新时代高品质住宅项目研究——以合肥滨湖科学城BK202203 地块项目为例

黄朝晖

安徽高速地产集团有限公司

自改革开放以来，尤其是近十年来我国城镇化建设取得了令人鼓舞的巨大成就，老百姓的居住环境得到了极大改善，资料显示城市人均居住面积从1980年的人均约15 m2提高到2022 年的人均约30 m2，随着人均居住面积的不断提高和生活质量的改善，人民群众对居住空间的要求已不再是单纯面积上的增长，对居住环境及品质的关注也越发强烈。前些年我国城市在高速发展过程中，为了解决大量人口涌入城市所带来的住房问题，“高容积率小区”成为城市住宅建设的主力军，在解决了大量人口居住问题的同时，随着时间的推移如高峰期等待电梯时间过长、小区绿化率过低、外墙保温脱落、公共配套设施不完善等问题凸显。在此背景下如何提升住宅品质的问题呈现在大家的面前，在政策层面建设主管部门修订了《城市居住区规划设计标准》的各项指标内容，该标准明确提出各级生活圈居住区用地应合理配置、适度开发，对居住小区的建筑密度、绿化率指标、建筑高度等规定性指标都有着详尽的要求，同时建设主管部门还提出了“智能建造”“绿色建筑”及建筑领域的“双碳”目标等一系列举措，种种举措都为如何提高居住区品质、更好走可持续发展的道路指出了方向。

合肥市在2022 年开始提出了高品质住宅小区的概念，在土地拍卖文件中明确指出了高品质住宅小区的建设标准以此来引领整个住宅领域的品质提升，合肥滨湖科学城BK202203 地块项目就是高品质住宅项目中具有典型性的代表项目。

项目基地位于合肥市滨湖科学城上海路、扬子江路交口西南。东至上海路，西至江西路，南至南京路，北至扬子江路，总用地面积57288.1 平方米（合85.93亩），含规划绿地2141.5 平方米（合3.21 亩），幼儿园用地5800平方米（合8.7 亩），A 地块用地面积为 49346.60 平方米（合74.02 亩）。

一、总体设计概念

好的整体规划是高品质住宅建设的基础，高品质住宅项目需要注重城市与区域设计，充分考虑与周围地块的协调关系；挖掘和展现项目所处地段的特征，突出项目特点。我们需要站在红线外考虑问题，不仅仅局限本地块内的规划设计，更加重视城市界面的展示效果，补充城市生活场所并进一步增添生活舒适度。

本项目在整体规划时力求分区明确合理，避免业态之间的相互干扰，实行人车分流。在有限的用地内创造尽可能大的景观花园，营造一个优美、舒适的生活空间。达到整体一致、系统完善、简洁流畅、疏密有致的环境空间，使社区具有较高的文化、艺术品位。用独特的语言去营造休闲、浪漫的生活环境，演绎一个崭新而独特的规划设计理念。

沿扬子江路设置1 座保障房及1 座办公楼，以及结合主入口设置1 层局部2 层沿街商业，地块内住宅楼层数为25 层，地块中心设置超大尺度景观中心花园，形成疏密有致，高低错落的整体规划形态。现有规划布局不仅使小区内部居住舒适，同时面向城市极为友好。

总体规划建筑布局均为南北向布置，充分利用夏季主导风保证良好的日照与通风。建筑外围护墙采用保温墙体，屋顶保温隔热采用构造措施杜绝冷桥，控制体型系数及窗墙比，充分体现节能设计思想。

二、节能设计概念

高品质住宅建设是一个系统工程，其中绿色节能是其重要的组成部分，随着国家“双碳”目标的提出，如何在房屋建设领域实现“双碳”目标是一个需要考虑的问题。本项目在保证外观效果的同时，采用住宅体型规整的方式降低过长外墙面带来的能耗；在建筑外墙材料的选择上采用真石漆，玻璃为主，外装材料与结构外墙之间设置保温层；同时控制体型系数及窗墙比，适当开设建筑外窗，为取得良好的保温效果，所有窗玻璃均采用单层低辐射玻璃，外窗框架采用铝合金断桥型材；在架空层及屋面均做保温隔热处理。常用的家用电器均采用节能型器具，比如项目采用的户式中央空调、节水型马桶等；在商业以及社区配套建筑外墙材料的选择上，以玻璃、真石漆，局部石材，局部铝板，局部一体板为主。玻璃均采用单层低辐射玻璃，结合立面设计外遮阳设施，局部朝向的窗户考虑做中置百叶。

三、绿色建筑

绿色建筑是高品质住宅发展的必然趋势，绿色建筑的评价指标包含：安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等5 个维度。本次高品质住宅项目按照国家绿色建筑三星级要求来执行，在方案设计阶段整体构思建筑方案与绿色建筑技术的融合，充分运用适宜，高效的绿色示范技术，创造一个绿色特征明确、全寿命期环保节能和舒适高效的居住社区，保证实现绿色建筑三星级的建设目标。

如何达到绿建三星的设计标准，本项目在方案的策略上主要考虑以下措施：

（一）规划设计

1.建筑规划布局合理，不形成无风区和涡旋区，同时在项目场地内实行人车分流，保证小区内部有相对完整的活动空间。

2.全过程体现无障碍设计理念，所有人行通道均采用无障碍设计，电梯的配置均满足无障碍电梯的要求，公共配套设施设置无障碍卫生间。

3.呵护人们身心健康，在室外设有健身运动区，室内文体活动室设开放式健身区域，在充分保障活动场地的同时注重安全性，在场地出入口及建筑出入口周围设置导向系统，在湿滑、碰头、夹手等场所设置警示标识。

4.充分考虑环保设施的布置，设置生活垃圾分类收集，垃圾容器和收集点的设置合理并与周围景观协调，考虑部分人群有吸烟的习惯，设计中专门布置了室外吸烟区位置，以避免吸烟者对他人造成影响。

5.在保温节能方面，除了设置一般项目的外围护结构保温之外，还设置了外窗可调遮阳系统，提高了居住的体验感，节约能源消耗。

（二）建筑设计

1.BIM 技术合理应用，BIM技术是目前建筑设计领域较为前沿的一项设计手段，使用该技术可提升设计质量、全方位地管控建筑的全生命周期。

2.提高采光标准，住宅保证卧室、起居室的窗地面积比达到1/6，保证室内良好的自然采光和自然通风效果。

3.优化节能设计，本项目选用的建筑供暖空调负荷比国家或行业有关建筑节能设计标准规定值降低20%以上。

4.充分考虑室内环保的各项指标要求，控制室内主要空气污染物的浓度：室内主要空气污染物浓度达到降低20%的目标；

5.防水方面不仅注重室外防水的高要求，室内同样也充分优化防水措施，在卫生间、浴室的地面设置可靠的防水层，在墙面、顶棚设置防潮层。

6.在室内隔声方面，加强了室外与卧室之间、分户墙两侧卧室之间的空气隔声性能及卧室楼板的撞击声隔声性的措施，确保高品质住宅的隔音效果；

四、海绵城市

海绵城市是生态文明建设背景下，基于城市水文循环，重塑城市、人、水新型关系的新型城市发展理念，具体是指通过加强城市规划建设管理，充分发挥建筑、道路和绿地、水系等生态系统对雨水的吸纳、蓄渗和缓释作用，有效控制雨水径流，实现自然积存、自然渗透、自然净化的城市发展方式。

城市用水水源以地下水为主，地表径流量较小，水资源短缺、地下水超采、城市周边水体污染较严重。低影响开发雨水设施系统的设计主要侧重于对水质的改善、补充地下水和雨水的综合利用，即侧重遵循“净”“渗”“蓄”和“用”。

作为高品质住宅建筑应充分考虑海绵城市工程在本项目的落地：

1.在屋面，一部分可下渗或排入雨水管，进行间接利用，另一部分可进入雨水池或景观水体进行调蓄、储存，经过滤消毒后集中配水，用于绿化灌溉、景观水体补水和道路浇洒等。

2.在道路、广场等其他硬化地面的雨水，应利用可渗透铺装、下沉式绿地、渗透管沟、雨水花园等设施对径流进行净化、消纳，超标准雨水可就近排入雨水管道。

3.观设计中结合总图绿地布置下凹绿地，下凹式绿地在绿地建设时，使绿地高程低于周围地面一定的高程，以利于周边雨水径流的汇入。下凹式绿地透水性能良好，建设成本与常规绿地相近，可减少绿化用水并改善城市环境。

通过以上措施，按照海绵城市建设要求，在场地中设置了下凹绿地、雨水收集等雨水调蓄措施，年径流总量控制率不小于91%，以达到绿色三星的建设目标。

五、超低能耗

此项目在方案设计阶段主动研究适应气候特征和场地条件，通过被动式建筑设计最大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求，通过主动技术措施最大幅度提高能源设备与系统效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒适室内环境，保证室内环境参数和能效指标符合国家标准规定，力争实现建筑能耗水平较国家标准《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015 降低50%以上。

（一）本项目超低能耗建筑策略与措施

1.规划与方案设计

（1）规划布局上夏季增强自然通风、减少热岛效应，冬季增加日照，避免冷风对建筑的影响，同时建筑的主朝向宜为南北朝向，主入口宜避开冬季主导风向，整体的布局充分考虑到了当地居民的生活习惯。

（2）建筑方案设计采用简洁的造型、适宜的体形系数和窗墙比，真正做到了被动式建筑设计优先的设计策略。

2.隔热保温

作为合肥超低能耗首批项目的试点，在保温隔热方面采取以下措施：

（1）适当增加外墙保温层的厚度保证围护结构的保温层均匀、连续，外墙传热系数控制在0.40W/(m·K）以内，同时提升了外墙、外窗的隔声性能。

（2）提升屋面保温层厚度，屋面传热系数 控制在0.35W/(m·K）以内。采用正置式屋面做法，保温层靠近室内一侧设置防水层，屋面结构层上、保温层下设置隔汽层。

（3）外门、分隔供暖空间与非供暖空间的户门采用节能门，气密性能6 级，使室内温湿度环境更稳定，受外界环境变化影响变小。

3.高性能外窗

提高门窗的性能指标，项目采用三玻两腔断桥铝合金外窗，门窗的主要物理性能为：传热系数 ≤ 1.80 W/(m·K)，气密性能8级。高性能门窗的设施让室内温差更小，杜绝冷凝结露现象，保证室内健康，提高舒适度，延长产品寿命。

4.建筑气密性

为了提高建筑的舒适度，在窗洞口和穿透围护结构的管道处使用气密性胶带，楼板/墙体及其联结处使用室内抹灰，通过增强建筑气密性可以防止冷风渗透，降低能耗，提高舒适性，防止主体结构发生冷凝破坏。

5.热桥处理

（1）热桥是围护结构中传热集中的部位，减少热桥可以保证围护结构表面温度均衡，杜绝冷凝结露，保证室内健康，延长结构寿命。

表1 超低能耗住宅建筑约束性指标

（2）保证外围护结构穿透处保温连续、密实无空洞。

6.新风热回收及通风系统

项目按照超低能耗建筑对室内新风系统的要求设置的新风系统具备热回收、新风除霾功能，同时与室外连通的新风、排风和补风管路上设置保温密闭型电动风阀，并与系统联动。

7.照明电梯系统

（1）项目选择了高效节能光源和灯具，采用 LED 作为光源。起居室、卧室、餐厅、厨房和卫生间照明功率密度设计值达到5 W/㎡。

（2）电梯系统采用节能的控制和变频调速拖动方式系统。无外部召唤，且电梯轿厢内一段时间无预设指令时，应自动关闭轿厢照明及风扇。

8.再生能源

在可再生能源的选择上，采用了地源热泵机及空气源热泵的方式来实现可再生能源的再利用，在具体指标上采用的地源热泵机组设备能效比国标限值提升12%以上，水泵效率0.85，变频。冷却塔效率0.7，变频。在空气源热泵的选择上，采用了一级能耗的产品同时COP 不低于4.4。

结语

本项目是合肥市提出的高品质住宅建设标准在实际项目建设中的一次成功实践，该项目牵涉到超低能耗住宅、绿建三星、地源热泵等技术运用，本项目的建设为后续相关项目的开展积累了宝贵经验，起到了借鉴作用。