价值工程在棚改房建设成本控制中的应用研究

温 松

（中交第四公路工程局有限公司，北京 100022）

引 言

改革开放以来，我国的城市化进程越来越快。在这一过程中，我国的住房制度也有了较大的变革。城市的扩张涉及房屋的拆迁，为了保障拆迁居民的基本权益，棚改房的建设是必然的。我国自2007 年开始就将“住有所居”纳入了我国的民生改善工作，而政府部门对棚改项目工作的开展也非常重视。但在棚改房建设的过程中也出现了一些问题，例如建设单位的管理手段较为粗放、管理效果不理想等，同时棚改房建设过程中的成本控制也是困扰建设单位的一大难题。尽管我国对于房地产项目的建设成本控制研究已经非常成熟，但棚改房的成本控制与商品房存在着较大差异，因此还需加强对棚改房建设成本控制的相关研究，这样资金的使用效率才能得到提升，棚改房的建设才能得到更好的发展。

一、棚改房成本控制相关概念的界定

（一）建设成本的构成

建设成本的构成主要可以分为三个方面的内容。首先，工程费主要包括设备采购费、安装费用及工程的建造费用；其次，工程建设的其他费用主要包括工程开展过程中与项目建设及土地使用权相关的一系列费用，但不包括工程费用；最后，工程的预备费是指在工程实施过程中，由于各类不确定而造成的额外费用，包括基本预备费和差价预备费。

（二）棚改房的特点及分类

棚改房属于保障性住房，通常是指政府部门按照计划对规定范围内的住房拆迁，为了保障拆迁范围内居民的居住权而提供的住房。与商品房相比，棚改房具有一定的个性化。对于户型、价格及交易都有一定的限制。我国各省市之间的发展存在较大差异，因此不同城市的棚改情况也不一致。

按照棚户区的改造类型可以将其分为城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区，以及国有垦区危房改造等多个类型。如果按照拆迁对象来对其进行划分，又可以将保护区分为农村集体土地棚户区改造安置和国有土地棚户区改造安置。

商品房项目与棚改房项目之间的差距是非常大的。例如，二者之间在建设模式上存在不同。在对普通商品房进行开发时，为了获得更高的利润，通常开发企业会自行对项目的建设成本进行管理；而棚改房的建设模式主要为代建制和政府购买服务，建设的主体是政府部门。各地区都会根据自身的实际发展情况，委托行政机构或是具有行政管理职能的事业单位代为开展相关工作。除此之外，成本控制的主体也不一致。商品房项目的主体是房地产投资人，而棚改房项目则是由实施主体单位建设主体来开展建设项目管理工作。在成本控制动机上，商品房项目的成本控制动机是获得最高的利润，而棚改房项目的动机则是在约定的成本下完成相关项目的建设。除此之外，商品房与棚改房在建设资金来源、成本控制范围及收益来源等各个方面，均存在较大的差异。

二、价值工程的理念及准则

（一）基本概念

对价值工程的应用就是为了提高应用对象的价值，在实际工作开展的过程中，主要会从成本和功能两个方面采取措施。一方面，价值工程能够使产品的使用寿命成本得到控制，同时还能提高产品的使用效率；另一方面，产品自身的功能水平也将得到较大程度的提升。在这样的情况下，产品的经济成本下降，使用价值便得到了最大限度的发挥，而从功能的角度来进行分析，价值工程的应用也能使产品的功能得到有效的发挥。既能够剔除产品的无效功能和过剩功能，产品的有效功能又能得到最大化的实现。

价值工程在棚改房项目中的应用必须由专人进行引导，在将该理论应用于棚改房项目前，需要工作人员按照相应的步骤和程序开展相关工作。首先，需要相关领域的工作人员共同参与价值工程的讨论，分析价值工程开展中的核心问题，并针对实际情况制定有效的解决策略，这样才能使棚改房的核心价值得到最大限度的发挥。为了使棚改房的成本和功能能够平衡，在控制成本的过程中，还需要提高棚改房的功能。对于成本的控制，除了要考虑棚改房建设的经济性外，还要考虑棚改房的寿命成本、维护成本等多方面的内容。对于棚改房的全流程成本控制，从棚改房的建设一直到维护等各个阶段都是成本控制的内容。一方面，价值工程中的棚改房成本控制，既包含棚改房的建设成本，也包含棚改房投入使用后的维护成本。因此，必须要搞清棚改房在建设过程中所产生的成本费用，而人工成本和后期的维护成本都是要单独进行调整的内容，只有这样才能使总成本得到较好的控制。另一方面，棚改房的全流程成本控制与棚改房的功能也有着密切的关联。要提高棚改房某一部分的功能，这一部分的分支成本就会增加，同样如果要使总成本不变，那么另一部分的分支成本就会相应减少，所以在开展工程时，必须尽可能平衡功能和总成本之间的关系，根据实际情况对其进行相应的调整，才能够使棚改房工程的全流程寿命运行更长。

（二）价值工程的基本准则

价值工程的应用必然要引入相关的原理，其中便包括价值标准原理、功能变量原理等多种内容。在工程开展的过程中实现价值标准原理，首先需要工作人员能够设立实施目标。在开展工程项目前，工作人员需根据棚改房项目的实际情况，构建好产品价值工程的最终分析功能，如此才能为方案提供价值保障，进而形成标准化思路，这决定着棚改房工程的价值是否能够得到最终的实现。

功能变化原理是指以棚改房的功能为基础，使棚改房的价值能够得到最大化实现的一种原理。这需要建筑工程师在开展工程前，对棚改房工程的基本功能进行分析，并在此基础上提出优化策略，以创新的方式使棚改房工程的各项功能得到最优配置。

功能和成本动态原理也是棚改房工程开展中会使用到的一种方法，棚改房的造价控制价值工程与棚改房的功能和成本有着一定的关联。所以需要对这二者之间的相关性进行深入研究，这样才能够在此基础上通过增加成本来改善棚改房工程发挥不佳的功能，同时也能够对其中不必要的功能进行削减，进而达到控制经济成本的作用。棚改房工程的功能和成本必然是互相联系、互相交叉的，工作人员只有清楚这二者之间的关系，才能够更好地运用基本原理来对棚改房的功能和成本进行相应的调整。只有对棚改房工程的基本结构进行相应的调整，改变成本值，才能够使棚改房工程的基本价值得到提升。

三、价值工程在棚改房建设成本控制中的具体应用

（一）设计阶段的价值分析

设计阶段的价值分析主要分为两个方面，一是设计方案的价值分析，二是施工图设计的价值分析。对于设计方案的价值分析，首先需要工作人员对建筑物的内外部形式进行明确，对尺寸进行有效控制，并提出总体的方案。在这一阶段，想要使价值工程真正发挥实际的作用，就必须做好设计的招标和竞标工作。招标文件需要明确评价指标等各方面的内容，这样才能更好地应用价值工程，使其发挥出更好的效果。通常情况下，评价指标会因项目之间存在的差异而发生改变。所以，评价指标必须具备实用性和美观性的特点。对于棚改房的规划是一项系统的工作，因此设计方案必须具备整体性特点，方案中需要覆盖楼间距、层数及户型等不同的内容。这一阶段的工作是非常重要的，对于后期的建设项目成本起着决定性的影响。而在初步的方案设计阶段，设计人员需要考虑设计是否能够满足回迁居民的要求及棚改项目的功能要求。在这一阶段运用价值工程，能够帮助设计人员寻求不同的创新方案，这样设计人员就能够根据实际情况对不同的设计方案进行对比，进而能够选择将价值最大化的方案。而在施工图的设计阶段，需要做好对于各项施工目标的统筹和协调工作，对各项目标都要做好统筹兼顾。设计人员需要在价值工程的基础上对其进行技术经济论证，进而对施工图的预算进行详细的分析。这一阶段对于价值工程的应用涉及材料的选择，所以价值工程能够更好地控制造价。如果从项目全生命周期的角度对其进行分析，设计人员在设计的过程中就需要对各种新型的材料和工艺进行综合考量，从中选择最具经济性的施工方案。可以将一些新型的材料和工艺运用到施工中，进而替代一些难度较大或是施工质量无法保障的项目，既能够节省工期又能够降低施工成本。而这也能够减少棚改房投入使用后的后期维护成本，提高住房的质量和延长使用寿命。

（二）优选设计方案的方法

首先要对目标任务进行明确，以棚改房的初步设计项目为价值工程的研究对象，之后才能在此基础上对初步设计阶段的资料进行重点收集，其中包括回迁居民对于住宅的使用建议，同时还要对该地区相同类型住宅的造价成本进行调查，了解类似的住宅施工情况，对于各项新型的技术和材料的数据进行全面收集。除此之外，更要了解相关的法规、政策文件。在收集到相关的资料后，还需要建立起相应的功能指标体系。住宅的功能可以分为三个二级指标，分别是美观环保、居住舒适及安全便捷。而这些二级指标又可以将其详细划分为九个三级指标，不同的指标之间有着一定的差异，从不同的视觉来进行分析也有着较大的差别。而作为设计人员，对于这些指标之间的差异必须详细掌握，这样在设计的过程中才能从不同的方面对其进行综合考量。对于各功能的评分，可以从业主单位、设计单位及施工单位三个不同的角度来进行分析，根据实际情况赋予三者一定比例的权重。

（三）对于方案评估的优化改进

方案创造阶段所产生的方案数量是非常多的，所以还需要后续进行评估和改进，同时放弃一些不合理的方案。对这些方案进行筛选的过程需要耗费工作人员大量的时间，才能选出具有价值的方案。为了尽可能提高效率，需要对方案进行粗略评价和详细评价两个环节。首先，根据实际情况建立起质量、成本、工期等评价标准，之后对方案进行首次初评。对大家都认可的方案进行保留，淘汰少数人认可的方案。其次，对保留下来的方案进行评估和改进，利用价值系数计算不同方案的价值。最后，针对某一个具体的问题，制定价值系数最大的改进方案。

（四）设计方案及价值工程的成果汇报

初步设计方案完成后，还需要形成一个书面的报告及优化后的设计方案，之后将提交方案和报告。报告中需要详细记录价值工程研究的目的、过程及成果等多项内容，由决策层对报告和方案进行最终的审核，审核通过后将最终的设计方案交由设计单位绘制施工图纸。

（五）实施阶段

在对图纸进行设计的阶段，还可以将价值工程应用于工艺及材料等多个方面，这也能够使工程的价值得到提升。从项目全生命周期的角度出发，设计人员能够对一些新的材料和工艺进行综合考量，使这些工艺和技术能够应用于设计当中，进而形成最经济的技术方案。通过使用这些方法，能够有效减少工程过程中的维修费用，同时也能使房屋的价值得到最大限度的提升。

结 语

价值工程理论体系在棚改房建设成本控制当中的应用，要着重体现出应用的“价值”，这样才能使棚改房的施工成本得到有效控制。在制定施工方案的过程中，设计人员应从价值工程理论的内涵及功能系数等多个方面出发，进行综合考量，保证成本的预算和控制能够一致。在开展成本控制的过程中，也要尽可能避免成本的增加，进而影响企业的经济效益。将价值工程理论应用于棚改房的成本控制当中，必须保证方案的科学性及合理性。在满足成本控制需求的过程中，也要尽可能提升棚改房的建设质量，这样才能使棚改房工程建设的功能得到最大限度的发挥。而在这一过程中，也需要设计人员注重工程的造价、功能及成本三个方面之间的平衡，以保证棚改房项目建设的安全性和稳定性。价值工程在棚改房建设项目中的应用有着重要意义，这不仅能够使工程的建设成本得到较好的控制，对于提升企业自身的市场竞争力也有着重要作用。