房地产经营管理过程中应对金融风险策略分析

赵文壮

由于房地产行业本身具有高投入、周期慢等特点，使得进驻该市场具有更高的准入门槛。换言之，房地产市场资金竞争压力巨大。尤其是2019年突袭的新冠肺炎疫情，“停工”“停课”成为生活中的常态，也导致很多房地产企业面临着无法开工不能按时交付或者资金链中断形成“烂尾楼”等事件。

观望房价是现在很多国人的态度，期房也不再是首要选择，尤其是三、四线城市，面临人口外流和生育率断崖式下降的状况，房地产行业能否持续发展应该摆上经营管理者的思考日程。

不可否认，在我国房地产市场发展过程中，政府在其中发挥了宏观调控的作用，但是作为市场经济发展的一分子，主体是房地产企业，经营管理者应该更加注重外部宏观环境和内部经营状况，如果任由信用风险、流动性风险、资产结构风险等金融风险在企业内发酵扩大，房地产企业将会遭受不可估量的损失甚至出现破产。

房地产经营管理导致金融风险机制分析

房地产行业经营链条延伸范围较广，从建筑行业、采矿行业等第二产业一直扩大到第三产业的消费服务行业，所以很多学者都将房地产行业视为国民经济的支柱产业。但是房地产行业的资金金融属性似乎更为强烈，主要表现为以下几点：

一、房地产行业的预售制度和按揭贷款制度

相比于制造业、服务业等行业，房地产行业对于资金的依赖性更强，尤其是预售制度和住房按揭制度的实行，使得房地产企业与银行的联系更加广泛深入。预售制度的实行使得房地产企业可以提前回款，减轻自身的资金压力，从而继续投入楼盘开工建设。而住房按揭制度的施行就促使银行、购房者和房地产企业捆绑在一起，购房者资金有限，抵押未来的一部分收入提前从银行贷款购买住房，而银行将资金打入房地产企业账户，三者之间形成稳定的资金循环。但是这其实考验的是房地产企业的销售能力，如果无法吸引购房者，“烂尾楼”事件也会不可避免。而且最关键的是购房者是以未来收入获得贷款，一旦遇到不可抗拒的事情造成现在的收入下降，无法按期归还贷款，银行风险会急剧上升，而银行资产质量又会直接关系到房地产企业的资金链条，环环相扣，链条衍生，金融风险也会累积迭加。

二、房地产企业的财务状况

本文主要分析房地产企业的偿债能力和资产负债结构，一旦经营者没有进行有效融资或者债务归还，出现房地产爆雷现象，金融风险会迅速蔓延。房地产属于资金密集型行业，除了自身的流动性资金，更多的是向银行贷款或者直接融资。根据中国人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》，2022年年末，房地产开发贷款余额达到12.69万亿元，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比均有所增长，这一定程度上表明房地产贷款的增长来自住房需求的上升，这也说明房地产仍有发展势头。而房地产企业的平均资产负债率已经达到80%以上（合理的资产负债率在40%―60%之间），如果居民住房需求下降，发展势头不可持续，那么将直接影响到企业的偿债能力，进而引发金融风险。

三、住房市场需求的变化

推动房地产企业持续发展的前提在于不断释放的购房需求，这与国家的城镇化政策有着密不可分的关系。2022年，我国的城镇化率已经达到65.2%，城镇化进程已经发展到一个新的阶段，房地产企业在选取开发项目时，选择大城市、县城还是城镇，直接关系着开发项目能否成功。另外，商品房空置率也应该成为房地产企业考虑的重要因素，按照通用标准，商品房空置率在5%―10%之间是合理的，低于此区间说明空置率过低，住房需求较为旺盛；反之说明空置率较高，住房供过于求，商品房存在挤压的风险。2023年贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率調查报告》显示，28个大中城市平均住房空置率12%，具体而言，深圳、北京、上海空置率均低于7%，处于合理区间；而南昌、廊坊、佛山均处于空置率危险区间，都在15%以上。这也从侧面说明，人口会趋向一、二线城市流动，而这也是造成房价波动的一个原因。换言之，很多城市的房价支撑力并不坚固，原来高幅度的涨价趋势很大概率会慢慢降低，由此流动性风险可能会在某个区域内出现。

房地产金融风险指标测度

由于外部环境的变动和内部经营管理因素的影响，房地产企业面临较大的资金压力，购房者、银行也都参与其中，这也导致房地产的金融风险。本文拟从经营管理角度，以裴霁航（2019）和张梦林、李景跃（2020）的研究为基础，选取5个指标建立房地产金融风险综合测度指标。由于数据的可得性原因，本文选取时间范围为2005年到2021年，相关数据均从国家统计局网站、Wind数据库等获得。

一、GDP增长率（x1）

GDP反映的是国家的经济发展状况，而房地产行业与国家发展环境是密切相关的。我国经济发展速度一直处于中高增长的状态，因此GDP增长率也居于全球前列，而房地产行业的蓬勃发展正处于我国经济发展势头良好的时期，因此以GDP增长率反映市场环境，契合本文主题。

二、资产负债率（x2）

资产负债率反映企业的资产结构状况，负债率过高，会对企业产生流动性压力，一旦企业资产、负债结构错配，经营风险甚至金融风险会急剧上升。而房地产企业的资产负债率一直处于较高状态，因此本文将此因素纳入考量。

三、房地产开发贷款余额（x3）

该指标反映了房地产企业在开发过程中所占用的银行信贷规模，如果开发贷款余额增长趋势过快，说明房地产企业大部分靠融资进行建设，这本身具有高风险的特征，而经营管理者应该充分考虑该项因素，将资金压力押注到银行，但金融风险并未转移，此举无益于企业的长久发展。

四、房屋销售面积比（x4）

房屋销售面积反映了房地产企业的营销能力，竣工面积体现了企业的建设状况，两者的比值可以反映出房地产企业的主营业务情况，预售制度的施行并不会吸引所有购房者，如果企业的竣工面积远远大于购房面积，企业的资金会被占压，企业的营业收入也会大大降低，资金压力也会转换成金融风险。

五、居民购房收入比（x5）

该项因素反映居民的购房能力，以商品房平均销售价格与城乡居民人均可支配收入的比值来表示。正常情况下，居民的收入要与商品房销售价格处于合理区间，但是部分城市的房价高得让很多居民望房兴叹，由此“六个钱包”购房付首付成为很多家庭的选择，这无疑加大了金融市场的杠杆，现在“弃供”“观望”也成为常态，加大了房地产市场潜在的金融风险。

六、个人按揭贷款总额（x6）

该指标依然反映的是居民对于贷款的承受能力，个人住房按揭贷款一般会持续30年左右，说明居民已经透支了未来30年的消费能力来供房。如果大部分普通群众已经背负房贷压力，而房地产项目仍然持续开工，加上未来生育率下降，人口不断减少的客观事实，那么风险会在某个时点爆发。

表1是6个指标的描述性统计分析，包括最大值、最小值、平均值和标准差。采用因子分析法的前提是进行KMO检验和Bartlett球形检验，具体结果如表3所示，KMO值为0.708，符合进行因子分析的条件假设。另外，表3结果是运用主成分分析法提取因子，结果显示6个因子浓缩为1个因子，累积达到83.858%的方差。

另外，旋转后的成分矩阵只提取了一个主因子，仔细研究后发现，贡献最大的变量是房地产企业开发贷款余额、资产负债率、个人按揭贷款总额和居民购房收入比。这个结果充分表明，从经营管理的角度来看，房地产企业的金融风险在于内部财务状况，而且项目选址时要充分考虑居民对于房价的承受能力。

房地产企业应对策略研究

通过上文的机制传导分析和实证研究，本文认为应对房地产企业金融风险策略分为以下几个方面：

一、优化资产结构，降低资产负债率

房地产企业应该定期分析企业的财务状况，在开展业务工作时应该进行全面的财务预算，具体工作不应该只局限于项目建设时期，而是应该开拓全方位、全领域的服务行业，例如物业管理、房产经纪等，尽全力降低资产负债率，而不是将项目建设打造成“大通铺”，大幅增加不易变现的资产，这样只会让发展之路越走越窄，否则还会出现恒大的现实案例。

二、开拓融资渠道，避免过度依赖

银行一直承担着为房地产企业输血的功能，但是前提在于房地产企业能够按时足额归还本息，这也是建立在经济不断发展、房价逐步推高的基础上的，但是一旦市场遇冷，断贷、抽贷也是市场的必然选择，所以房地产企业不应该过度依赖银行貸款，换言之，资金是房地产企业发展的命脉，银行贷款不是唯一的选择，而是应该积极参与资本市场，例如上市融资、发行专项债券等方式降低资金压力。

三、开展调查研究，注重市场潜力

房地产企业并不是高价买地就可以获得成功的，而是要充分考虑当地的居民购房情况，如果没有对市场进行深入调查研究，那么投资失败也会成为常见的事情。因此，房地产企业内部应该成立市场调查部门，在进行项目投资时，要充分参考当地居民的收入状况、当地投资政策、企业所处环境等，这样在推销楼房时才会吸引购房者，有市场潜力才会挖掘市场需求，市场需求变现是经营管理者应思考的问题，这样才有可能规避项目投资失败的风险。（作者单位：哈尔滨商业大学）