婚姻家庭住房权的优先保护与设计重构

单爱萍

浙江省聚象律师事务所，浙江 金华 322100

近些年，国内各地房价猛涨，社会群体高度关注住房问题。住房是人类的基本需求之一。多数住房都用在婚姻家庭生活方面，实质上就是作为婚姻住房使用。婚姻住房被公认为是夫妻共同参与生活活动的一个基本场所，其具有增进夫妻感情及维持家庭关系的功能作用，一旦婚姻住房的物权发生改变时，其将会对配偶婚姻住房权产生较大的影响。既往业界对婚姻住房权的归属问题展开了大量研究，其主要被分成夫妻双方共同所有与单方持有两种情况。房屋所有权在没有获得共同居住的所有家庭成员许可时，不可以私自处置这种住房商品，如果其私自把住房售卖给第三人，那么其他家庭成员可以按照法律规定对第三人进行对抗。我国现行法律中尚无相关优先保护婚姻住房权的规定，法学界对其存在着“否定说”与“肯定说”的争议，本文围绕此展开分析，并从不同方面阐述进行优先保护的合理性、可行性。

一、婚姻住房权的含义

婚姻住房实质上就是夫妻共同所有或单方拥有的但用在共同生活的唯一一所房屋产品。婚姻住房权将婚姻住房作为客体，实质上就是婚姻住房所有权及居住权［1］。

婚姻住房权有婚姻住房所有权与房屋居住权之分，以上两种不同类型的权利都隶属于物权范畴。共同点均是把婚姻住房作为客体，夫妻双方或单方作为权利主体，而不是夫妻之外的第三者；不同点是两者的期限有差别，所有权仅出现在婚姻关系存续过程中，而居住权不只是出现在婚姻关系存续期，即使是在解除婚姻关系以后的一段时间内其也可能是存在的。

把婚姻家庭住房认定成夫妻共同财产时，依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）作出的规定，夫妻对共同拥有的婚姻住房都有所有权，都有管理住房的权利和义务，共同担负相应的管理费，在未获得另一方许可的情景下，单方均禁止私自处理共有房屋，为了保持与巩固夫妻关系的稳定性，一般针对共有财产，不准许共有人对其进行分割处置，仅在婚姻关系被终止或存在特重大理由有分割的需求时，才可以向相关部门提交申请资料请求进行分割。

二、婚姻住房权优先保护的相关分析

（一）对优先保护“否定说”的分析

首先，持有“否定说”的学者认为，实际中很难认定家庭成员的现实居住需求，并且界定婚姻住房时存在着较大难度，将以上两点作为否定优先保护婚姻住房权的凭据，但客观上来看以上理由不够合理充分。主要是因婚姻住房和普通住房之间有显著差异：一是家庭居住成员之间具备婚姻、法律或法律规定下所生成的身份关系，相互之间存在着法定的抚养义务；二是一个家庭通常仅有一套住房用以满足所有家庭成员共同生活中的居住需求；三是婚姻住房可能是一个家庭成员拥有或多个人共同持有，此时其他家庭成员对这种住房商品仅享有居住权与使用权［2］。实际中要精准把控好婚姻住房的认定尺度与标准要求，通常能较容易地界定家庭住房。

其次，“否定说”指出善意取得机制适用于所有交易领域，婚姻家庭领域亦如此。笔者认为以上这种说法不契合身份法提出的特殊要求，婚姻家庭法、物权法均是民法的重要构成部分，民法的基本原则、理念等大部分状况下在婚姻家庭领域表现出较高的适用性，但婚姻家庭法和物权法在调整目标对象、所属性质及功能类别等诸多方面均存在着差异，且婚姻家庭法、物权法分别属于特别法、一般法范畴，当两者推行的规定要求形成分歧时，婚姻法则有优先适用的资格。在婚姻家庭这一特殊领域内，针对第三方善意取得的适用情况，《民法典》已经做出一定限制，且不会导致当前推行法律之间在适用性方面产生分歧或矛盾，也不会有损《民法典》规定的统一性、完整性。

再次，“否定说”认为国内现行制度体制对家庭成员的房屋居住权起到了良好的保障性作用。不可否认的事实是，我国《民法典》针对父母子女之间相互抚养的义务做出了规定，保障住房权是抚养义务实施的重大内涵之一，但如果部分房屋所有人忽视抚养义务，而私自把有抚老育幼职能的房屋售卖给第三人，那么此时父母或子女的住房权固然得不到保障。

最后，“否定说”指出若法律规定婚姻住房权得到优先保护时，一方面不利于住房商品充分发挥自身功能作用，另一方面顾及存在着部分唯利是图、借机后悔的投机售房者，降低商品交易过程安全性的同时，容易侵害善意第三人的合法权益。笔者认为以上这种价值理念是有偏差的，为了充分发挥婚姻住房的效用，不能把损毁家庭成员持有的基本生存权作为前提。并且实际中，那些唯利是图的售房者借机后悔的行为，对第三方个人利益造成损害时，并不具有私自处置婚姻住房的法律效力。

（二）“肯定说”具备的理由与证实

1.婚姻住房权的功能

首先，站在个人角度分析，婚姻住房是所有家庭成员实现自身居住权的一个物质基础，在其自由全面发展过程中起到保障性作用。衣、食、住、行等基本生存问题是任何时期个人发展的前提条件［3］。所以针对婚姻住房权采用优先保护方法，则能在制度层面上确保家庭成员个人获得稳定的居住权，这样其自身会更加专心地追求梦想或为事业壮大发展而努力，促进个人自由、全面化发展。

其次，家庭作为社会的基本单位，只有在建立一定物质基础时家庭才能发挥自身的养育职能，住房商品的用途更具特殊性，故而成为物质基础中的基础要素。如果缺乏婚姻住房权，则家庭很难发挥自身的抚育职能。客观上讲，当前国内社会保障机制在实施过程中还存在着一些疏漏，但是养老育幼始终被作为大部分家庭的一项主要职能，也是现行法律明确要求公民应履行的义务，故而实现对婚姻住房权的优先保护，能通过制度保障养老育幼所需居住环境的相对稳定性。

最后，在家庭式社会发展的几十年间，家庭和谐稳定是建立和谐社会的基础要素，而获得稳定的居住场所则关系着婚姻家庭的和睦度与稳定性。在国人的传统观念里，住房被视为“家”，当拥有了共同居所的“家”才能实现安居，在此基础上达到乐业，创造出更多的金钱财富，为社会和谐稳定发展贡献一份力量。故而，优先保护婚姻住房权，一方面是对国人传统生活习惯的高度尊重的表现，另一方面对建设发展和谐社会能够起到促进作用。

2.优先保护婚姻住房权的法理基础

首先，使家庭成员的基本生存权得到更大的保障。生存权是人权的基础，其包括了维持个体生命续存所必需的生活性保障的权利。家庭作为社会的一个基本单位，理应得到国家及社会的维护，每个人均能享受到维持自身与家属生命健康与福利所需的基本生活水准，不可以随意干涉任何人的家庭、住房等。所以，站在这个角度分析，婚姻住房权的优先保护满足了维护基本人权中生存权的作用。

其次，和国内现行法律保护妇幼、老人权益的基本原则相契合。现实生活中，妇幼、老人均是社会上的弱势群体，为了维护他们个人的合法权益，《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）《中华人民共和国妇女权益保障法》等诸多法律条文对他们的合法权益做出了十分确切的专门规定。家庭住房权同样是妇幼、老人理应享受到的一项基本权利，应完善相关法律规定对其进行特殊保护。若针对善意第三人的个人利益采用优先保护策略，则很可能导致部分妇幼、老人居无定所甚至是无房可居。故而，为了有效落实各法律在保护妇幼、老人权益方面设定的规则，那么针对家庭住房权也要采取优先保护的办法。

3.优先保护婚姻住房权的社会基础

推行改革开放的数十年中，国家住房和城乡建设部等部门高度重视改善广大城镇居民的基本生活条件，推行多种策略方法帮助部分居民从最初的无房、租房逐渐实现有房住、住好房的目标。有报道称，2021 年时我国城镇居民住房拥有率达到96.0%，且四成家庭拥有两套房，提示城镇居民的居住水平明显提高。但我国是世界上人口基础庞大、物质资源匮乏的国家，当前多数家庭仍仅拥有一套住房。为了更有效地处理国人的住房问题，各级政府全力推进保障性安居项目的建设工作，以使广大居民的基本居住权得到更大保障。笔者认为也要在法律层面上维护与保障公民的基本居住权，特别是要优先保护家庭住房权。

养老育幼是我国家庭的一个重要职能。虽然近些年我国社会保障体系在发展中日益完善，但鉴于我国人口基数大、底子薄弱的国情，在短期内无法整改婚姻家庭养老育幼这一基本职能，所以家庭住房依然是赡养老人、培育子女的基本场所之一。进入新世纪以来，我国社会老龄化趋势不可逆转，老龄照护等事业的未来发展将会是负重致远。并且家庭监护依然是未成年人群体的主要监护方式，所以未成年人的成长场所依然以家庭为主。故而，未来能使广大老年人安度晚年，子女能获得健康成长，一定要确保其居所稳定性，优先保护家庭住房权就是为了实现以上目标［4］。

三、我国婚姻家庭住房权立法的设计重构

众所周知，住房商品自身是一种性质特殊的家庭财产，是全部家庭成员生活的基本场所，能够满足其最基本的生存需求；住房也属于一般的物范畴，自身可以成为交易活动中的标的。故而，后续在建立或完善相关法律时一定要着重分析其特殊性，一方面确定相应的优先保护，另一方面也要兼顾确保交易过程的安全性及善意第三方的权益。

首先，因为家庭住房承担着扶老育幼的功能，笔者提议在《民法典》内添加和家庭住房权保护相关的规定内容。在这一方面可以尝试参照国外法律立法，区别住房物资属于夫妻单方或两方持有的不同状况，在此基础上建立相应的法律条文。如果住房属于夫妻双方共同财产，则规定单方在某一时期没有获得对方同意的情境下，针对其对住房作出的处置行为，另一方则有撤销权。建议从知晓或者应知晓处置行为的当日算起1 年内行使撤销权，一旦超出1 年则不可再提起。若住房财产是夫妻一方持有的，则在立法环节要规定夫妻另一方面持有的居住权拥有对抗善意第三人的法律效力。

其次，以物权公示公信规则作为基础，在坚守房屋不动产权属以登记作为表征的基础上，为了确保家庭成员自身的住房权益，可以尝试参照重庆、成都等地在受理房屋权属登记工作中采用的方法。以上两个地区不动产登记部规定，住房售卖者不仅要出示一般的权属证明文件与资料，也要主动出示结（离）婚证明、配偶同意售卖该住房的纸质书面证明等材料。以上这种方法有效贯彻了物权公示、公信的基本原则，也有效维护了夫妻双方的财产权益与住房权。但是在这里应格外注意的一点内容是，实际生活中家庭住房内的居住成员较多，包括夫妻、老人及子女，建议在法律层面上加大对以上成员居住权的保护力度。

最后，建议赋予居住权人优先购买住房商品的权利。以上这种举措的价值体现出如下几点：一是秩序性价值，在买卖关系确立之前住房售卖者和居住权人的法律关系就已是客观存在的事实，在售卖人出售标的物权时，居住权人事实上已经占有、应用了售卖的标的物，并且自身对其产生一定依赖。和善意第三人相比较，物权改动更易影响原有的居住权益。在利益分配中法律发挥着“调节器”的功用，理应保护重要程度更高的利益，使广大公民固有的生存安全得到保障，不仅维护了他们的居住权，也促进社会经济秩序平稳发展运作；二是效率价值，居住权人获得优先购买权更有助于实现物尽其用；三是公平价值，住房物权转让过程中，售卖者任意处置权很容易侵犯到居住权人，干扰其生活状态，那么为了保护居住权人的合法权益，应对住房所有权人和善意第三方之间的买卖行为作出科学限制。

四、结束语

优先保护婚姻家庭住房权，不仅契合我国《宪法》与《民法典》中国家尊重与保护人权、婚姻家庭的规定精神，也和民法中善意取得制度的精神理念相吻合，还符合当前国内婚姻住房及功能需求的基本国情，因此，建议相关部门对此问题加以完善。