调整优化政策 重振房地产市场信心

李士萌

7月24日召开的中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，这释放出重磅信号。

紧接着，各地进一步加快房市纾困政策落地。在8月25日，住建部等三部门联合印发通知，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策，市场为之一振。此前，碧桂园、恒大等民企在年中报告中爆出流动性危机，引发社会各界对房地产“硬着陆”的担忧。

我国房地产正经历着结构性调整和经济增长降速的双重压力。“在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，转型期的阵痛在所难免，需要保持耐心，并对楼市的长期发展秉持更加理性的预期。”思睿集团首席经济学家洪灏告诉《中国报道》记者。

中指研究院最新发布的报告显示，7月份，百城新建住宅和二手住宅销售均价同比环比均呈下跌态势。

“绝大多数城市的房价都进入了下跌阶段。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，从城市方面来看，7月份，70个大中城市新房环比上涨的只有20个，较6月份减少了11个，下跌城市数创2023年以来新高。二手房方面，环比上涨的只有6个；环比上涨的城市，多为中心区改善盘集中入市，定价合理甚至与周边二手房价格形成倒挂而出现热销的城市，比如成都、上海、宁波、杭州等。

“目前房市比较大的问题就是房价持续下跌。房价持续下跌会诱发多种风险，对于企业纾困、保交楼以及地方经济发展等方面，都会产生较大影响。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉《中国报道》记者。

与此同时，多家头部房企的债务风险蔓延引发市场担忧。8月10日深夜，恒大连发多份报告，数据显示，恒大已资不抵债，流动负债达1.6万亿元。8月10日晚，碧桂园在港交所发布盈利警告和内幕消息公告，预期上半年度净亏损约人民币450亿元至550亿元。

对于经营亏损和流动性困难，碧桂园管理层给出的解释是，虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻，化解行动不够及时有力。

国家统计局数据显示，1—7月份，全國房企到位资金额同比增速为-11.2%，该指标相比1—6月份的-9.8%继续恶化。

“房企面临的问题就是缺钱，消费端数据下降，有些资金到账也很慢，两端都不能及时补上缺口，企业缺口便进一步扩大。”易居研究院研究总监严跃进向《中国报道》记者分析，7月份，百强房地产开发商的新房销售额同比下降33%左右，如果按照正常年份来讲，降了30%还是可控的，但去年的数据本就不太好，所以企业的资金缺口非常大。

8月中旬，中融信托陷入逾期兑付风波。多家购买了中融信托产品的上市公司表示未能到期收到本金和投资收益，且从披露信息来看，部分延兑信托产品投向房地产。“这进一步加深了市场对于房地产二次探底风险的担心。房地产的问题不仅会导致宏观风险，也会导致金融风险蔓延。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌在8月的CMF宏观经济月度数据分析会上提醒。

在朱海斌看来，这次房地产探底和2021年、2022年的调整有很大不同。2021年调整的起点是在2020年房地产市场过热的情况下进行的，当时房地产各种主要指标，比如新房销售、新房开工等远超正常均衡水平，调整过后，市场交易量更接近均衡水平。但今年二季度以来的二次超调直接引发了过度调整的风险，各种房地产指标的年化数据已经低于均衡水平20%左右。房地产的超调不仅将对宏观经济产生影响，也会引发金融风险进一步蔓延。

野村证券中国首席经济学家陆挺在7月的CMF宏观经济月度数据分析会上也表示，房地产仍是提振中国经济中的重要一环，“过去十几年的几轮经济复苏中，没有哪一次房地产是缺席的，应该抓住这个牛鼻子”。但又不能用和以前一样的方式，需要一些新思路，顺应中国城市化的趋势，推动更有效率的城市基础设施投资。

7月24日的中央政治局会议也提纲挈领地指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

何谓“新形势”？李宇嘉认为，“新形势”本质上就是房地产从“上半场”迅速过渡到了“下半场”。上半场的特征是“大干快上、加杠杆、上中下游都在做多”，开发商多买地，金融机构多融资，购房者多买房，都在积累泡沫。进入下半场，除了存量盘活、利用存量外，还有一项工作就是要消化过剩。

“房地产市场目前面临的调整可以说是全方位的。”洪灏认为，融资、需求和供给三端，在此轮大调整中都在经历深刻变化。在融资端，作为资金密集型行业，资金是地产的血液。而在2021年至2022年，地产行业遭遇了突如其来的快速去杠杆进程，财务杠杆和经营杠杆双双压降，现金流极度承压，引发了企业的信用危机。尽管在后续政策调整与扶持下，房企信贷环境有所改善，但接二连三的房企债务爆雷对市场信心持续形成震荡。

8月8日，山西省太原市，房地产售楼部工作人员为购房者讲解商品房户型。

地产投机退潮之时，看向需求端，洪灏指出，过去几年，在新冠疫情扰动和经济复苏乏力的情况下，居民收入不确定性与日俱增，存款意愿持续攀升。内需不振之际要鼓励居民掏腰包买房绝非易事，频频走弱的居民中长期贷款亦可见一斑。而需求的疲软导致行业销售下行，销售回款压力较大，房地产开发到位资金承压，房企新开工意愿低迷。

受预期影响的需求不足问题，叠加供应端的过剩，部分房地产市场的供给已超过需求。“这种房地产市场供求关系的变化是深远且长期性的。”洪灏认为，在人口老龄化加速、城镇化进程和投资放缓、资产负债表杠杆率攀升的大背景下，房地产市场在2022年已经进入存量博弈阶段。

“原来的城镇化是以土地为导向的扩张型模式，当城镇化率达到65%，东部地区接近70%以后，我国全面进入以人为核心的存量城镇化时代。与此同时，房地产市场原有的以新房为主导的模式，开始向以二手房为主导的模式转型。”中国人民大学经济学院教授于泽在前述8月的CMF会议上指出。

这一转型过程将伴随着楼市流动性的大幅度降低而降低。于泽认为，相比原来以大开发为主的发展模式，房地产行业将走向开发与城市更新并重，这种供需的转型必然涉及房地产企业的经营模式调整，而由于房地产企业的资产主要是土地，尤其是三四线城市的土地，其流动性大幅度降低将导致房地产企业主动调整适应市场环境的能力受到较大约束。

“但并不是现在房地产行业完全过剩，中国的城市化还没有完成，与发达国家仍有差距，考虑到农民工及其家属、大学生等群体的潜在购房需求，以及未来中心城市和城市群规模化效应凸显的大趋势，中国房地产行业仍有不小的发展空间。”陆挺说。

房地产风险“如何化解”不是简单的事。7月31日召开的国务院常务会议强调，“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。

各地因城施策，从具体落地来看，政策主要集中在部分省会城市和二线城市，以优化限购措施为主，整体基调是“轻点油门”。

此轮房地产调控具体政策落地到城市的“第一枪”在省会城市郑州打响，8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等多部门联合发布促进房地产市场平稳健康发展15条新政，明确取消限售政策。其中尤其受到关注的是落实“认房不认贷”，成为住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”后首个明确表态的城市。

记者向郑州市一位房产中介了解到，政策颁布后，已有顾客在交易中使用了“认房不认贷”的优惠条件。该中介向记者介绍，“认房不认贷”的优惠主要体现在贷款利率和首付比例上，但是契税还需要按照二套房的比例交。“新政15条颁布后，8月份交易量明显比上个月高了，看房的越来越多。”这名中介说。

至9月1日，继广州、深圳、上海之后，北京也正式宣布落实“认房不认贷”。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，本次郑州取消限售或对市场活跃度提升起到一定带动效果。但值得关注的是，郑州近两年房地产市场持续下行，本次提及的多项政策在此前已陆续推出，考虑到当前郑州库存仍维持高位，政策对市场的带动效果或有限。

“限购、限贷、限售的市场背景已经发生变化，原先部分地区不停给市场打补丁、把政策复杂化，是为了抑制过热的需求，放在当下反而误伤了刚需和改善性需求。”严跃进认为，一线城市也可以进行适当探索，将土地供应和城市人口的扩张做好挂钩，推动市场正常化。

洪灏指出，下游终端需求不振，导致楼市销售下行，在房企依赖销售回款的当下，亦导致房地产开发投资受阻，因此从需求端入手确乎是有的放矢。他同时表示，在居民收入不确定性增加的当下，鼓励楼市消费还需要更加切实有效的政策让利，以及有效提振居民收入的举措并行。

邹琳华认为，利率还需要进一步调低，“高利率是与高增速相对应的，如果收入增速达不到，高利率就会成为负担”。

8月21日，贷款市场报价利率（LPR）发布。此次1年期LPR下降了10个基点，为3.45%。而5年期LPR则保持不变，为4.20%。“这也说明此次降息旨在强调短期贷款资金的成本下调，总体符合阶段性宽松的导向，更侧重刺激短期内需和消费。今年6月份5年期LPR出現了10个基点的下调，当前正处于既有政策消化的关键期。后续也还是有下调的空间，但关键要看三季度整个经济形势的复苏态势。”严跃进说。

需求端发力的同时，对于更长远的中国房地产市场发展，7月24日的中央政治局会议强调，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

洪灏分析指出，在城镇化进程日趋放缓的当下，这4类住房建设和供给旨在深入挖掘释放存量市场有待满足的一部分需求。此类表述亦传递出政府在行业由刚性需求转向改善性需求、由增量过渡到存量市场的情况下，通过政策调控将房地产发展的落脚点立足于民生、引导行业行稳致远的决心和态度。

在李宇嘉看来，城中村改造，既是对物理空间的改造，也是这部分人群市民化的过程。改造的结果将是，中产人群总规模上一个台阶，一个新生的、边际消费倾向更大的内需新领域诞生。虽然这一工程有扩内需、稳经济的短期考量，但总体上是一个效果兑现周期长的“慢变量”。