基于模糊理论的保障性住房社区公共配套设施供需失衡风险评估

陶靖雯 邵子瀚

(1.金肯职业技术学院，江苏 南京 210000；2.中建八局第三建设有限公司，江苏 南京 210000)

0 引言

为解决城镇大量人口住房问题，我国政府持续加大住房保障制度推广力度。截至2019年，我国各类保障性住房和棚改安置房累计建设8000万套，建立了世界上最大的住房保障体系。建设保障性住房若只是单一解决住房问题，不考虑公共配套设施与居民需求不匹配、各项服务资源匮乏等问题，会导致住房空置率增加，最终背离保障性住房的建设初衷[1]。通过对已有文献研究和实地调研发现，地方政府在建设保障性住房时往往重建设、轻规划，忽视了居民的生活质量，导致社区公共配套设施存在供需不匹配、运营维护滞后等供需失衡的问题。

针对上述问题，倪志纯等[2]指出，美国通过建立混合居住模式，提高社区公共服务设施配置，改善社区环境；黄琳[3]指出，新加坡按照分级制度对公共住房进行分区、分期建设规划和管理维护，以公共交通为导向发展公共设施系统，保障居民舒适、便捷的住房生活，建设可持续住房体系；Karim[4]研究发现，马来西亚基于社会福利性政策措施，为居民提供社区大厅、景观和停车场等公共服务设施，以此提高中低收入家庭居住质量。与国外学者的研究重点不同，国内学者多以发展成熟的大型城市为研究对象，关注公共配套设施的规模、类型、数量等，主要集中在公共配套设施的供需特征[5-7]和供给层面[8-9]，这些文献通过分析居民群体特征、需求偏好及设施的供给特征，为公共配套设施的有效供给提出优化建议。

近年来，我国学者在总结国外政策理论和实践经验的基础上，结合我国城市保障性住房的建设发展情况，以提高居民的居住满意度为目标展开研究。例如：分析居民需求与服务设施结构性供需匹配[10-11]；采用GIS技术分析公共设施的空间可达性[12]；通过研究公共服务设施配建实效性，分析设施建设中的不足[13]等，进一步完善了公共配套设施的有效供给。

通过文献梳理可知，当前，我国保障性住房社区公共配套设施的供给研究已相对完善，但从居民需求的角度分析公共配套设施供需失衡的研究较少。由马斯洛需求层次理论可知，公共配套设施的建设规模由居民的需求决定[14-15]。居民是公共配套设施的受用者，应了解其居住诉求，在合理范围内满足其真实需求。同时，公共配套设施并非越多越好，只有达到与居民需求之间的供需平衡才能实现公共配套设施的合理配置。因此，本文以完善公共配套设施的有效供给为目的，分析当前保障性住房社区公共配套设施存在的供需失衡风险，构建供需失衡风险评估模型；通过居民满意度量化公共配套设施的有效供给程度，对供需失衡风险指标进行综合分析和风险追溯，以完善保障性住房社区建设规划，为合理配置公共配套设施提供决策依据。

1 保障性住房社区公共配套设施供需失衡风险分析

1.1 公共配套设施供需失衡风险及成因

1.1.1 公共设施供需不匹配

保障性住房的供给对象主要针对社会中低收入家庭，家庭收入水平普遍较低。但是，当前我国大多数保障性住房公共配套设施主要参考普通居民社区的相关标准进行规划设计，未考虑居住需求的差异性，部分设施适用性较差、有效利用率较低，造成公共设施资源浪费。

1.1.2 公共设施配建匮乏

我国保障性住房项目具有大型化、偏远化特点[16-17]，公共设施的配建完善和有效供给直接影响居住质量。根据实地调查可知，大多数保障性住房社区内的教育、医疗、商业服务等配套设施齐全、供给相对完善，但自行车存车处、快递代收点等其他便民服务设施配置匮乏。部分社区内配置的电动车充电桩仅供社区工作人员使用，存在公共配套设施无效性供给现象。

1.2 供需失衡风险指标识别

公共配套设施是指根据居住人口规模或建筑面积为居民提供公共服务产品的各类公共性、服务性设施，主要包括交通、医疗、商业、市政、社区服务和社区绿化等方面[18]。参照《城市居住区规划设计标准》[19]和行业规范，对保障性住房社区公共配套设施供需失衡风险评估指标进行识别，结果见表1。

表1 保障性住房社区公共配套设施供需失衡风险评估指标

1.3 供需失衡风险指标体系建立

基于科学性、系统性、层次性的指标体系构建原则，结合指标属性进行细化。通过相关文献及实地调研，将风险评估指标划分为4个一级指标和16个二级指标。供需失衡风险评估指标体系见表2。

表2 供需失衡风险评估指标体系

2 公共配套设施供需失衡风险评估模型构建

2.1 风险评估方法概述

在评估公共配套设施供需失衡风险时，需要对筛选出的指标进行定性判断。运用OWA-熵权法对风险指标进行综合赋权，可以避免主观判断误差产生的极端值影响，且可以有效消除各指标权数仅依赖于决策矩阵中信息的局限性。

考虑到在风险评估过程中需要通过居民满意度对风险指标进行界定，本文运用模糊理论构建供需失衡风险评估模型。

2.2 风险评估模型构建

2.2.1 确定评估因素级

设供需失衡风险评估因素集如下

一级因素集C={C1，C2，…，Ci}。

二级因素集Ci={Ci1，Ci2，…，Cij}。

2.2.2 确定供需失衡风险等级

设供需失衡风险评判集V={V1，V2，V3，V4}。V1评分值为80～100，说明指标不存在风险；V2评分值为70～80，说明指标风险较低，应适当改善并优化设施建设；V3评分值为60～70，说明指标风险较高，应采取有效措施满足居民需求；V4评分值为60以下，说明指标风险极高。

2.2.3 确定因素隶属度

通过调查居民的居住满意度，根据风险评判等级，确定单因素下风险评估隶属度，并形成隶属度矩阵，即

2.2.4 确定评估指标综合权重

(1)基于OWA算子计算权重。选择n名专家对风险指标进行评分，得到相应的评分数据集，对各组数列从大到小进行排序，得到加权向量，即

(1)

对评分数据进行加权计算，得到指标的绝对权重，并进行修正，即

(2)基于熵权法计算权重。建立初始数据矩阵Q，第i项指标的熵值计算公式如下

(4)

(5)

第i项指标的熵权重为

(6)

2.2.5 建立模糊关系

计算综合隶属度向量，得到

Bi=Wi×Ri

(7)

2.2.6 确定供需失衡风险评估等级

为准确判定由于各隶属度值相近而难以评估风险等级的问题，取各风险评估等级评分值的中值进行加权计算，计算得到供需失衡风险评估等级，即

Z=QT×B

(8)

式中，QT=(30，65，75，90)。

3 案例分析

3.1 项目概况

本文选取兰州新区某保障性住房社区项目作为案例进行分析。该社区总建筑面积122.29万m2，共有住房9626套(廉租房972套，政府定向安置房8654套)，居民30 803人，主要由兰州市永登县、皋兰县的搬迁农民组成。小区配有公立幼儿园、社区医院、农贸市场、社区派出所、老年人活动中心、体育健身器械、停车场等公共配套设施。

3.2 供需风险评估过程及结果

3.2.1 确定因素隶属度

通过对该社区进行实地调查，得到单因素隶属度向量，并由单因素隶属度向量组成隶属度矩阵。

3.2.2 指标综合权重计算

将评估指标的重要度分为5个等级，根据指标评价标准，邀请70名行业专家对指标重要性进行打分，以10人为一组分别对问卷结果进行数据处理。根据公式计算得到各指标权重值，见表3。

表3 某保障性住房社区项目公共配套设施供需失衡风险评估指标权重值

3.2.3 建立模糊关系

由式(7)计算得到综合隶属度向量，即

=(0.226 5，0.235 9，0.308 3，0.229 3)

3.2.4 供需失衡风险评估

该项目单因素供需失衡风险评估结果排序见表4，单因素供需失衡风险评估等级见表5。由表4可知，公共配套设施供需失衡风险主要影响因素是居住环境，次要因素是公共交通设施和配套服务设施，市政基础设施的风险影响程度最低。

表4 单因素供需失衡风险评估结果排序

表5 单因素供需失衡风险评估等级

(1)居住环境风险以“居住区环境规划设计(50.40分)”和“居住区绿地率(50.55分)”两项指标为主。该项目位于兰州新区，其所处地域气候条件干旱少雨，使得社区绿化造景困难；绿地区域种植情况较差，针对特殊气候未采取相应措施进行有效维护；项目建设完成后，项目各参与方对社区运营维护职责不明确，小区绿化环境无人管理和监督，导致居住区内有效绿地率低、环境规划设计不足。

(2)公共交通设施风险以“居住区附近交通情况(54.05分)”和“居住区停车场/库配置(57.20分)”为主。保障性住房地下停车位的配置不应完全参照普通居住区的配建标准。该社区居民主要由附近县区搬迁农民和少数外地务工租户构成，大部分家庭收入水平较低，居民日常出行交通工具以公共汽车、自行车为主；少数有车居民不愿购置小区内的地下停车位，将车辆停放在小区外的道路两旁。居住区外的道路由于长时间停放车辆，在日常出行高峰期时经常出现交通堵塞、影响行人安全等问题。居住区内停车管理制度失效，地下停车位的一次性刚性供给引起供需失衡，导致居住区附近交通拥堵、停车场空置，造成资源浪费。

(3)配套服务设施风险以“其他公共服务设施配置(54.65分)”为主。在建设初期，建设单位主要负责社区内幼儿园、社区服务中心等配套设施的统一代建，一些便民服务设施(如户外休憩场所、快递代收点等)配建匮乏，为快递工作人员和居民带来不便。居住区内只提供了最基础的公共配套设施，未关注居民入住后的生活问题，影响了社区的可持续性发展，导致居住区内其他公共服务设施存在极高风险。

因此，该社区公共配套设施供需失衡风险整体处于较高等级，风险评估模型分析结果与实际情况相符，说明该模型具有一定的科学性和合理性。

4 对策与建议

(1)加强各相关主体对社区维护运营阶段的责任意识，提高综合管理水平及社区品质。在保障性住房项目运营维护阶段，应建立完善的监管机制，规范各部门责任制度，加强相关责任主体对保障性住房的后续管理，重视社区居住环境对居民生活质量的影响。特别是物业主管部门，应合理规划社区绿地，考虑地域性气候特征，制订适宜的种植造景方案及灌溉方案，并合理协调建筑区与种植区的空间分布；当地相关部门应建立小区环境卫生考核制度，通过定期和不定期检查提升物业主管部门的工作积极性，进而提高小区内绿化水平，优化社区居住环境。

(2)深入分析居民结构，厘清居民结构层次及其需求特征，满足居民对公共配套设施的差异性需求。建立成熟的社区自治管理体制，根据居民结构及居民需求特征进行公共设施配置。针对居民使用频率较高或较低的公共设施，应在建设规划阶段预留一定空间，在不同时期做出改建或扩建的适应性调整；应完善社区停车相关法律法规，保障停车管理制度的有效实施。

(3)动态跟踪和调研居民对公共配套设施的需求，完善便民服务设施的有效供给。提高其他公共设施的供给程度，加强物业主管部门对便民服务设施供给的重视程度。坚持以人为本的管理服务思想，保障居民的生活质量和住房权益。

5 结语

本文基于模糊理论建立保障性住房社区公共配套设施供需失衡风险评估模型，结合案例对风险因素进行追溯，对公共配套设施的有效供给提出有针对性的对策和建议。本文的研究成果不仅能够帮助决策者有效识别公共配套设施供需失衡风险的主要影响指标，而且能够为政府、开发商及社区相关管理部门对保障性住房社区公共配套设施的有效配建提供建议，为推动保障性住房的健康发展提供支撑。