一线城市楼市升温趋缓 等待房地产政策细则落地

刘增禄 秦佳丽

据iFind，自高层会议对房地产行业重新定调以来，上百家A 股房企迎来股价升温，近两周（7 月24 日至8 月10 日）金科股份、城建发展、天健集团、珠江股份等14 家房企區间涨幅超过20%。

不过，尽管此前各一线城市集体表态将落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策，由于目前具体细则尚未出炉，一线楼市步入政策“真空期”，市场观望情绪浓厚，一线楼市尚未全面实现量价企稳。有业内人士向本刊表示，一线城市具有丰富的政策工具箱，这个月内或有望会落地配套政策。若“认房不认贷”等信贷措施能够得以优化，或将释放新一波购买力。

政策“真空期”成交波动 一线楼市尚未全面企稳回升

近半个月来，北京某知名房企资深置业顾问王晨（化名）心境跌宕起伏。“从7 月24 号国家高层会议定调到7 月底几个一线城市表态的窗口期，大家的预期和信心调动起来，楼盘咨询量、来访量和成交量都有带动。”王晨向本刊介绍，7 月末，其负责销售的北京朝阳区某项目一周到访量180 组左右，成交14 套；不过最近一周（8 月5 日至8 月10 日）到访量下降为120 组，仅成交4 套，回落到之前常规水平。

直到8 月4 日多部门召开联合发布会前，王晨都对市场回温寄予厚望，认为具体的政策细则落地在即。“最近各路会议好像说了什么，又好像什么都没说。”王晨谈到，“客户的信心本来提了起来，但还没有看到想要的效果，大家的情绪有点‘小失落，最近一周的成交量有回落。”

王晨介绍，目前北京新房价格方面波动不大，房企更倾向于抓紧窗口期做促销活动，尽可能吸引一波客户、加快去化。“二手房正好相反，有的房东之前释放涨价信息，但其实反而不利于成交，就我关注的一些二手房源，这两天价格又回调了下来。”

同样表态将做好“因城施策”的上海，在二手房市场迎来一波交易抬升。上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示，受供给影响，上海新房市场近期并无明显变化，不过二手房市场情绪波动明显。“上海第六批房源已经卖得差不多，第七批才刚刚公布，供应衔接不上，所以最近政策信号对上海新房交易量影响不算太大。”他补充道，“ 二手房方面，签约速度明显加快，中央政治局会议召开叠加几个一线城市表态之后，上海二手房日均签约量可以达到500 套左右，相比之前日均400 套的成交量，这个体量相对达到了及格线。”

不过，出于库存压力，上海新房及二手房市场并无传闻的“涨价”现象。“涨价不现实，现在上海二手房挂牌量很多，涨价销售并不明智，仅仅是议价和折扣空间比之前略微小了一点。”卢文曦表示。

在业内人士看来，由于二手房市场与新房市场休戚相关，前者成交升温有助于整个市场流动。广东中原地产项目部总经理黄韬向本刊表示：“二手房交易活跃起来，改善型住房买家就有钱‘卖一买一、购买新房，交易一环接一环。”

事实上，本刊近日咨询京沪广深多位房企销售人士了解到，基于近期优化一线城市楼市政策信号密集释放，部分新房项目销量短期抬升，二手房板块挂牌量及签约量同样有所增加。不过，由于目前具体实施细则尚未出炉，市场步入政策“真空期”，一线城市尚未全面实现量价企稳回升。

本刊查询中指云数据了解到，8月首周（07.31-08.06），北京、上海、广州、深圳成交面积依次为10.19 万平方米、10.74 万平方米、10.95 万平方米、6.72 万平方米，环比下降21.95%、34.14%、16.68%、30.44%；成交金额依次为57.35 亿元、83.79 亿元、46.29 亿元、44.29 亿元，环比下降24.75%、33.10%、14.48%、31.78%。

当前一线城市的成交格局仍是对此前疲软市场的延续。基于传统市场淡季、消费端信心不足，今年7月份一线城市新房销量处在相对低位。据中指云数据，7 月份北京、上海、广州、深圳新建商品住宅成交面积依次为50.99 万平方米、55.26 万平方米、50.67 万平方米、36.12 万平方米，同比变化-8.94%、-57.57%、-29.45%、5.59%；环比变化-12.75%、-45.73%、-29.54%、8.73%。其中，除了深圳新房销量维持上升趋势，其余一线城市面临较大去化压力。

细则措施或将月内出炉 “认房不认贷”有望释放购买力

实际上，在7 月底四大一线城市的集体表态中，尽快推出有关措施满足刚性和改善性住房需求、落实个人住房贷款“认房不用认贷”等被普遍提及，但对于这一信贷优化政策何时推出，业内尚在“等风来”。

本刊了解到，作为抑制投资炒房、减少交易频率的楼市调控举措，目前全国范围至少十余个核心一二线城市实施“认房又认贷”，即只要审核到贷款人名下有房屋购买记录或者住房贷款记录， 即被界定为二套房或以上。目前北京“ 认房又认贷”执行力度最严，二套房首付比例最高可达80%、房贷利率高达5.25%。

在王晨看来，一线城市松绑“认房又认贷”即可视为“ 终极利器”。“‘ 认房又认贷放开的话，威力很大，能够解决大部分在北京既无住房、又被认定为购买二套房的客户。”王晨介绍，“我自己就是一个案例，在外地有贷款记录，但在北京没房，按二套房普通住宅首付比例60%、非普宅首付比例80% 的标准，我交不起；但如果比例控制在40%以内，我可以努力一下。”

“ 在北京当下环境里，如果‘ 认房不认贷真正推行，我认为这一波调控力度其实便够了，会有大量的购买力释放出来。”不过，王晨也表露出担忧，“站在销售人员的角度，我们担心这条措施短期无望。听小道消息，后续认定政策可能以家庭为单位，也就是如果夫妻双方其中有一个人具备首房首贷资格，可能按首套标准来执行。但这种措施力度只能解放一小部分购买力。”

事实上，尽管四大一线城市调控细则“尚在途中”，但作为该轮优化楼市调控背景下第一个落地“ 认房不认贷”的省会城市，郑州市住房保障和房地产管理局已在8 月3 日发布“楼市新政15 条”，同步推进契税减免、现房销售、优化金融信贷等多条细则。

当地销售人员向本刊表示，郑州楼市新政推行以来，对前期持观望态度的客户起到了刺激作用。负责郑州主城区某项目的置业顾问孔祥（化名）谈到，自8 月初郑州楼市利好措施出台以来，项目成交量确实较5 至7 月份的市场淡季有所改善。“政策发布后首个周末，即到访30 多人次、成交10 多套，相当于周末两天完成了之前月度成交量的两成。”

在孔祥看来，郑州“楼市新政15条”中涉及的认房不认贷、对毕业三年内来郑新就业青年人才提供契税补贴、购买改善住房享受个人所得税退税等细则，对市场改善发挥了影响力。“另外，有改善型住房需求的业主之前想卖房，但是出不了手，现在对他们能起到提速的作用。”

卢文曦认为，近期一线城市也有望见到政策底。“预计一线城市这个月内会出炉配套政策，但具体政策力度和覆盖面还有待观望。与二线以下城市不同，一线城市不可能一刀切全部放开，肯定是分层次、分区域释放购买力，精细化程度会比较高。”

中海、越秀、华润站稳一线楼市 业内人士呼吁释放政策工具

在房地产行业持续筑底背景下，作为全国楼市标杆，头部房企在一线城市攻势仍然猛烈。在北京、上海等核心城市，房企销售回款向少数公司集中的趋势越发明显。

本刊据克而瑞榜单数据梳理统计，2023 年1—7 月，由中海地产、城建发展、华润置地构成的北京房企权益销售规模TOP3 阵营，成交金额合计725.04 亿元，较2022 年同期TOP3 阵营上升46.13%；同期由招商蛇口、华发股份、保利发展构成的上海房企权益销售规模TOP3 阵营，成交金额合计661.97 亿元，较去年同期TOP3 阵营上升38.26%。

“ 强者恒强”趋势下，更多央国企取代民营企业占据一线梯队。本刊了解到，与去年同期相比，今年融创中国、中国恒大、瑞安房地产等民营房企，已消失在前7 月四大一线城市的权益销售TOP3 规模阵营。与此同时，今年中海地产、越秀地产、华润置地分别稳坐北京、广州、深圳前7 月权益销售规模榜单首位，且蝉联前述一线城市“销冠”多年。

近年上述房企仍在一线城市扩充土储货值。据企业公告，截至2022年底，越秀地产总土地储备约2845万平方米，其中47% 的土地储备位于一线城市；中海系公司2022 年新增总货值2403.4 亿元，其中一线城市的新增货值占比48.1%。

在黄韬看来，一线城市具有丰富的政策工具箱，近期提振措施随时可能出炉，尽管后续市场复苏难以一步到位，但当下业界不止需要信心，更需耐心和时间。

“作为全国市场标杆，目前一线城市决策层面思想包袱还需要放开，之前的政策调控可以做减法而非做加法，即不必过于刺激市场、避免舆论误导，只需要把此前加诸市场的、一些不合时宜的限制性政策给逐步做减法。”黄韬呼吁，“比如作为目前市场最后一道屏障的限购政策，分区域逐步放开是可行的。另外，需要从实体经济，也就是从购房者的购买力层面入手来改善市场，对于很多消费者而言，不是提供一個购房名额或是降低首付比例就能买得起的，保障性住房供应方面仍然需要加强力度，让普通大众看到购房的希望。”

卢文曦认为，由于北京、上海等一线城市原有调控手段很多，所以现在可缓冲的工具也较其他城市更多，即此前加码了多少调控措施，目前就有多大尺度可以裁夺。比如，在“全国认贷”的上海，近期政策优化的关键在于“认房不用认贷”是否落地；另外，远郊区可以做部分限购尺度上的松绑。总之，对于“新上海市民”，当地还有较大的市场优化空间。

他表示，后续房地产升温是否具备可持续性有赖政策力度，“如果政策覆盖面足够宽，这一轮市场走势应该会逐渐企稳。当下最好的情况是先止跌、再企稳，等成交量慢慢抬升、价格逐渐趋稳，市场就回来了。”

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）