房地产行业渐近式复苏在路上 中东部城市地产标的可重点关注

陈建德

房地产行业作为国民经济中的最重要的行业之一，一直受到市场的广泛的关注。自2023 年4 月份以来，每隔一段时间，市场都会出现“关于中央政策可能非常大力度放松房地产调控、房地产行业将出台非常有力的刺激政策”预期。但在7 月20 日之前，调控政策主要是一些地方局部调控政策，非全国一致性的、大方向上统一的政策。直到7 月政治局会议，使得房地产政策的出现重大拐点。先是，7月21 日晚间，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。再是，7 月24 日晚间，在中央政治局会议精神的通稿中，没有再提“房住不炒”的说法。

资本市场以实际行动迎接超预期政策

从国家统计局的政策看，房地产行业在2022 年相对于2021 年的下行后，今年上半年，除了受保交楼政策托底的竣工完工面积正增长19% 外，其它的数据都有不同程度的下降。体现在二级市场上，房地产板块整体表现不佳。

7 月政治局会议对房地产的政策精神大幅超出市场预期的。从上述关于房地产市场供求关系发生重大变化的新形势的表述，或许管理层已明确地看出今天的房地产市场和过往过热的市场相比已经发生重大的变化，以前的需求过于旺盛，价格上涨过快。但是经过近几年的调控后，房地产市场供求关系发生了根本性变化，已经由原来的需求过热转化为需求不足。

房地产板块（ 同花顺代码881153）指数从6 月26 日收盘最低的1474 点开始，在对政治局会议精神乐观预期下，先是上涨到7 月21 日的1625 点约10.2%。而后在政策正式公布后，特别是从7 月24 日开始大涨，短短两个星期，涨到8 月4 日最高的1904 点约17%。自6 月底以来，房地产板块的涨幅仅次于证券板块。充分体现了资本市场以实际行动表达了对中央政治局会议精神的信心。

政策的向好是确定的 力度是渐近式的

如上述的分析，政策的边际向好是确定的，并且政策的边际向好也是超预期的，应该说是政策这几年限制地产过热政策以来的一个重大变化。在这两个文件出台后，我们可以预期的是：在政治局会议精神的总体指引下，在因城施策的总体大方针下，很多城市对于房地产行业的调控政策是会再逐渐放松的，这方面应该是可以期待的。比如或许将会有更多的城市从限购、限贷、限售、限价等四限的政策性放宽、购房減免部分税费、购房给予一定的补贴、降低按揭贷款利率、包括降低存量房贷利率等政策都是可能可以期待的。关于这方面详细观点，笔者此前文章《未来房地产政策趋势“猜想”：分城市渐进式放松政策可期》中已曾明确地表述过。

阶段小调整不改复苏与上涨大方向

虽然自8 月4 日到8 月8 日的6 个交易日时间，881153 房地产板块指数小幅回调6% 左右。对于这种调整不用过于担心。一来这是自6 月底一个多月以来近30% 上涨的正常的回调，没有只涨不跌的市场，也没有只涨不跌的板块。或许短暂的调整、休息后更有利于市场的长期的上涨。在调整的这几天，有的市场人士可能会认为政策的期待不宜过高。但是，在政治局会议精神中明确提出“适时调整优化房地产政策”。也就是说，政策的优化是渐近式推进的，后期不论是中央还是地方的其他优化政策仍然可以期待。

另外，中央的调控政策，包括城中村改造政策可能也是一个逐渐推进的过程，先在上述的特大和超大城市中推行；往后，很可能往二线、三线及四线等县级以上城市推进。这种分批推进的政策，也是符合渐近式推进的总政策，更有助于房地产市场的整体平衡发展，可以避免房地产市场重蹈过热的老路。

在国常会的文件中，关于资金来源部分写到：“要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金……要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用……鼓励和支持民间资本参与”。从这段表述中可以看出，此次的城中村改造资金来源广泛，不像之前的棚改那样，只有中央的政策性银行专项贷款的支持。政策的来源更加广泛，并且引入多方的资金支持，可以更有效地解决资金来源问题，特别是“鼓励和支持民间资本参与”，这在当下地方政府财政压力较大的情况下，民间资本的参与，可以为稳妥推进城中村改造提供更多的资金来源。

城中村改造对于房地产市场有托底作用，并且只是第一批的特大与超大城市中推进，后续还是很有可能在二线、三线及三线以下城市推进，对此，市场是可以充满期待的。

关注低估与城中村改造标的

展望未来，在板块短期上涨较多的小幅回调后，后市板块仍然有望继续上涨。

虽然政策推出半个月后，从高频数据看，8 月第一周全国的重点城市的房地产销售数据还不是非常的乐观。但从政策推出，到居民形成一致性预期，需要有一个政策反馈的周期。并且在中央的纲领性政策推出后，其他城市的配套性的政策推出也需要有一个周期。所以，在房地产板块的操作上，阶段性的反弹后的适度调整并不需要过于担忧。股市投资，核心的也是交易预期。如果全国各主要城市的房地产行业的销售数据明显回暖，或许届时房地产板块的上涨幅度已经较大，而那时才介入，很有可能有踏空、甚至追高的风险。

从估值看，目前龙头的地产开发商估值水平很低，普遍处于破发的状态。比如，万科A，截至2023 年8 月8日，其市净率为0.71 倍；保利发展的市净率为0.83 倍，金地集团的市净率为0.55 倍。

在港股市场上，内房股的估值更低，比如万科企业的市净率仅0.423倍；中海发展的市净率仅0.48 倍。

极低的市净率，或许已经过度反映了对于房地产行业的特别悲观的预期。随着政策的铺开，市场将继续逐渐回暖、板块估值得到继续改善的可能性非常大。

后市，在标的选择上，因为城中村改造将以地方政策牵头为主，或许可以首先重点关注中东部城市，特别是上述19 城中的一些地方国资控股的相关房地产标的，包括地方国资控股的房地产开发企业、也包括一些受益于城中村改造的诸如建筑等相关产业链上的公司。

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