房地产众筹模式的法律风险防范策略探讨

刘新乐

河南天基律师事务所，河南 郑州 450000

房地产众筹主体资格、股权代持、产权归属、运作机制等法律法规的不完善，使得房地产众筹开展过程中，众筹融资开发商、众筹平台和投资者面临着不可控的法律风险，如何通过相关法律法规的制定、监管制度的完善与实施，构建科学规范化房地产众筹运作模式，是当前市场环境下房地产融资需考量的重要内容之一。面对房地产众筹可能存在非法销售房屋、非法发行证券、股权代持及产权纠纷、关联交易的法律风险，国家立法及政府管理部门，应尽快修订《中华人民共和国刑法》（以下简称《刑法》）、《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）、《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《城市商品房预售管理办法》等法律法规，出台一系列的房屋预售、房产众筹管理制度，对房地产开发商、众筹平台的融资活动进行合规管理，防范与规制房产众筹项目潜在的法律风险，以保护房产商、众筹平台、投资者多方主体的合法利益。

一、房地产众筹的商业运营模式

房地产众筹作为新兴的投融资方式，通常由房地产开发商、众筹平台等主体发起，往往通过发行证券、签订债券合同、信托基金投资的方式，建立起与广大投资者间的投融资关系。［1］因而，当前房地产众筹的商业运营模式，包括合作建房型众筹、营销推广型众筹、投资理财型众筹等。

（一）合作建房型众筹

房地产众筹的目的是获得开发建设资金，因而其面对购房对象的开发资金募集行为，即属于一种房地产众筹行为。房地产众筹过程中，投资者为获得房屋产权，与开发商签订房屋期权合约、交付一定比例的购房款，众筹成功后开发商将根据投资者的要求，对房产小区户型、绿化、物业等进行项目规划设计，近年来国内所兴起的期房购房模式，就属于这一类的房地产众筹模式。［2］

另一类合作建房型众筹是非定向融资的开发众筹，例如2014 年某安好房、某通控股联合发起的上海某桂园房地产众筹项目。该项目先计算房地产开发的总投入资金，将募集资金以金融债券、保险等形式发售，达到楼盘建设的募集资金数额后停止众筹，而公众投资者可获得以较低价格认购房产的权利。

（二）营销推广型众筹

房地产开发商以抽奖或竞拍方式，设置与房产项目相关的众筹模式，被称为营销推广型众筹。例如2020 年受国内外经济下行影响，某东、某宝等线上平台与地产商合作，推出优惠折扣为5 ～8 折的房源、起拍价低至5 折，投资者只需最低投资1000 元就能参与众筹，参与众筹后可完成竞拍。又如某东金融“小金库”联合某洋房地产商，推出1．1 折购买房产的抽奖活动，用户仅需支付11 元，即可抽奖由某洋地产提供的11 套房源。这类房地产众筹项目是以现有房源为标的，由开发商、众筹平台共同参与众筹，兼有房地产楼盘营销宣传的目的。

（三）投资理财型众筹

房地产投资理财型众筹包括债权型、股权型众筹两种模式，其中债权型众筹为房地产开发商与投资人之间签订借款合同，形成债权债务关系；股权型众筹是由房地产开发商设立众筹资金管理公司，资金管理公司负责房地产项目开发建设，投资者持有不动产开发的相关收益。

债权型房地产众筹模式是常见的融资模式，房地产开发商通过房产抵押，向商业银行、网络金融公司申请融资贷款，投融资双方签订融资金额、还款期限、信贷利息的合同。而房地产股权型众筹则类似于信托基金模式，某达集团、某钱平台发起的“某赚一号”众筹项目，即属于这一类众筹模式。投资者可通过众筹平台，以1000 元的最低认购金参与众筹，用于某达广场房地产建设，在一定期限范围内，投资者可得到某达广场商铺租金、物业增值等的收益权。

二、房地产众筹模式面临的法律风险分析

（一）非法销售房屋的法律风险

根据《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定：“商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，并取得《土地使用权证书》《商品房预售许可证》。”

房地产众筹作为以房产开发为主的融资行为，本身往往不存在非法销售房屋的风险。但若在房地产众筹项目发起时，开发商未取得土地使用权证、建设工程许可证、商品房预售许可证，也即该项目不符合房屋预售条件，那么投资者所参与的房地产众筹投资，只是签订房屋期权合约，缺少房屋产权合约，本身即属于非法集资、非法销售房屋。［3］且一旦房地产开发商出现众筹资金挪用、项目烂尾，将会对投资方带来不可挽回的合同违约风险、资金损失风险。

（二）股权代持及产权纠纷的风险

《证券法》《公司法》等法律对证券发行方式、投资人数作出严格限制。但部分房地产商为达到众筹融资的目的，通常采取开发商、投资人共同成立公司的方式，将房地产众筹项目包装为金融产品，由公司对融资资金进行股权代持操作，［4］如某达集团“某赚一号”众筹项目的发起人为记名股权代持者，投资者为有限合伙人，代持者成立某达稳升合伙企业，对众筹融资资金作出使用。而一旦发生房产开发困难、资金流损失的问题，作为隐名股权股东的投资者，会面临严重的资金损失风险。

同时，房地产众筹的产权纠纷风险，也出现在近年来的购房案例中。如2014 年上海某桂园房地产众筹项目中，开发商以“1 平方米”的房屋建筑面积发起众筹，投资人认购众筹达到一定的单位面积，如最小单套房屋建筑面积50 平方米即可成为房屋产权人。但在不限定众筹人数情况下，某些优质户型、楼层的房屋可能出现数十个产权人，如何认定投资人的房屋产权，存在着极大的房屋产权、全产权合法性风险，且按份共有难以保障产权人的合法权益。

（三）擅自发行证券的法律风险

根据《刑法》第一百七十九条规定，未经国家有关主管部门批准，擅自发行股票或者公司、企业债券，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，构成擅自发行证券罪。《证券法》第九条的规定，有下列情形之一的，为公开发行证券：第一，向不特定对象发行证券；第二，向特定对象发行证券累计超过200 人，但依法实施员工持股计划的员工人数不计算在内；第三，法律、行政法规规定的其他发行行为。

其中房地产投资理财型众筹模式，可能存在着以获得投资收益为目的的发行证券风险。如以上由某达集团、某钱平台联合推出的“某赚一号”房产众筹项目，投资者可按众筹时投资比例，获取项目建设完成后的收益分红，包括广场租金、物业增值等收益，且项目成立3 个月后，投资者可自行选择变现流通，因而该众筹可被认定为债权证券众筹。当该债权证券的众筹人数过多（超过200 人），则有极大可能存在证券私募、非法吸收公众存款的法律风险。

（四）关联交易的法律风险

根据《公司法》第二十一条的规定：“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”

从该法条来看，与房地产企业有关联关系的公司，在房地产众筹融资过程中，有可能由于关联交易的附属关系，造成融资资金委托管理不规范的法律风险。如东莞市某全实业投资有限公司、某贷网平台联合推出“某宝宝”房地产众筹项目，然而前者实际上为后者的控股公司，这使得某贷网在履行房产众筹项目义务的过程中，不一定能够独立履行众筹资金募集、资金委托管理的职责，进而引发利用关联关系，不及时信息披露、挪用资金的法律风险。

三、房地产众筹模式的法律风险防范策略研究

（一）通过期权转化以避免非法销售房屋

房地产众筹的预售型融资模式，是在地产开发商未取得预售许可证时，为筹集项目建设资金所采用的众筹模式，这一模式可能存在着非法销售房屋的法律风险。为规避这一风险，房地产商应在遵循现有的房屋预售管理制度的基础上，优化房产众筹的期权设计。［5］如修改《城市商品房预售管理办法》第六条，增加“房产众筹标的为股权投资，附条件收益为购房资格，且参与者只是筹得享受优惠购房资格的‘期权’”等相关内容。

也即在开发商取得土地使用权证、建设工程许可证、预售许可证前，投资人参与房产众筹项目的投资，仅仅为股权投资；而当开发商符合房屋预售条件后，向投资者说明购房优惠时间，投资者可自由选择是否将股权投资转化为房地产产权投资，获得优惠购房资格。通过期权转化的房地产众筹模式，可最大程度避免地产开发商的非法融资、非法销售房屋风险。

（二）建构房地产众筹证券化的法律法规

房地产众筹向证券化方向发展，使得诸如某达集团“某赚一号”、某贷网“某宝宝”等众筹项目很大程度上涉嫌违反《中华人民共和国反不正当竞争法》，以及可能被认定为非法吸收公众存款、非法发行证券。［6］因而对于资金需求量巨大的商业房地产项目，如居民楼盘、写字楼、广场等，应通过建构债券、股权众筹融资的法律法规，对房地产众筹准入门槛、众筹产品、融资金额、投资对象作出严格限制，明确房地产债券、股权众筹的交易流程，保障广大投资者的合法权益、经济利益。

如全面修订《证券法》的相关法律条文，建立证券发行的小额豁免制度，取消向特定对象发行证券累计超过200 人的公开发行约束，使众筹发起人不受发行人数（200 人以下）的限制，允许开发商以分拆形式众筹、控制单个众筹项目的投资者数量。也即债券、股权众筹均属于发行证券活动，由此使众筹项目受到证券法的约束，将房地产众筹证券化的法律风险降至最低。

（三）优化众筹设计以避免股权及产权纠纷

针对以上房地产众筹存在的股权代持、产权纠纷等法律风险，可通过优化众筹项目的设计与管理方案，作出房地产股权众筹、产权众筹模式的改进完善。第一，面对只有众筹项目发起人具备股权代持资质的情况，可通过设置股权代持者、投资者的权益合同，明确房地产众筹融资、地产项目开发的责任和权益，明确由代持者承担房产开发停滞、融资资金套用或乱用的风险；第二，在房地产众筹产权纠纷的解决方面，应由政府制定房地产众筹的合同欺诈管理制度，设置房地产最小户型、最低众筹额的规范，杜绝“1 平方米”房屋建筑面积众筹情况的发生；第三，以纸质合同、电子合同相结合方式，要求在房地产众筹项目执行过程中，房地产商、投资人之间签订房屋产权归属的合同，确立双方的法律关系，避免房屋产权认定、合同欺诈问题的发生。

（四）完善房地产众筹平台准入与管理制度

房地产众筹的关联交易风险，显示出国内有关房地产众筹平台准入、监管机制的缺失，虽然在2015 年7 月中国人民银行等十部委联合印发的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》中，理清了网络众筹平台的监管职责与分工，但整体而言仍缺少关联交易方面的法律法规。

因此，笔者认为：应通过房地产众筹平台准入、审查机制的建立，进行众筹融资方名称、公司股权结构、资本状况的监管，对存在关联的企业取消其众筹资格，并由监管机构履行自身相应的监管职能。一是细化融资方、众筹平台监管的责任；二是要求融资方、众筹平台履行众筹信息披露义务，以解决房地产众筹交易过程中，面临的众筹主体法律地位不明、信息披露不及时、关联交易频发的问题。

四、结语

在互联网金融快速发展的环境下，以合作建房型、营销推广型、投资理财型等为主的众筹融资模式，开始被应用到房地产众筹活动之中，对房地产行业的发展具有特殊意义，但同时也带来众筹项目设计与执行的法律风险问题。因此，为促进房地产众筹模式的平稳健康发展，应由国家立法机构、监管部门、众筹参与主体联合，通过建构房地产众筹证券化的法律法规、优化众筹设计以避免股权代持及产权纠纷、完善房地产众筹平台准入与管理制度以及设置房地产期权转化的预售模式，以规制房地产商、众筹平台融资行为，避免非法销售房屋、非法发行证券、非法吸收公众存款等法律风险的出现，切实保护房地产集资主体、投资人的合法利益。