苏华 秦佳丽
在南京最近全面取消楼市限购政策后,济南、青岛等10核心二线城市也全面取消了限购政策,后续可能会有更多城市加入其中。事实上,作为楼市调控的四大核心工具,昔日的“限购、限贷、限售、限价”措施皆在各地迎来不同程度松动。
地产行业人士对此表示,短期内二线城市有望全面取消各类限制性政策,一线城市未来也有望按照因区施策原则优化限购。在二级市场,早已经历股价深度调整的房企,特别是核心城市土储充裕、交付力强劲房企或率先受益。
继“认房不认贷”在各地密集推进后,楼市调控齿轮继续转动,严格限购措施正在核心二线城市迎来松绑潮。9月7日,南京发布楼市新政,提及“自9月8日起,玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明”。叠加南京已于2022年取消江北、江宁、栖霞、雨花台、六合等非核心区域限购,房地产限购措施已在南京全面退出。自此,南京成为这轮楼市宽松调控序幕下首个全面放开限购的核心城市。
在南京全面放开限购,本刊了解到,截至9月14日,全国已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、兰州、济南、青岛、郑州至少10城全面取消限购政策,另有苏州、天津、长沙、杭州等近20城针对局部区域、局部群体或房源类型进行限购放松。
与南京类似,该轮全面解除限购的城市经历了分区逐渐解除限购的过程。其中,在9月11日同时对两大核心城市松绑的山东,济南取消了二环以内的历下区、市中区区域购房限制;青岛将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域。基于两大城市已在2022年对外围区域解除限购,目前济南、青岛完成了全域限购放松。
另外,部分一二线城市目前仅是对特定区域、特定群体和特定房源类型实施局部松绑。譬如天津近日将限购区域调整为市内六区,另表示支持大学毕业生合理购房需求,非本市户籍大学毕业生在本市住房限购区域无住房的,可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房。苏州近日宣布对120平方米以上的住宅产品取消限购,宽松政策可作用于改善性购房需求与远郊型项目去化。
在其他一线城市中,深圳近日确认就非住宅类商办物业向港澳居民放松限购;上海临港新片区进一步调低特殊人才限购门槛,针对重点支持单位工作的人才购房,工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。
对多数限购松绑的核心城市而言,由于销售去化压力显现,市场信心亟待提振。诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年1~8月济南、青岛新建商品住宅分别成交43273套、69518套,分别同比下降约2.2%、11.3%。打响本轮核心城市限购松绑“第一枪”的南京此前成交同样探底,据克而瑞统计,8月份南京住宅成交量为30.36万平方米,同比下滑45%,环比下滑14%,系2020年2月以来的最低值。
部分城市在限购开闸后,楼市成交迅速升温。南京栖霞区某置业顾问段华(化名)向本刊表示,限购松绑后首个周末,南京成交量爆发了一波,全市单日认购量大概在600套左右,较平时翻倍。“不过,具体成交情况存在板块分化,热门板块火爆,但有的刚需板块其实还是需要一定的时间慢慢起来。”
“最近南京的主力客群大多是之前的观望客,本身积攒了一波购房需求。”段华表示,“因为暂时没有时间来南京,现在外地客还没有带来特别多的成交量,但是线上咨询的外地客户确实变多了起来。”
从机构统计数据来看,据中指云数据,2023年第37周(9.04-9.10),南京新建商品住宅成交面积6.64万平方米、成交金额22.14亿元,环比增加15.14%、24.52%。而由于传统“金九银十”销售旺季叠加新政加持,南京部分房企已经晒出成绩单,解除限购首日(9月8日),位于南京南部新城的保利招商文璟和颂项目发布销售海报:“一天完成一个小目标、来访超一百组、成交过亿元”;江核的青奥越江时代也宣布新政后“当日销售破5000万”。
不过,也有部分城市楼市成交不温不火。本刊咨询多位济南区域置业顾问了解到,由于济南多数区域已在去年经历限购松绑,该轮新政刺激下市场反弹空间不大。济南历城区某品牌房企置业顾问屠瑞(化名)向本刊表示:“济南这次限购放开的是二环内两个最中心城区,而在去年9月份,包括我们楼盘在内的二环外区域其实已经放开限购,所以不存在触达更多外地客户、短期内大幅反弹的情形。”
实际上,对于多数核心城市而言,信心比数据更重要。上述人士表示,二三线及以下城市是否有望迎来“零调控”时代;一线城市则在因区施策等方面还有进一步优化的空间。
中指研究院市场研究总监陈文静向本刊表示,近期多个二线城市全面取消限购政策,各地加大因城施策力度,进一步释放了政策宽松信号。
同策研究院研究总监宋红卫对此表示:“由于资本的避险逻辑,过去几轮房地产周期的规律特征是:一线城市最先引爆,后续一线带动二线,二线带动广大的三四线城市。在放松政策的引爆下,资本往往在一线城市最先入市,表现为楼市量价齐升。预计后续一线城市最先复苏,进而带动核心二线城市楼市热度。”
除了取消限购,作为楼市调控的核心工具,昔日调控楼市的四限(“限购、限贷、限售、限价”)正迎来不同程度松绑。
其中,作為“限贷”松绑的标志,截至9月14日,涵盖北上广深等20个城市明确执行“认房不认贷”政策;限售方面,该轮松绑城市普遍就限购、限售进行“双限”同步放松,比如,济南、青岛近日出炉相关房地产政策调整措施中均表示,将优化住房上市交易年限,商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易。这意味着,此前当地新建商品房须网签满3年、取证满2年的出售条件限制被取消。
在段华看来,除了限贷、限购等重磅政策松绑,其所在的南京市场有所升温是“一揽子”政策组合发力的结果。“现在当地政府会给购房人提供补贴,补贴比例大概在合同总房款的1%~2%;另外三成首付降成两成首付。”她补充道,目前南京市场推出“卖旧买新”相关服务政策,很大程度上释放了一批需求,“现在南京对于‘卖一买一’的客户,可以先签约购买新房,如果三个月后原有的二手房没有卖出,开发商可以退(新房认购金),这个可以很好地带动改善性住房需求。”
据了解,近日南京市发布《促进房地产市场发展南京最新举措》中提及就“以小换大”“卖旧换新”等改善性住房需求,推出“换新购”服务。按照政策,购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议,同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在约定的30-90天时间周期内,通过经纪人聚焦推广等方式缩短二手房售出周期;若二手房在约定时间内未售出,则开发企业按约定退还新建商品住房认购金,购房者无需承担违约风险。而类似鼓励“卖旧买新”等政策来激活楼市交易的措施,近期已在南京、济南、淄博等多地推行。
“之前南京是针对房贷利率之类的政策一点一点释放,这对市场其实没有带来太大波动;现在几乎一瞬间所有政策一起出台,所以短期内容易带来改善。”段华谈道:“南京市场应该会有一个阶段性的爆发,叠加年底前开发商习惯开展促销活动,因此年底前整个市场应该都会有所缓和。不过,长期市场行情还等待市场验证。”
事实上,目前“四限”政策在各地几乎都已出现不同程度松动,而关于后续市场能否有望迎来“四限”全面突破,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向本刊表示:“后续相关限制性措施松绑或将出现进一步轮动,不过,对于‘四限’的全面突破,尤其是核心一二线城市,目前主要还是持谨慎理性观点。”
对于目前市场争议颇多的“限价”调控,陈文静表示,限价政策出台的初衷是在市场热度较高时实现“稳地价、稳房价、稳预期”,但随着市场环境的变化,限价政策带来的负面影响愈发突出,价格倒挂增加了真实住房需求的购房难度,违背了政策初衷。而在房地产市场调整压力增加的背景下,多个城市出台“限跌令”,也导致房企销售不畅。
陈文静谈道,短期来看,“四限”政策有望进一步优化,松绑限价也是调整方向:“对限价政策进行放松,一方面将更直观地反映市场实际供需变化情况,利于市场长效机制的建立;另一方面,取消限跌令,让价格回归市场,也有利于房企回笼资金。”
不过,在宋红卫看来,目前“限价”松动难以普遍操作。据介绍,尽管主流市场观点认为这轮救市需要保量、允许打折促销,部分城市也已经逐渐放松了对于降价折扣的限制,然而,一方面,如果房企展开降价竞争,会导致大面积房价的踩踏以及全国土地价格下降,对防范金融系统风险不利;另一方面,消费者存在“买涨不买跌”心理,这种调控模式实际操作难以达成效果。
“打蛇要打七寸,本轮房地产调控成败的关键点在于要突破‘稳地价、稳房价、稳预期’的三稳导向。同时,应该把取消限购纳入储备政策,以备未来之需。”宋红卫如此表示。
由于今年以来房地产市场利好政策频出,不少业内人士对年内市场筑底企稳持乐观态度。关荣雪预计:“下半年以来,中央及各部委表态、各地方政策松绑频次及力度均有了明显突破,加之短期内政策持续放松的信号仍较明显,今年全国商品房销售情况有望好转。”
而在陈文静看来,后续市场仍将延续分化形势。据介绍,随着政策进一步跟进落实,核心城市有望逐渐恢复,全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳;三四线城市或以价换量带动需求释放,短期内可能延续价格下行态势。
“在市场深度调整预期下,不同房企类型销售都有不同程度承压,企业分化现象逐渐加剧。”陈文静谈道:“在核心城市市场活跃度逐渐提升的情况下,当地拥有充裕土地或项目资源的企业或将率先受益。另外,品牌优势明显、项目交付力强的企业更容易获得市场信任。”
本刊了解到,作为奠定企业未来销售格局的基础,2023年以来房企土地投资规模整体下降,但从结构来看,优质房企拿地份额保持高位。据中指院数据,保利发展、华润置地、绿城中国位居今年1-8月房企新增货值榜单TOP3,其间全口径新增货值均超过千亿元。
值得一提的是,部分稳健型房企拓储规模仍在逆势增加,其间绿城中国、建发房产、万科A分别以1007亿元、928亿元、874亿元的全口径新增货值规模入围榜单TOP5,且同比增长65.63%、26.95%、97.74%。
从核心城市最新土储资源布局来看,今年头部企业普遍调仓加码一二线城市。以“保万中华招”销售规模TOP5阵营为例,据企业管理层在中期业绩发布会上披露信息,万科A今年1-8月累计获取新项目总地价718.6亿元,投资金额中一二线城市占比达100%;华润置地上半年权益地价投资金额为705亿元,一二线城市投资占比达93%;招商蛇口上半年斥资权益拿地总额345亿元,斩获25宗地块,其中(新)一线城市项目数量占比82%;中海地产表示集团持有6100亿元总可售货量,其中80%分布在一线及强二线城市;保利发展上半年新增计容建筑面积385万平方米,其中一二线城市占比达到65.3%。
另据中指研究院数据,2023年“保交楼”工作持续推进,全国房屋竣工表现改善。今年上半年,碧桂园、融创中国、保利发展、绿地控股4家企业交付套数超10万套,另有万科A、绿城中国、金科集团、龙湖集团、华发股份、旭辉集团、中梁控股、新城控股等12家企业交付套数超5万套。其中,除了部分出险房企聚焦“保交楼”,头部房企依然是市场交付主力。
“目前市场情绪虽然局部出现一定改善迹象,但是整体市场的供应量处于历史高位,仍然依赖政策端的持续支持,尤其是需要代表性城市发挥带头提振作用,因此不排除一线城市后续可能会对限制性政策进行松绑。”关荣雪如此表示。
陈文静对此表示,当前尚未全面取消限购的城市多为核心一二线城市,部分城市政府部门仍在研究如何优化调整相关举措。这类城市基本面较强,特别是一线城市,核心区限购仍有必要保持一定力度。
“從政策方向上来看,短期二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度,未来有望按照因区施策原则优化限购政策。”陈文静补充道,“另外,降低首付比例、降低房贷利率加点数也是一线城市政策优化方向,比如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%;同时北上普宅认定标准已10年未做调整,存在优化空间。”
(本文提及个股仅做分析,不做投资建议。)