“招财猫”定位术

何歧途

哪里人多，店就往哪儿开

资源、产品、人流，三者在城市中的集中点，就是城市的商业中心。学校的小卖部基本上就算校园内的“商业中心”了。如果要新建一个商业中心，基于它的盈利性质，选址应该主要考虑地理位置、人口规模、城市发展规划与商业格局。

其中，对选址最重要的考量是周边人口规模。毕竟商业的发展离不开消费者。而对人口的考量又可以分为人口群体（居住人口、工作人口、流动人口）和人口数量。居住人口即商业中心附近的常驻人口，他们是消费的主要来源。而工作人口在其附近工作，他们也可以构成主力消费客群。流动人口越多，就意味着商业中心内部的店铺可以获得更多的超额顾客，如城市内的特色景点，就应该考虑在其内部设置步行商业街。

除了不同的人口群体，选址最重要的因素还是人口数量。一个理想的城市商业选址，周边半径3千米的常住人口至少应该达到30万以上，如此才能提供足够高质量的消费者。

要开店，商业眼光至关重要

要建立一个商业中心，除了选好地址之外，还应该对整个项目未来的运营进行预估。其中，最重要的是对成本因素以及商业项目未来运营能力的考察。简而言之，就是建一个商业中心要花多少钱，将来生意怎么样。

商业中心建设需要庞大的前期投入成本以及后期的维护成本来维持运转。比如，建造与维护各式各样的高楼大厦，便是一笔巨大的成本。运营能力则主要考察在商业中心未来入驻的项目。商业中心不是入驻品牌的简单堆叠，而是需要一个成熟且经验丰富的运营团队去组合和运营项目。换句话说，一个商业中心要满足消费者吃喝玩乐的多种需求，以此来增进商业中心的消费增长。

当然，商业中心的发展往往离不开地方政府的规划和支持，尤其是国家级战略的支撑。以北京市为例，中关村、西单、王府井等著名商圈以传统中轴线及其延长线为界，总体上以东和以西的分布密度大致相当，但以东聚集的现象更为显著。这是因为奥运会的申办优化了北京的商业发展模式，商业中心的布局向东部转移，使得城市商业的发展更加高效和均衡。

商业中心的辐射作用

商业中心的良性发展也带动并提升了周边住宿、餐饮、批发和零售业、居民服务和其他服务业网点的分布数量，能更好地提供服务和满足居民需求。大型商业中心会在城市中形成商业区并互相带动，例如，北京的中关村近年来以电子市场为主的格局发展成为多元化的商业生态，形成了北京功能最多样化的商业区之一。

随着城市经济体制的转型以及商业经济的发展，商业中心的构成模式也在发生改变。以往单核心、金字塔式的等级结构逐渐消解，伴随着新消费、新零售以及线上线下销售模式的结合，商业中心自身在城市中走向了多核心和扁平化。城市居民可以在高等级商业中心满足對高级商品和服务的需求，同时也可以在家门口附近的小型商业网点满足日常需求。