楼市向何处去

向阳 黄召弟

“6.1447万套，同比增长9.84%。”

这是今年上半年武汉新建商品住房销售成绩单。

跌宕起伏，“M”字走势，是上半年武汉楼市的特征之一：1月6636套低成交量，3月冲高至14643套，4月回落到7487套，5月再回升为14088套，上演楼市版“过山车”剧情。

特征之二：开盘“日光”不再常见，打折销售是普遍选择，冷热不均表现明显。相关研究机构公开数据显示，上半年武汉楼市开盘去化率为20%，而近五年同期最高曾超80%；今年6月，武汉房价均价为16531元/平方米，2018年3月武汉房价峰值均价为19116元/平方米，相比最大回撤达13.5%；三环线以内主城区核心板块，销售情况整体要好于远城区，上半年主城区住宅成交量占比超60%。

打折、补贴有一定效果

上半年武汉楼市的成交数据里，詹女士出了一份力。由于是首套刚需购房，她近几年一直观察武汉楼市动态，前前后后看了多个楼盘。

“今年以来，武汉的楼盘几乎都在打折，而且折扣力度比较大，价格十分划算。”詹女士在接受支点财经记者采访时说，“我是在今年6月买的，觉得这个时机正好。”

詹女士买下的这套房，位于三环内，备案价24000多元，总价340多万元。最终，她以约9折的价格拿下，省下30多万元。

詹女士所说的时机正好，是指今年5月1日-6月15日，武汉举办了第40届武汉春季房地产交易会。

在此期间，武汉给出了维修资金补贴、契税补贴等多项购房利好政策。比如，在二环线外购买新建商品住房的，给予维修资金补贴，其中购买首套住房的给予全额补贴，购买第二套住房的补贴50%；在新城区购买新建商品住房的，除维修资金补贴外，对购买首套住房的再给予全额契税补贴，对购买第二套住房的再给予50%契税补贴。

因为在6月14日完成网签，詹女士获得了维修资金全额补贴，再省下近万元。签单后不久，她又享受到了一个“意外”利好。6月20日，央行宣布1年期、5年期贷款市场报价利率（LPR）下调10个基点，武汉新房首套房贷利率因此从3.9%降至3.8%，二套房贷利率则从4.9%降至4.8%。

詹女士是上半年买房者的一个缩影：价格划算是主要动力，加之政策比较好，才选择了果断出手。

支点财经记者走访的多个楼盘，明里暗里几乎都有折扣，相比备案价，9折比较普遍，低于9折的也不少。以三环内一套140平方米左右的房子为例，可省30万-50万元。

事实上，上半年，为提振楼市，武汉也很拼。除前文提及的房交会外，在去年取消二环外限购，调整二环外首套首付两成等政策基础上，今年2月又新出结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围政策，具体包括在住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”等。

“政策效果比较明显，带来了较大一波成交。”多位接受支点财经记者采访的房企负责人一致表示。

中指研究院点评称，上半年武汉楼市政策一直保持宽松，市场交易活跃度较高，一季度明显回暖，二季度成交量仍保持一定增长。

冷热不均表现明显

支点财经记者梳理武汉各区新建商品住房成交量发现，武汉楼市可谓两极分化，冷热不均表现明显。上半年，汉阳区以7021套成交量位居武汉各区之首，汉南区则以728套排在最末。

某全国TOP5房企在武汉的项目，主要集中在汉南区等远郊板块。该房企相关负责人对支点财经记者表示，现阶段楼市横盘，刚需客户持续观望，改善客户更倾向抗通货膨胀产品，故对远郊市场冲击较大。叠加武汉市针对二环外解除限购等政策，以及一些项目为抢占市场大幅降价，进一步抢夺了远郊置业的市场。

支点财经记者在武汉市房管局官网查询到的信息显示，该全国TOP5房企在汉南区的某楼盘，共有1100多套住房，自2021年4月起取得预售许可证，如今两年多过去，去化率仅为40%多。

另一全国TOP20房企，在武汉的项目主要分布在三环线以内主城区。该房企相关负责人告诉支点财经记者，公司楼盘基本处于城市主流板块，主打品质刚需和品质改善。地段价值和产品价值的双重护航，在市场下行期拥有较强安全垫。

该房企在三环内的某楼盘三四期项目，共有1700多套住房，同样自2021年4月起取得预售许可证，目前去化率已接近60%。

中指研究院数据显示，上半年主城区市场恢复明显好于远城区，主城区住宅成交量同比增加46%，占全市比例为61%；远城区住宅成交量同比增加14%，占全市比例为39%。

值得关注的是，即便是在主城区等核心板块，市场也是冷热不均。6月，支点财经记者走访三环内多个武汉楼盘发现，有的门庭若市，有的门可罗雀。

在某江景楼盘，置业人员忙得不可开交，接待完一波到访人员，马上又投入到新一波讲解中；在另一近江楼盘，因到访人员较少，不少置业顾问在休息区玩手机。

一家自带高端商业、建设如火如荼的楼盘，看房人一波接一波；而同区域、相距不远的某高端楼盘，因股东深陷资金紧张风波，即便推出折扣较大的折扣房，人气依然不足。

多位接受支点财经记者采访的业内人士表示，一般而言，在性价比基础之上，客户更愿意为有优势资源的楼盘买单，这些楼盘或者有江景、商业、医疗等优势资源，能够保值增值，对冲风险能力强；或者兑现能力强、交房速度快、品牌背书强大。

下半年市场存挑战

对下半年武汉楼市走向，业内人士持谨慎态度。他们认为，目前政策边际效应逐渐转弱，滞后购房需求已经逐步释放完毕，有效需求不够，后续调整压力较大，市场存在挑战。

中指研究院数据显示，上半年武汉楼市开盘去化率为20%，同比下降4个百分点，而近五年同期最高曾超80%。去化率保持在较低水平，表明需求端（买房者）入市意愿不足，去化压力较大。

另据武汉市房管局官网信息，今年1月底，武汉市已批准预售尚未网签的商品住房为16.412万套。到5月底，仍有15.4573万套。7月1日- 12日，武汉新建商品住房成交量仅为1582套，日均销售百套左右。

不少业内人士对支点财经记者感慨，“曾经的‘日光盘 已经稀有，持观望态度的消费者大有人在。”

多位接受支点财经记者采访的消费者就是如此。“担心价格还会降，所以一直在观望。”“想买，但是怕崩盘。”“怕买到不靠谱的，最后烂尾。”

不过，也有消费者持不一样的态度。“现在利率比较低，准备再买一套。”“政策很友好，是买房的动力。”

克而瑞地产研究认为，市场基本面尚佳的武汉等市场，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。

武漢市房管局相关负责人在接受支点财经记者采访时表示，正在研究武汉房地产市场如何高质量发展，相关政策正在探讨制定中。