，建立多样化的宣传渠道，包括各大媒体、社交媒体、物业公司、缴存单位等。利用公共场所资源，诸如广告牌、车站、人流量较大的地方等，通过多种途径，推广宣传住房公积金相关知识、政策。其次，举办各种形式的宣传活动，如住房公积金知识讲座、现场咨询、公益活动等，向大众全面传达住房公积金归集相关政策法规。增加住房公积金归集相关广告的创意性，从而吸引大众更多的关注。最后，使用图文并茂的形式，让大众更加直观地了解住房公积金归集。在宣传内容中应包含住房公积金归集的政策、法规、操作流程和福利优惠等方面的细节内容，要注重梳理住房公积金归集的重要价值，如减少住房压力、增加家庭稳定性等，从更为理性、全面的角度，展示住房公积金归集的内在优势，切实地激励更多人的归集参与。

二、住房公积金提取

住房公积金提取是指职工按规定从公积金账户中提取资金，用于购买、建造、翻建和大修住房及偿还购买自住住房贷款本息的；本人及配偶公积金缴存地无自有住房，因租赁住房需要支付房租的；离休、退休的；出境定居或赴港、澳、台地区定居的；职工死亡或被宣告死亡的；与单位解除劳动、人事关系，且个人账户封存半年以上的；部分或全部丧失劳动能力并造成家庭生活严重困难的；被纳入本市城镇居民最低生活保障范围的，法律规定的其他情形。

（一）住房公积金提取管理中現存问题

1.缴存额占比低

当前部分城市物价水平较高，导致住房公积金对于房屋购买、装修等方面的支持能力相对不足，从而影响了缴存额的实际作用。同时由于缴存比例的差异，部分人群需要缴纳较高的税费，这也降低了缴存额的占比比例。

2.提取条件受限

首先，住房公积金提取的条件相对较为严格，导致一些职工虽部分符合条件但未能满足政策中所规定的所有要求，因此不符合提取条件，所以无法享受公积金的支持。其次，住房公积金的提取方式和政策存在着一定的限制。例如，对按揭购房后的公积金提取，部分省市通常要求多年的缴存历史从而导致一些职工无法提取公积金。最后，由于政策执行的不统一和缺乏配套政策，一些职工在享受住房公积金提取上可能受限制。例如有些地区的住房保障指标限制，导致一些职工不能享受住房补贴和其他相关扶持政策。

3.提取手续复杂

住房公积金提取需要提供一些相关证明，例如购房合同、银行转账证明等，使得职工的提取手续相对复杂，耗费时间较长。在提取过程中，不同的情况可能需要提供不同的证明材料，例如购房后需要提供贷款证明及贷款还款证明等，这也增加了职工提取的难度和手续的复杂度。同时，由于房产和土地的归属不同，不同政策的执行方式可能不同，在申请提取时需要经过复杂的核查流程和审批手续。此外，由于各地公积金管理的政策、标准、信息系统等在技术上存在差异，导致住房公积金提取的手续不易标准化和流程不易顺畅，从而导致提取操作时更加繁琐、耗时和复杂。

（二）优化住房公积金提取管理建议

1.提高公开程度

首先，对于符合公积金提取条件的个人，可以采取网上办理方式，缩短审批与结算时间，降低提取的手续成本等。线上办理，还可以让办事群众少跑路。同时，建立统一的申请审核流程和标准，提高审批的透明度与公平性，严格审核公积金提取条件，防止公积金提取的违规行为。其次，提高信息公开程度，增强公众的知情权，及时向公众发布公积金提取的规则和流程等内容，使参与者明确公积金提取的申请、审批、发放等流程的规范性和公正性。

2.规范提取手续

首先，控制住房公积金的提取规模，避免住房公积金的过度提取和浪费，确保住房公积金的合理性和稳定性。例如，可制定具体的公积金提取标准和流程，严格审核公积金提取申请，对于不符合公积金提取条件的个人退回或拒绝提取申请。其次，完善住房公积金提取制度，规范提取流程，明确提取范围和条件，对提取过程中的问题进行排查和解决。

3.提高监管力度

在监管机构建设方面，可以建立跨部门协调机制，明确不同部门的职责，规范化处理不同部门之间的沟通协调。增强监管机构的监管效能，培训专业人员，提高监管人员的专业水平。增强监管制度的可操作性和可行性，建立相关的监督评估机制，对公積金提取管理效果进行定期评价和反馈，及时调整改善提取管理中存在的问题。为保障住房公积金提取的合法性和公正性，要建立健全的信息系统，完善提取数据的收集和管理，加强对提取资金使用的监控和审批，提高提取管理的效率和透明度。加强住房公积金提取监控和处罚力度，有助于提高监管的威慑力和效果。具体而言，可以建立住房公积金提取风险预警机制，通过信息技术手段，提前发现和避免违规提取行为的发生。同时，对于已发现的违规行为，应当及时进行调查和处理，问责追究，并给予严厉处罚，有效遏制违规行为的发生。

三、住房公积金贷款

住房公积金贷款是指按时足额缴存住房公积金六个月以上，且具有完全民事行为能力的缴存职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

（一）住房公积金贷款管理中现存问题

1.贷前风险识别

首先，在贷款过程中，贷款机构需要评估职工的收入、工作稳定性、信用历史等多方面信息，以确定贷款额度和利率，而这些信息的获取相对有限和困难。其次，住房公积金贷款的担保方式较为单一，通常只有房屋抵押担保，这可能导致贷款机构过度依赖抵押物的价值和质量，而忽略了贷款人的个人信用与还款能力方面的分析，如果房屋市场出现波动，贷款风险可能会增加。

2.贷后风险识别

由于住房公积金的利率有一定的浮动，不同地区的利率可能不同，且根据经济发展的需要随时做调整，这会导致借款人的负担变化，增加还款风险。同时贷款机构数量众多，监管难度较大，根据相关法律，如果借款人丧失还款能力，住房公积金贷款机构丧失了收回贷款的保障，这加大了管理难度，也增加了贷款机构的贷后风险。

（二）优化住房公积金贷款管理建议

1.构建信用体系

首先，完备评估指标和数据采集手段。评估指标是对借款人和贷款项目的基本信息、还款能力、信用历史、履约能力、风险偏好等方面进行度量和评估的量化指标；数据采集手段则是指对评估指标相关信息的采集、验证、存储和管理的信息技术手段和流程。其次，综合应用多种评估指标和数据采集手段，例如，可以基于借款人的收入、财务状况、房产信息、个人信用历史等因素来设定评分模型和评估标准，利用信息技术手段，如大数据分析、人工智能技术等，提高数据采集和处理的效率及精度。完善数据共享机制，让各相关部门的信息共享，从而提高评估的全面性和准确性。住房公积金贷款信用体系的实现，需要政策、法律、技术、服务等多方面密切配合。

（1）从政策和法律的角度给予支持和保障。加大对住房公积金贷款管理的宣传推广力度，制定相关的政策法规和管理制度，明确政府和相关机构的责任与义务，保障职工合法权益。

（2）从技术上建设和完善住房公积金贷款信用体系。加强信息技术的使用和创新，开发支持住房公积金贷款信用评估的软件和工具，提高评估精度和速度。

2.提升操作水平

提升住房公积金贷款操作水平需要具备专业的技能和知识，包括住房公积金政策、法规制度、信贷业务操作流程、信用评估、风险控制等方面的知识。此外，为提升住房公积金贷款操作水平，除了必要的理论学习，还需要从实践中积累经验，加强对不同情况下操作环节的业务分析能力和问题解决能力。

（1）加强人才培训，提高工作人员的理论素养和实际操作技能，培养其业务分析和解决问题的能力，为住房公积金贷款的正常运作提供有力支持。

（2）加强信息技术的应用和创新，建立一套稳定可靠、高效便捷的住房公积金贷款信息化管理系统，提供全方位的数据支持，提升操作水平和管理效能。

（3）积极推广互联网金融业务模式，结合传统信贷业务模式，建立住房公积金贷款线上申请、审批、放款和线下服务相结合的综合服务体系，提高服务效率和服务体验。

3.落实抵押管理

为落实住房公积金贷款抵押管理，可以采取以下措施：

（1）建立和完善住房公积金贷款抵押管理的内控和流程体系，包括建立评估机制和定价体系，并建立抵押合同和抵押登记的标准流程，使住房公积金贷款抵押管理流程更加规范化、标准化和透明化。

（2）建立住房公积金贷款抵押管理信息化平台，实现评估、定价、抵押合同签订、抵押登记等环节的信息化管理，对抵押物进行有效管理和跟踪。

（3）加强与相关机构的沟通和协调，推动住房公积金贷款抵押管理政策的制定和开展，与监管机构和评估机构建立良好合作关系，建立合理的监管机制和评估体系等。

结语：

住房公积金制度的建立和实施，对于房地产市场的发展、解决城镇居民住房问题、实现城镇居民“居者有其屋”的目标具有重要意义。对于住房公积金归集、提取及贷款管理的改进和完善，需要政府和行业管理者共同努力，共同探索。创新归集政策，完善法律制度，扩大宣传推广改进归集管理；提高公开程度，完善提取手续，提高监管力度优化提取手段，构建信用体系，提升操作水平，落实抵押管理防范贷款风险；全面提高住房公积金的归集、提取和贷款的效率和水平。