探究房地产财务管理的运行机制及优化策略

王玲

［摘 要］目前，我国房地产行业发展迅速，已成为我国国民经济的重要组成部分。随着市场经济体制改革的深入，房地产企业必须不断适应市场变化和经济环境变化。财务管理作为企业管理工作中的重要组成部分，对企业的经营发展至关重要。房地产行业具有资金需求量大、資金周转周期长等特点，因此必须完善财务管理运行机制，建立健全的内部控制体系，优化财务管理流程，降低成本费用，提升房地产企业的经济效益。

［关键词］房地产企业；财务管理；运行机制

［中图分类号］F293.3文献标志码：A

房地产财务管理是房地产企业管理的重要组成部分，也是企业理财的重要内容。房地产财务管理不仅包括对房地产开发建设、经营和销售活动中资金的筹集、使用、分配等过程的财务管理，还包括对房地产开发建设成本、销售费用、利息支出等与资金相关的内容和项目的财务管理，其管理过程烦琐、管理内容复杂，加强对财务管理运行机制的优化研究，对促进企业发展意义重大［1］。

1 房地产财务管理的运行机制建设目标

1.1 权责明确是基础

房地产财务管理运行机制的基础是建立完善的财务管理组织体系，明确各部门的权责。目前，在我国房地产企业中，财务管理机构设置缺乏独立性和科学性。在实际工作中，一些房地产企业只重视对日常经营管理活动的管理，而忽视了对财务管理工作的监督、检查和控制，从而使财务管理职能难以发挥其应有的作用。房地产企业要实现财务管理目标，就必须建立以公司财务总监为中心、以各部门负责人为主体、各业务部门为依托的三级财务管理组织体系。各级财务机构要从自身实际出发，建立健全财务管理制度、岗位责任制度和内部审计制度，明确各职能部门在企业经营中所扮演的角色和所起的作用。

1.2 决策合理是关键

财务管理的关键是决策，而决策的关键又在于投资项目的选择。项目选择直接关系到企业的命运，关系到企业的生存与发展。房地产投资项目一般投资规模较大、投资额较高、开发周期较长，且投资回收速度较慢、资金周转时间长，这就需要财务人员对项目进行全面的分析，并对项目进行科学评价。决策是否合理要经过全面、系统、科学的评价，因此房地产财务管理人员应不断提高自身的素质，掌握科学的方法和手段。

1.2 控制有力是保证

控制有力是房地产财务管理的保证，其含义是通过对房地产企业内部有关部门和单位的财务活动进行监督和检查，及时发现问题并采取相应措施加以解决。房地产财务管理控制是在房地产财务管理过程中对房地产财务活动进行监督和控制，包括事前控制、事中控制和事后控制。事前控制是指在房地产开发、建设、经营过程中，对影响目标实现的有关因素进行识别、分析并制定相应的控制措施，以保证目标的实现；事中控制是指对房地产项目进行实时监控；事后控制是指对项目收付款、利润等进行分析。

1.4 信息畅通是保障

房地产财务管理为系统工程，涉及众多的部门和人员，需要各部门的相互配合，信息畅通是房地产财务管理的基础和保障。信息的畅通程度直接影响着房地产财务管理目标的实现情况。而财务管理目标的实现又与房地产企业的生产经营活动有着密切的联系。因此，必须通过各种渠道，将房地产企业经营和管理活动中各部门提供的各种信息及时准确地收集起来，并进行处理、分析和传递，及时地反馈给企业各部门，才能使各部门了解财务管理活动中出现的问题和偏差，从而采取有效措施，保证企业经营目标和财务管理目标的实现。

2 当前房地产企业财务管理工作存在的问题

2.1 融资管理问题

目前房地产企业的项目融资管理可以使用到的融资模式主要有两类，分别是内源性融资和外源性融资。内源性融资总体来说相比外源性融资更为安全可靠，风险相对较低，但是其缺陷在于融资时间周期较长、融资规模相对较小，对于大规模工程项目建设以及大中型建筑施工企业的项目投资来说，难以满足其具体需求；而外源性融资可以在相对较短的时间内获得更多的资金，满足不同工程项目在投资建设上的具体需求，但是其风险相对较高、成本投入较高，因此在财务风险管理工作上，多以外源性融资风险出现。

对于直接融资来说，由于企业股票市场价值敏感度相对较强，价值的波动也会对房地产企业的财务预算管理工作带来不同程度的负面影响，使得企业的资金安排无法有序推进。而对于企业的间接融资来说，由于现阶段大量的宏观调控政策相继落实，金融领域也持续加强对房地产企业在金融工作上的监管，致使房地产企业的融资门槛日益提升，融资难度不断加大，融资成本也在全面提高，因此导致房地产企业资金成本的提升，企业的财务管理工作难度也会越来越高。与此同时，房地产企业作为我国有关监管部门主要关注的调控行业之一，政策变化十分频繁，这也是致使企业财务管理工作产生大量风险和不确定性因素的主要变量。

2.2 生产资金管理问题

近些年，在我国房地产企业的发展过程中，不管是工程项目的大规模建设所需的材料支出，还是人工成本支出，都得到了进一步的提升。因此，与过去相比，房地产企业的成本投入不断提高，面临的费用支出也不断提升。企业需要加强对工程项目的合理规划，并不断追加预计投资，这就时常导致企业的成本失控，财务管理工作无法发挥应有的价值。

2.3 销售资金管理问题

在房地产企业经济发展的过程中，销售是否达到标准及要求，是助力企业实现健康、稳定、可持续发展的主要环节。除此之外，企业产品销售是助力企业走向健康、稳定、可持续发展的资金保障。但是，在供应量以及其他因素的影响下，现阶段我国房地产企业的市场定位仍以传统的买方市场为核心，时常会出现销售问题，主要表现在以下几个层面：一是企业资金在短时间内无法实现快速回笼，对后续企业的产品投资和工程项目大规模建设将会带来资金影响；二是多数的消费者在进行购房时，是以期房贷款购买为主，而在信贷政策的不断变化的形势下，公积金政策也在日益变化，由此也会对购房者的购房欲望以及银行的放款速度带来不确定的影响。在房地产企业日益提高企业价值时，需要从内外环境分别着手，确定在财务管理工作上的具体需求。

3 房地产财务管理的运行机制与优化策略

3.1 构建完善的内部控制体系

一是房地产企业必须建立完善的内部控制制度，对会计资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，以保证会计资料的真实可靠，做到账证相符、账账相符、账实相符。二是房地產企业应建立一套完整的内部监督机制，以确保企业各项经济活动的合法性和有效性［2］。

房地产企业在进行内部控制体系构建时，必须结合自身发展特点，结合公司发展战略目标，构建具有企业自身特色的内部控制体系。首先，确保内部控制体系的科学性和合理性，严格遵循国家颁布的相关法律法规，同时根据企业自身实际情况制定相关内控制度。其次，要确保内部控制制度的可操作性，根据内控制度设计流程进行设计，对内控制度执行情况进行监督检查，以确保内控制度能够顺利实施。除此之外，还要加强对资本结构的管控，改善权益资本的比率，强化融资规划，提升企业的信用管理水平，利用不同的方式来拓宽融资渠道，以多样化的融资结构提升企业在资金管理上的周转水平。举例来说，可以借助发展信用证或商业汇票，实现和其他企业的并购及重组，进一步扩大企业的经营发展规模，缓解企业发展过程中的资金紧张需求，从根源上降低融资成本投入。

3.2 建立健全财务预算管理体系

一是建立健全预算管理制度，包括预算编制、预算审批、预算执行和控制等制度，使房地产企业的财务管理工作有章可循。

二是建立健全财务预算管理体系，使其制度化、规范化和标准化。按照“目标导向、过程控制、目标考核”的原则，将预算管理纳入企业整体的管理体系，并将预算管理与财务会计核算紧密结合，确保资金的合理调度和有效使用。

三是建立健全财务预算编制体系，在充分调查分析、总结过去经验教训的基础上，根据本企业生产经营的特点，对未来一段时间内的生产经营活动进行系统规划和安排。要按照全面预算管理的要求，编制年度财务预算方案或年度经营计划；以年度经营计划为基础，明确生产经营各环节的成本费用；建立内部资金结算中心，定期对资金使用进行分析评价；加强对外投资和筹资的管理，加强资金调度和使用监督［3］。

3.3 加强成本费用的全过程控制

一是在设计阶段，房地产企业应充分发挥设计部门的技术优势，尽量避免设计变更和设计索赔，严格控制工程造价，使设计文件符合合同要求。

二是在招投标阶段，房地产企业应通过招标投标程序选择施工单位，严格审查施工单位资质、合同条款、施工方案和图纸要求，严格控制材料供应的价格和质量。

三是在工程建设阶段，房地产企业应通过项目招投标程序选择监理单位。为了降低工程造价和保证工程质量，施工单位应在工程施工合同中明确规定承包的内容、质量要求、工期、安全责任及违约责任等。

四是在竣工验收阶段，房地产企业应充分发挥竣工验收的作用，严格控制竣工验收质量。建设单位应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。对于未经验收或经验收不合格的建设工程，建设单位不得交付使用。

五是在财务结算阶段，房地产企业应充分发挥财务结算的作用，严格执行有关会计制度和财务制度。对于重大成本费用支出，应建立成本费用责任追溯制度。

3.4 加速业财融合信息化系统建设

在当前复杂多变的市场经济环境下，房地产企业要想提高经济效益、增强企业核心竞争力、促进可持续发展，就必须加快实施业财融合战略。只有在管理理念上实现“财务”和“业务”的融合，才能更好地实现“以人为本”的管理目标；只有在业务流程上实现“财务”和“业务”融合，才能更好地实现“以钱为本”的管理目标；只有在信息化系统建设上实现“财务”和“业务”融合，才能更好地实现企业战略目标。

财务部门在进行业财融合时，首先要在思想上树立“业财一体”的理念，将财务部门和业务部门紧密地联系在一起，将财务管理的理念渗入业务流程中，使业务流程和财务流程有机结合，提高财务工作的效率；其次要建立高效的业财融合机制，由财务部门主导建立统一的业财融合机制，将各业务部门纳入统一管理体系，通过信息化平台，实现业财融合的高效运作；第三要建立完善的业财融合制度，根据企业实际情况制定完善的业财融合制度和相关管理制度；最后要加强信息化系统的建设。

3.5 优化财务管理流程

财务管理流程包括业务流程、资金管理流程和财务分析流程。房地产企业在业务流程设计中，要以项目的开发周期为依据，将整个项目从立项、设计、招投标、施工、竣工验收及入住各环节纳入一个有机的整体中，并在各环节明确相应的责任人和职责，使之相互衔接、相互制约、相互促进。同时要建立健全资金管理流程，做到“一个项目一套方案”，并根据项目进展情况及时调整方案。在财务分析流程设计中，要以房地产企业的各项经营活动为依据，确定每一个项目在财务分析中所占的比重，并制定相应的指标体系和分析方法。房地产企业在财务分析过程中应着重分析以下几方面：房地产企业资金流入与流出的情况；房地产企业的成本费用支出与收入的比例情况；房地产企业的资产保值增值情况；房地产企业的负债情况；房地产企业的现金流量情况；房地产企业的盈利能力。

3.6 建立财务人员学习机制和培训制度

财务管理作为专业性较强的工作，对从业人员的综合素质要求较高，房地产企业要培养高素质的财务管理人才，建立科学合理的财务人员学习机制和培训制度。

一是定期组织财务人员参加国家相关法律法规和财经政策的学习培训，提高财务人员的法律意识；二是组织财务人员定期参加财税知识讲座，提高财务人员对财税知识的认识和掌握水平；三是组织财务人员参加财会业务知识技能培训，提高会计核算和会计信息质量水平；四是建立内部交流机制，通过互相交流经验、互相探讨问题、互相取长补短，不断提高企业的财务管理水平和降低企业的成本费用。

4 结语

房地产企业的财务管理是企业财务管理的重要组成部分，是企业财务管理的核心，也是企业实现其价值增值的关键。为了使房地产企业的财务管理适应市场经济体制下不断变化的经济环境，提高企业经济效益，促进房地产事业的可持续发展，需优化房地产财务管理运行机制，对房地产企业财务管理工作流程、组织机构、管理制度进行重新设计、完善和改进。

参考文献

［1］熊静岚. 房地产财务管理运行机制及其优化策略研究［J］. 财务管理研究，2021（11）：94-97.

［2］谢剑兵. 新形势下房地产财务管理优化运作机制思考［J］. 财经界，2019（2）：144-145.

［3］郭嫣. 浅谈房地产财务管理运行机制及优化策略［J］. 建材与装饰，2018（46）：182-183.