关于推动基础设施REITs加快发展的建议

文/ 姜玲勇

与其他先进省市相比，浙江基础设施REITs发展差距比较明显，亟待多措并举加快发展

基础设施REITs是盘活存量资产、扩大有效投资的重要方式。本文通过对比全国基础设施REITs发展情况，深入分析浙江基础设施REITs发展现状及存在的困难问题，并针对性提出对策建议。

基础设施REITs的主要优点

REITs是指以发行权益类证券的方式募集资金，并将资金专门投资于房地产和基础设施等不动产类资产，按比例将投资收益分配给投资者的一种投资载体。REITs在资本市场已有60多年的发展历史，是一个发展迅速、消费成熟的金融产品。目前已有40多个国家和地区建立了不同类型的REITs制度，总市值约2万亿美元，美国、日本、新加坡、香港等发达经济体在REITs发展方面走在全球前列。

基础设施R EI Ts是指主要投资方向为基础设施的REITs。基础设施REITs具有以下几方面优点：拓宽融资渠道。基础设施领域融资渠道单一，主要以银行贷款为主。通过发行REITs可以实现向社会直接融资，拓宽融资渠道，优化融资结构，降低地方政府和平台公司的负债率，分散融资风险。提高资产运营效率。通过发行REITs可以实现基础设施领域投资资金快速周转，不必等到项目结束就能完成投资收回，提前收回的资金可以用于新的基础设施项目建设，滚动投资于新项目，实现项目“投资—运营—证券化—再投资”的良性循环。盘活存量资产。基础设施领域存量资产规模庞大，据不完全统计，近20年来，我国形成的存量基础设施资产规模超过100万亿元，沉淀的资本金规模在10万亿元以上。通过发行REITs可以有效盘活基础设施领域存量资产，将基础设施不动产转化为具有流动性的证券资产，实现基础设施“资产上市”。单次融资金额大。基础设施领域体量大、资产价值高，通过发行REITs方式融资，单次募集资金多、效果好。如中金安徽交控REITs一次性募集资金达108.8亿元；浙江交投杭徽高速REITs单次募集资金43亿元，同时带动200亿元左右的高速公路投资。

全国基础设施REITs发展情况

我国基础设施REITs起步较晚。2004年，国务院印发《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，提出“积极探索并开发资产证券化品种”，REITs作为资产证券化产品受到关注。2009年，中国人民银行会同有关部门形成REITs初步试点总体架构。2018年，在全国基础设施投资下降背景下，国家发展改革委启动研究基础设施权益型公募REITs试点。2020年4月，中国证监会、国家发改委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着基础设施领域公募REITs试点正式起步。今年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，进一步推进基础设施REITs常态化发行工作。

截至目前，全国共有27只基础设施REITs上市，合计实现融资909亿元，涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种类型的资产。从全国层面看，基础设施REITs发展较快的有北京、广东和江苏。

北京市目前有7只基础设施REITs产品在沪深交易所上市发行，募集资金规模178.5亿元，发行只数和规模均居国内首位。2020年9月，北京市发布支持基础设施领域REITs产业发展若干措施，围绕产业要素、产业生态、政策保障等方面，提出促进基础设施REITs产业高质量发展的12条政策措施。今年4月，北京市召开基础设施 REITs 产业发展大会，提出要设立政府引导的基础设施REITs产业投资基金，开展存量基础设施项目的并购重组和基础设施REITs产品的投资，深入挖掘储备优质资产，保障常态化发行的项目供给。

广东省目前有6只基础设施REITs产品在沪深交易所上市发行，募集资金规模约200亿元。2022年12月，广东省发布加快开展基础设施领域REITs试点工作实施意见，提出支持地方国有企业、其他类型所有制企业开展基础设施资产常态化梳理盘点，推动符合条件的资产采用REITs、PPP等方式进行盘活。近期，广东召开全省推进基础设施REITs高质量发展工作动员会，制定发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，加强与券商机构对接，强化储备项目辅导培育，全力打造基础设施REITs发展高地。

江苏省目前有4只基础设施REITs产品在沪深交易所上市发行，募集资金规模100多亿元。国家启动基础设施领域REITs试点后，苏州市、南京市相继印发推进基础设施REITs发展工作意见，提出紧抓基础设施公募REITs常态化发行及扩募政策契机，积极参与项目申报，有效盘活存量资产。江苏证监局联合江苏省发展改革委、上交所常态化举办基础设施REITs专题培训会，邀请交易所和相关中介机构专家讲解最新政策及项目审核关注要点、发行操作实务和资产评估定价实务。目前，江苏省级储备基础设施REITs意向项目达40多个。

浙江发展基础设施REITs存在的困难与不足

自基础设施REITs试点开展以来，浙江抢抓机遇，对符合REITs发行条件的项目全力推动上市，推进工作取得积极进展。目前，浙江在沪深交易所上市发行的产品共2只，分别为杭徽高速项目和钱塘新区和达高科项目，合计募集资金57亿元；申报国家发展改革委基础设施REITs试点项目库项目26个，其中意向项目14个、储备项目12个，涵盖交通、能源、水利设施、仓储物流、旅游景区、消费基础设施等7个领域。但与先进省市相比，浙江基础设施REITs发展差距还比较明显。当前浙江推进基础设施REITs发展存在的以下主要困难与不足：

思想认识不到位。国有企业和地方政府对基础设施REITs的认识不够全面，未充分认识到基础设施REITs对提高直接融资比重、拓宽资金来源渠道、盘活存量资产、扩大有效投资等方面的重要意义，项目申报积极性不高。

引导激励显不足。省级层面没有针对基础设施REITs进行有效宣传、引导，项目申报发行方面尚无激励奖补措施。目前全国已有10多个省市出台基础设施REITs专项支持政策，浙江尚未对基础设施REITs发展出台专门政策文件。

培育辅导有欠缺。基础设施REITs申报程序较为复杂，实际操作中，项目发起人在项目准备阶段需要频繁与交易所、券商等沟通对接，面临的困难较多，需要专门的平台机构给予申报培育辅导。目前浙江在基础设施REITs常态化培育辅导方面还有所欠缺。

若干建议

当前，国家层面正大力推动基础设施REITs发展，加快产品发行速度。浙江是金融大省、国有资产大省，也是基础设施建设投资大省，理应在基础设施REITs发展方面走在前列。

强化顶层设计。省级层面制定出台加快基础设施REITs发展实施意见，明确具体工作方向、工作要求。加大政策宣传、引导，引导国有企业、地方政府将基础设施REITs作为盘活存量资产扩大有效投资、破解当前财政困境的有力方式和有效途径。

加强项目储备。全面梳理交通、能源、市政、生态环保、园区等领域符合基础设施REITs项目要求的存量资产，建立全省基础设施REITs项目库，应入尽入，动态更新。强化项目培育辅导，成熟一个、推进一个，重点关注高速公路、高新技术园区等资产规模较大、经营效益较好的领域。

完善配套措施。考核激励方面，积极支持各类市场主体参与项目申报，对成功发行的国有企业、地方政府给予其年度考核加分；财政奖补方面，对参与发行的原始权益人按其融资规模的一定比例给予一次性激励补助；要素保障方面，对成功盘活存量资产发行REITs产品投资的新基础设施项目，纳入省级重点工程项目名单，给予用地、能源等要素保障。

健全工作机制。进一步完善项目申报发行机制，强化发改、财政、证监等部门协作，加强工作衔接指导；建立与沪深交易所信息互通机制，加强沪深交易所对发行REITs产品前期策划指导，加快推进项目合规性审查和上市交易；进一步完善REITs运营机制，明晰基金管理人、权益人权责分配，保障基金稳健运营。