广东鹤山：房地产市场逐步回暖

高睿

外地投资客减少对鹤山市房地产市场造成一定影响。继广佛为楼市松绑后，鹤山市多次放宽、放松购房政策，以促进房地产行业的稳定发展。

鹤山市是广东省江门市代管的县级市。据广东省江门市住建局数据，今年7月，鹤山市住宅成交324套，环涨8%，同降43.7%；成交均价约6568元/㎡，环降3.8%，同降2.1%。库存方面，鹤山市住宅库存11319套，环降0.6%，同降16.2%。

数据显示，上半年鹤山市一手住宅的成交中，本地户籍购房占比37%、外地户籍购房占比63%。2020年、2021年，鹤山市外地户籍购房占比为75%，2022年外地户籍购房占比下降至65%，2023年上半年外地户籍购房占比进一步下降至63%。由于鹤山房地产市场属于“外向型”，外地客户占比减少，会整体拉低鹤山房地产市场的成交量。

广佛等外地客户占比减少

今年上半年，鹤山一手住宅成交2649套，同比下跌26.3%；成交均价为6795元/平方米，同比增长1.2%。作为对接广佛都市圈的“桥头堡”，鹤山毗邻广佛的地缘优势持续增强，城市发展日新月异，区位优势极具竞争力，交通四通八达，到广州1小时车程，到佛山40分钟车程，到中山珠海1.5小時车程。鹤山凭借独特的区位优势成为粤港澳大湾区购房者投资置业的重要选择之一。

今年上半年，鸿升春江明月成交163套，排名区域第二名。该项目营销相关负责人介绍，自项目推出以来，产品不仅得到鹤山本土置业者的关注，更吸引了来自广州、佛山等粤港澳大湾区城市置业者的青睐。一直以来，外区客户占比近六成，今年上半年这一占比有所下降。

广佛等外地客户是鹤山房地产市场的重要组成部分，然而，今年上半年这部分客户或正在流失。美智地产市场研究中心总监张镇兰表示：“在‘房住不炒的主基调下，鹤山房地产市场的外区客户有所减少，市场逐渐回归真实需求。”

对此，鹤山正寻求有效措施，助推鹤山的房地产市场实现平稳健康可持续发展。近年来，在品质新城、交通路网、民生设施、城市更新、产城融合、人文景观等各方面都实现质的飞跃，城市面貌焕然一新。比如，建成了鹤山市文化中心、北湖公园改造、国道G325线鹤山大雁山至桃源段改线等一系列城镇提质项目。

鹤山市住建局相关负责人表示，虽然外地投资客减少会对鹤山市房地产市场造成一定影响，但鹤山市将会继续坚持“房住不炒”政策，支持刚性和改善型住房需求，引导房企做好市场调研，合理设计户型，满足刚需和改善型的购房需求。同时，鼓励房企进一步提升房屋质量、美化小区环境、完善配套设施，建造高品质的房屋产品，提振消费信心，从而促进鹤山市房地产市场平稳健康发展。

政策发力信贷环境相对宽松

今年以来，鹤山首套房首付比例降至2成并可实现网签，意味着鹤山购房者的置业门槛进一步降低。在此之前，继广佛为楼市松绑后，鹤山便持续跟进，多次放宽、放松购房政策，刺激鹤山楼市，以促进房地产行业的稳定发展。最低房贷利率从5.4%到5.25%再到5.2%；公积金贴息贷款额度上浮10%。

从鹤山市住房和城乡建设局了解到，伴随政策端持续发力，信贷环境相对宽松，鹤山市房地产市场逐步回暖。今年3月29日起，江门多子女家庭住房公积金贷款额度有新变化。3月28日，江门市住房公积金管理委员会第三十次全体委员会议召开。据悉，去年江门市住房公积金缴存额68.1亿元，提取额55.19亿元，发放贷款9773笔，共34.67亿元。会议决定从3月29日起，提高购买首套自住住房的多子女家庭住房公积金贷款额度。

在江门市首次用公积金贷款买房的二孩家庭职工，住房公积金最高贷款额度提高到江门市住房公积金最高贷款额度的1.1倍，即购买不带装修新建商品住房和存量住房的，一个人最高贷款额度原来是30万元，现提高至33万元。

在江门市首次用公积金贷款买自住房的三孩家庭职工，住房公积金最高贷款额度提高到江门市住房公积金最高贷款额度的1.2倍，即最高贷款额度上浮20%，为36万元。如果购买的是全装修新建商品房，每人最高贷款额度还可以增加5万元。譬如，一对三孩夫妇在江门市购买一套总价为120万元的全装修新建商品住房，符合公积金首套房贷款条件及商业贷款条件，按原政策最多只能申请70万元的公积金贷款。提高购买首套自住住房的多子女家庭住房公积金贷款额后，最多可以申请82万元公积金贷款，额度增加12万元。

3月29日起，提高购买一星级或以上绿色建筑住宅的住房公积金贷款额度。职工在江门市购买绿色建筑住宅（按照房地产买卖合同或协议、《广东省建设工程施工图设计文件审查合格书》等相关材料认定）的，住房公积金贷款额度上浮20%，但不超过江门市住房公积金最高贷款额度。2023年3月28日前已审批未发放的住房公积金贷款按原额度执行。

3月29日起，实施住房公积金贷款二手房“带押过户”新模式。这意味着，在江门市，如果卖方有尚未还清的公积金贷款，可以不解除抵押状态，办理房屋过户后，用买方的贷款还清卖方的贷款。如果卖方有尚未还清的商业银行住房贷款，也可以办理“带押过户”后，用买方的公积金贷款还款。实施公积金贷款二手房“带押过户”新模式，减轻了二手房买卖双方“过桥资金”压力，实现了原抵押权注销登记和新抵押权登记的无缝衔接，可有效防范交易风险，缩短交易周期，促进二手房交易流转。

编辑/胡妍