国家统计局数据出炉，房地产利好政策持续释放

邱永芬　王文妍

8月16日，国家统计局发布2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

从新建商品住宅看，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

70城有63城二手房价在降，北上广深都降了

从二手住宅看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

值得关注的是，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。当中，不仅70城中有63城二手房价下降，就连四大一线城市的二手房价环比都降了。

同比方面，7月份，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有26个和5个，比上月均减少1个。

中原地产首席分析师张大伟认为，出现这种情况主要原因有几点：

一来7月是惯例的市场淡季，因为高温天气等原因，导致购房者入市积极性不高，市场成交量环比下调。二是7月份再次出现部分房企涉险，使得购房者购房意愿降低。人口与结婚等数据影响了市场对后市的判断，7月份是全年学区房成交最少的月份。此外，政策边际效益降低，加之房企拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力，而经济因素，叠加人口结构问题等等，依然影响房地产市场的稳定。

张大伟认为，7月底8月初中央部委持续发布宽松政策预期，但目前看落地较少，如果再没有稳定政策出台，8月市场很可能继续下调趋势。

58安居客研究院院长张波表示， “从统计局公布的7月房价数据来看，市场整体还处于下行阶段，房企企稳回升的动力稍显不足，7月市场释放出的政策信号较为密集，但由于政策具体细则并未在一二线城市全面落地，政策的实际效力依然有待8月显现”。

7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨 0.4% 和 0.2%，广州和深圳环比分别下降 0.2% 和 0.6%。

张波分析指出，在一线城市，虽然新房价格北上环比上涨，但新房受供应结构影响较大，二手房市场上一线四个城市房价全面下行，广州环比下降比例最高，达到1%。这也体现出近期一线城市酝酿出台政策放松确有必要，一线城市的房价下行代表着市场面临的短期压力已经较为明显，行政性限制解除的紧迫度在提升，由于一线城市本身的需求依然存在，一旦政策释放得当，市场大概率会有序恢复。

易居研究院研究总监严跃进认为： “今年7月份房价指数处于较为疲软的态势，但也不用太悲观”。严跃进分析指出，房地产市场目前已迎来几个好的机遇期或利好点：

第一、国家和政府关心和关注，政治局会议和国常会等，都频频提及优化调整房地产政策。所以新一轮购房政策宽松期正持续到来，对于市场交易回暖和复苏具有积极的作用。

第二、市场价格基本调整到位。虽然房价有所调整，但是企稳复苏基础越来越扎实，“近期福州和西安提及降低首付等做法，客观上看到了政策优化调整的希望”。而目前房价下跌后也会逐渐见底和企稳，那么后续价格复苏和预期转好的可能性就会明显增大。

第三、宏观经济基本面有进一步转好的基础，“确实最近房地产和宏观经济比较困难，但是一些乐观因素也在增加，尤其是各地各类支持政策持续释放。经济基本面总趋势向好发展，对于房地產市场的企稳也将发挥积极的作用”。

严跃进认为，“7月吉林、广州和郑州等城市的房价指数跌幅较大，二手房市场对于各地房地产总的市场已经产生非常大的影响，各地政策调整优化，必然不能回避这个市场的问题。”

而事实上，面对买家观望，楼市降温，7月以来，有关国内房地产方面的政策利好及发声频出。

住建部：落实认房不认贷、降低首套房首付比例

7月28日，据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

住房和城乡建设部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。

事实上，这是年内住建部再次就房地产首付等方面发声。就在今年1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹亦表示，住房城乡建设工作千头万绪，和人民群众利益相关，要实现质的有效提升和量的合理增长，必须要在精准上下功夫。首先问题要找准，目标要瞄准，政策要用准，因城施策、精准施策，提振市场信心。

彼时，倪虹就指出，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

而在今年7月，国家就已就房地产方面作出两次表态。在7月24日，中共中央政治局会议指出，我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

再“降息”释放积极政策信号

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，8月1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.45%，较前值下行10个基点；5年期以上LPR报4.2%，与前值持平。

这也是自6月20日LPR两个期限报价同步下降10个基点后，1年期LPR在年内的第二次下行。

值得注意的是，本次5年期以上LPR没有跟随MLF利率下行。有专家指出，5年期以上LPR的稳定有助于商业银行保持息差水平，以增强支持服务实体经济的可持续性。未来，存量个人住房贷款利率调整方案可能将加快出台。

此前市场对8月LPR降息已有预期。

8月15日，1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.5%，较前值下调15个基点，作为短期政策利率的7天期逆回购利率从1.90%下调至1.8%，下调10个基点。

由于LPR是在中期借贷便利（MLF）利率基础上加点形成，8月MLF利率下调，意味着当月LPR报价的定价基础发生变化，市场对8月LPR调降已基本形成共识，但5年期以上LPR“按兵不动”超乎市场预期。

招联首席研究员董希淼对南都·湾财社记者表示，从时点看，这是两个期限LPR在6月下降10个基点后，1年期LPR在3个月内的第二次下降，传递出货币政策加大逆周期调节、助力经济加快恢复的明显信号。从幅度看，1年期LPR下降10个基点符合预期，5年期以上LPR不变低于预期。

中国人民银行、金融监管总局、中国证监会8月18日联合召开电视会议明确，要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

“这就要求金融机构应重视存量与增量产品之间、不同机构产品之间的价差问题，其中商业银行要正视存量房贷与新增房贷利差过大的问题。”董希淼认为，在金融管理部门多次表态后，预计利率偏高的存量个人住房贷款利率调整方案将加快出台。

民生银行首席经济学家温彬同样在接受媒体采访时指出，1年期LPR报价降幅小于MLF利率降幅，而5年期以上LPR报价则“按兵不动”，或源于存量按揭利率调整已“箭在弦上”，5年期以上LPR报价维持不变应为其预留空间。此外，1年期LPR报价下调10bp，兼顾降成本、稳预期和提效率等多重目的。

央行最新数据显示，今年二季度，商业银行净息差为1.74%，与一季度持平，继续处于有数据统计以来最低值。2023年第二季度中国货币政策执行报告专栏指出，“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。”

董希淼表示，此种情况下，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。

调整优化房地产信贷政策或单独出台

尽管5年期以上LPR維持不变，但分析人士指出，调整优化房地产信贷政策值得期待。

7月24日中央政治局会议指出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

东方金诚首席宏观分析师王青判断，8月5年期以上LPR报价按兵不动，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。

展望下一阶段的政策，温彬还指出，在当前银行资产端收益率仍承压的环境下，预计后续央行将继续引导存款利率下行，以维稳银行息差和利润率。“存款利率的延续下行，也会在一定程度上推动居民高储蓄的转化，加快消费和投资行为，进而促进经济金融的良性循环。”

董希淼表示，下一步，央行应适度下调政策利率，适时实施降准，继续为银行提供低成本资金；商业银行应用好存款利率市场化调整机制，有序降低存款利率，持续压降负债成本，继续推动LPR特别是5年期以上LPR下行，促进实体经济融资成本稳中有降，为促消费、稳投资、扩内需提供更好的支持和服务。