“认房不认贷”落地，“金九银十”会来吗？

赵秀丽

8月25日，三部门联合发文“认房不认贷”政策，8月30日广州打响一线城市“认房不认贷”第一枪，随后深圳、上海、北京等城市也发布“认房不认贷”政策。8月31日，存量贷款利率和首付比例下调，一线城市已集体松绑，全国多城陆续跟进“认房不认贷”，这些政策都释放了哪些利好？政策组合拳打出后，“金九银十”会来吗？

一线城市全面落地“认房不认贷”政策

8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合发文“认房不认贷”政策。“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”

怎么理解“认房不认贷”？通俗来讲，就是之前已经买了一套房，现在想要换一套更大的房子，那么把旧房子卖掉之后再买新房，新房的利率还是按照首套房贷款的首付比例和优惠利率。

自三部门联合发文要加快推动落实“认房不认贷”政策后，8月30日至9月1日3天时间，10余个城市先后官宣落地。

8月30日，广州正式打响“认房不认贷”第一枪。

同日，深圳官宣落实“认房不认贷”。

8月31日晚，东莞官宣跟进“认房不认贷”新政。

9月1日，继广州、深圳以后，上海、北京也正式宣布落实“认房不认贷”，至此，北上广深4个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策。

不难发现，已经官宣落实“认房不认贷”的城市，内容出奇一致，基本与三部门的联合发文一致。

降低改善性购房成本

8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。其中提到，商业貸款首套和二套的最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。首套贷款利率下限不低于LPR减20个基点，二套贷款利率下限不低于LPR加20个基点。

毋庸置疑，这次政策组合工具大大降低了改善性购房成本。从政策效果上看，由于北京、上海原本的二套房首付比例较高，因此换房人群购房门槛和成本明显下降。

我们可以算笔账。

之前二套房首付比例60%，按照新政，首付比例可以降至30%。若以一套600万元的房子进行估算，其首付比例可以直接从360万元减少为180万元，大大节省了首付开支。

与此同时，纳入首套房标准，其房贷利率也会跟着下调。

当下，房贷利率一直在低位徘徊，5年期LPR为4.2%，通过加减基点，有的城市首套房最低贷款利率可做到3.8%，相较二套房贷款利率需要加上50个基点，月供节省可不是丁点半点。

假设房贷利率差50个基点，首套房4.2%，二套房4.7%，还以上述600万元房产为例，首付180万元，则需要贷款420万元，按30年等额本息计算，总利息将减少44.79万元，月供也将从2.18万元降低为2.05万元，每月可省1300元。

这样看来，新政对于改善性购房减负非常明显，实实在在降低了购房成本。那么，此时是换房好时机吗？

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，如果确实有改善住房需要的，可以考虑，但也不要盲目跟风。尤其是需要将旧的房屋卖了以后再买改善房的，注意给自己留足够的时间，尽量避免因为各种原因没有及时卖掉房屋，或者回款不及时导致后续购房违约等问题。

“金九银十”会来吗？

政策东风频吹，能否成为救市良药？核心城市的房地产市场会不会迎来一波上涨行情呢？具有风向标意义的一线城市已全面落地“认房不认贷”政策，如果市场有传导效应，借着一线城市的回暖，全国楼市能否走出低迷？接下来的“金九银十”会如期来吗？

据市场反馈，一系列组合拳措施落地后，政策效果初步显现。京沪等城市政策落地后，看房量、成交量出现回升。中原地产数据显示，9月首个周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱提到，一线城市是全国政策的风向标，其调整能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国楼市企稳。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，“金九银十”市场可期，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。

易居研究院研究总监严跃进认为，近期京沪两地楼市复苏，对全国市场具有较好的带动作用。此外，“量升价稳、预期向好”是“金九银十”的重要特征，预计这波行情会持续。

但王玉臣认为，利好的效应可能会持续一段时间，但是具体多久不太好说。虽然政策很好，但是整个房地产市场是一个相对复杂的闭环，某一个方面附加的利好，对整个市场的推动需要经得起时间的检验。尤其是眼下咱们老百姓的购买力，以及咱们老百姓对楼市的信心明显不足，再加上烂尾楼、延期交房问题在很多城市很多楼盘依旧普遍存在，这些都会给楼市的复苏带来严重的负面影响。所以今年楼市是否会真的迎来“金九银十”，还需要让新政再飞一会儿，目前不太好说。（作者单位：河南省审计厅政研室）