房地产企业工程项目成本核算管控问题研究

陈琪琦 温州奥林匹克假日大酒店有限公司

引言

新时期下，国家对房地产行业发展提出新要求，企业为了实现可持续发展目标，必须做好成本核算与管控任务。房地产企业通过开展成本核算与管控工作，能够明确成本架构、成本支出等情况。然而，房地产企业的成本内容比较多，财务人员很难理清开发成本、设施费用、施工成本的内容与关系，可能会增加导致企业的经济损失。鉴于此，深入分析房地产企业的成本核算、管控问题，具备较强的现实意义。

一、房地产企业成本核算与管理的重要性

（一）增加企业利润

房地产行业发展进程中，国家进行了多次干预和调控，从而抑制房价的增长。当前，房地产行业开始进入到深度调整期，导致利润空间被压缩，企业要做好成本核算与管控，降低成本支出，增加经济利润。因此，房地产企业要科学开展成本管理工作，尤其是要管控费用支出，从而扩大利润空间，保证经济效益。

（二）降低企业的总体风险

房地产企业要科学评估项目投资、收益问题，以此为基准控制成本支出。成本控制工作，对房地产项目的利润空间影响大，如果不注重控制成本支出，则会减少项目开发利润，加大企业的资金风险。

（三）提升企业的管理水平

房地产企业经营管理的内容非常多，成本核算、管控只是一部分工作，但要重视成本核算、成本管控的价值，加大管理力度，才可以提升企业的管理效益，控制成本支出，扩展利润空间。

二、房地产企业的成本核算与管控问题

（一）核算对象问题

房地产企业缺乏明确的成本核算对象，开展成本核算之前，没有做好全方位调查与研究工作，所掌握的数据信息不完整。此外，企业的核算对象选择单一，没有科学筛选核算内容，加大了核算的盲目性，很难获得准确结果，导致成本判定的漏洞较多。同时，企业在选择核算对象时，没有参考阶段性标准，导致各阶段的核算对象固定。核算人员没有把握好动态影响因素，致使成本核算方向的偏差大，凸显出核算工作的矛盾。房地产企业不注重分析成本核算对象，没有认识到不同核算对象的差异性，所以在未来工作中，企业要谨慎选择核算对象，从而加强成本核算效果。

（二）核算费用问题

房地产企业的成本核算费用问题多，特别是成本费用归类、整理不完整，盲目使用成本费用。费用核算时，核算人员总是等到工程竣工后，再开展集中核算，并未采用分阶段核算法，加大了成本核算压力。针对在建项目、投建项目、完工项目，也会产生核算费用问题。房地产企业没有把控好成本核算费用，致使费用使用权限不明确，很难获得各部门配合，还会影响费用核算的准确度。在调整和改善核算费用时，企业应当基于多角度分析，掌握生产运营的具体情况，做好核算费用的改善工作，最大限度提升核算效率与准确性。

（三）核算科目问题

在近几年发展中，社会各界都非常关注房地产企业的成本核算问题，特别是核算科目问题。企业的核算科目问题，主要是前期整理不到位，缺乏完善的基础保障，所以很难获得理想的科目核算效果，还会增加核算偏差与错漏问题。核算科目少，多是由于企业不关注成本核算的细节，尽管核算方向准确，但是核算流程非常简单，严重影响核算结果的准确性。房地产企业要系统处理成本核算科目问题，确定核算科目后，细化每个科目的影响，加大核算科目的支持度，减少潜在的风险隐患。

三、房地产企业的成本核算与管控问题的原因

（一）成本管理意识薄弱

房地产企业的管理人员、财务人员，均缺乏成本管控意识。在制定考核制度时，企业只关注销售指标，不太重视其他内容，比如公司成本管理成效。此外，多数房地产企业缺乏成本管控制度，致使员工不太了解成本管控职责，缺乏积极的工作态度，很难管控好成本效益，也不能准确核算企业成本，精益化管理成效不足。

（二）成本核算不清晰，科目处置不合理

房地产项目用地，多采用分期、分批方式。房地产项目中，涉及多个产品种类，包括公寓楼、商铺、普通住宅等。然而在会计准则中，未明确划分成本核算对象的类别，因此企业无法了解成本组成内容。房地产企业缺乏明晰的成本核算对象，未区分项目开展前的成本。所以不同时间点产生的成本，都会影响房地产企业的成本归集、分配方法。

（三）成本核算人员的缺失

房地产企业注重培养销售人才，主要是因为销售与利润挂钩，所以导致成本核算人员缺失，并且未制定专项培训内容。多重因素影响下，企业很难建立一套完整的成本管理体系，整体管理水平不高。由于房地产企业的成本管理要求提升，人员不仅要懂得财务知识，还要具备税收筹划能力。但是由于具备综合能力的人员不足，企业也不注重系统化培训，减缓了成本核算与管控进度。

（四）信息化管理水平一般

针对房地产企业而言，长期使用传统信息化管理方式，各部门的系统相互独立，且遵循的规范不统一。企业的成本核算，包括资金管理、成本估算、合同结算等内容，如果采用传统的信息化管理方式，则很难准确清洗和筛选数据。所以信息化水平对企业成本项目管控的影响明显。

四、房地产企业工程项目成本核算管控要点

（一）明确成本核算对象

房地产企业持续加强成本核算意识，明确核算对象，不再出现盲目选择核算对象的问题。企业在选择核算对象时，综合考虑项目地点、工程结构，按照分配费用、归集情况，明确费用承担人员，减少成本核算对象的偏差。在核算成本时，应当遵照设计概预算，从而提升核算结果的准确性。企业明确核算对象之后，联合对象特点开展核算分析工作，凸显成本核算的个性化，加大成本核算发展的支持度。

（二）准确归集与分配成本

房地产企业逐步完善成本核算体系，加大成本费用的管控力度，减少费用控制的不良问题。在成本费用归集、分配操作中，限制费用的领取与使用，要保证费用使用过程的明晰化。比如针对基础设施费用，则要采用因果关系法，合理分配成本费用。针对公共配套设施费用，则要参考受益比例进行分配。针对前期工程费用、基础设施费用、开发间接费用，应当参考建筑面积比实行分摊机制。企业调整成本核算费用之后，要加大工作依据，提升费用的清晰度。

（三）合理设置核算科目

房地产企业的成本核算特殊，所以要持续优化核算科目，减少科目过少、过多等问题，保证核算科目的可行性。设计和实施核算科目时，必须参考现有会计制度的要求，细化核算内容，避免盲目增加科目。设计核算科目时，核算人员要按照项目特点，建立成本明细台账，提升核算科目的个性化。企业在设置成本核算科目时，还要观察合同内的信息，包括建筑面积、开工/竣工时间等，账表采用明细账格式，从而掌握成本费用开支情况。

五、房地产企业加强成本核算与管控的措施

（一）优化管理理念，细化职责

企业要注重管理层、基层成本管理理念的更新，从而优化成本控制模式。只有管理层加强成本管控意识，才能高效处理经济成本问题。企业管理层要关注成本管理的价值，改变传统的成本管理理念，以提升成本管理效益。在更新成本管理理念时，企业管理人员承担的责任重大，要定期召开部门会议，全面讨论成本管理内容提升对成本管控的关注度。企业成本管理，与成本部、财务部相关，但不能只依赖上述部门管控，而是要实现全员成本管控，落实岗位职责。管理层要细化成本管理内容，建立成本管理制度，联合信息技术细化岗位职责内容，将其作为企业的工作规范。企业还要注重成本管理制度的完善，确保员工认识到成本管理内容，持续提高成本管控效果。

（二）细化成本核算对象，保证成本科目设置效果

第一，合理设置成本科目：房地产企业发展中，总成本是企业生产、销售产品的消耗金。基于成本结构组成，企业要设置会计部门，罗列出成本科目，科学掌控成本细节问题。

第二，针对不同时期的项目，要采用不同的管理方法：开展房地产项目之前，企业要明确成本核算对象，联合造价工程部门的标价，准确预算项目成本。对于项目潜在成本，则要做好初步预算，既可以确保成本的明细度，又可以使企业具备统一标准，加大不同项目的对比度。企业建账过程中，应当参考国家规定与标准，保证科目设置的合理性。联合企业实际情况，设置明细科目，以满足日常管理、上报数据分析的需求。会计核算本部门要对应成本数据、概预算数据，编制详细的财务报表。如果项目的运行时间长，财务部门要保证数据分类的合理性。在各项财务软件中，优化调整不合理科目。项目运行期间，还要重置明细科目，维护成本的可比性，确保管理层科学分析和应用数据。

（三）培养复合型的财务人才

房地产企业不仅要重视销售人员，还要注重财务人才的培训。房地产企业中，财务人员对成本管理工作起到决定性影响。作为复合型财务人员，应当不断丰富财务知识，明确业务类型。企业组织财务人员参与培训时，还要联合非财务知识，搭建系统的培训体系。对于刚入职的人员，则要做好一系列基础培训，确保人员熟悉企业的基本流程与工作内容。如果财务人员已经积累了丰富的经验，则通过知识教育、技能培训方法，不断加强财务人员的业务能力。培训过程中，落实奖惩制度、培训活动，保证员工的培训效果。比如针对性培训内容，要保证考核内容的清晰度。针对完成培训的人员，如果考核合格，则要给予相应奖励。如果员工没有完成培训任务，则要做好惩罚处理。企业还要注重为员工提供晋升机会，使财务人员了解自身职业规划，正确认知财务工作内容，转变传统思想观念，逐渐转型为管理型会计工作，参与到企业管理、决策工作中。

（四）提升企业的信息化水平

在大数据时代下，房地产企业紧跟时代要求，全面提升信息化建设水平。比如使用“Julius”软件、大数据软件，收集、分析成本数据。企业还要建立相关数据库，比如供应商数据库，对不同供应商进行分类。同时建立材料质量、履约能力、服务水平的信息库，筛选最佳供应商。建立内部数据库，比对分析各环节的成本数据，对照优秀企业的成本数据，找寻成本差异。通过信息化技术，可以降低企业成本，增加经济效益。

在管控房地产企业的成本时，也要使用成本控制系统，联合ERP 系统予以规范。建立ERP 动态管理模式，能够科学管控项目成本。在ERP 管理模式中，要围绕房地产开发的土地成本、安置成本，联合ERP 管理模式的内容与要求，掌握企业不同部门的成本组成情况，保证成本管控工作的开展效益。

（五）完善企业管理制度，加大各部门沟通力度

房地产企业还要制定沟通制度，通过制度措施提升沟通效率，高效处理不良问题。对于企业来说，要制定完整的制度内容，加大制度的执行力度。房地产企业的各项制度良好，可以辅助绩效管理，加大不同部门的联动度。在实际工作处理中，要提升各部门的沟通效率，加强工作成效。基于综合角度分析，企业运行问题多是受到制度不到位因素影响。所以房地产企业制定制度时，严禁套用其他企业的制度，而是要参考自身情况，制定针对性的管理制度。在制度规定制定过程中，要保证领导和员工的地位平等性。企业管理层应当加大沟通力度，实现各部门的真正融合。企业内部应当拥有良好氛围，才能提升员工的工作积极性，加强各部门的协调能力，使各项成本费用降低，不断提升各部门的绩效水平。制定和完善管理制度，能够促进企业各部门沟通，降低成本、提升绩效，确保成本下降幅度高于绩效提升幅度。

（六）完善会计核算机制

为了有序开展项目成本核算工作，优化完善会计核算制度，确保核算结果的准确性。房地产企业要实行科学的会计核算制度，维护项目成本核算合理性、规范性，确保财务管理部门遵循法律要求与标准。为了保障会计核算机制的实用性，管理部门要检查会计核算机制的落实情况，同时发挥出会计核算机制的作用和价值，优化完善制度规定。此外，注重会计核算制度的完善，细化管理制度内容，在计入工程成本时，要遵循月份、季度周期，合理分配和归纳成本对象，以此发挥出会计核算制度作用。

结语

综上所述，房地产企业发展中，要将土地红利转变为管理红利，认识到成本核算与管理工作的重要性，增加利润点。所以，企业要全面管控成本费用，完善成本核算制度，加大内部控制与管理力度，维护利润空间的合理性，进一步加强市场竞争实力。