房产消费：“保交付”成焦点

雷玄

2022年是房产行业经历困境的一年，也是行业进行深度反思和调整的一年，房产消费面临的挑战前所未有：从开发商端来说，由于2022年的资金受到很大挑战，所以在交楼问题上的压力比较大，如果开发商不能把楼盘准时交付，对购房者需求侧、对整个市场的信心会形成极大打击。“保交楼”作为政策调整里一个重要抓手，一定程度上促进了2022年居住消费的健康发展。

房产投诉集中几个方面

2022年度《中国质量万里行》房产家居消费投诉数据显示，2022年，中国质量万里行收到的房产方面的消费投诉重点关注：延期交付、无证/强制交付、精装交付标准缩水、地铁盘学区房等虚假广告、销售纠纷等。其中，遭集中投诉的典型消费案例为：2022年3月，多名购房者投诉辽宁沈阳一楼盘受高速公路噪音影响，承诺的隔音棚未能兑现；2022年5月，山东济南一商品房多位业主与开发商出现了合同纠纷，主要投诉“约定2021年底交付的房屋一拖再拖”“公寓房变为办公属性”“精装修变毛坯，并要求业主委托装修”等方面问题，截至购房者投诉时，开发商的样板间已拆除，消费者维权遭遇困境；2022年6月，河北秦皇岛一楼盘的几十名业主称，原定2021年底交付的商品房延期至2022年6月中下旬，临交付，有业主担心交付的进度情况，有业主反馈房屋质量以及绿化、车位、公交等配套设施存在隐患。

“保交付”成焦点

“保交付”，成为2022年各个城市、各级政府部门的重要任务之一。“保交付”政策是指通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，目的是维护购房者的合法权益，维护社会稳定大局。2022年7月28日，这一政策首次被写入中央政治局会议文件。随后，石家庄、郑州等全国近40个城市也根据自身情况陆续出台相关举措，采取了多种方式推进交付工作，如加强监管、协调银行、支持并购重组等。

在推进保交付工作中，许多房企集中资源挖掘高能级城市潜力，加大线上营销力度，但也难抵销售规模出现下滑态势。国家统计局的数据显示，2022年商品房销售面积和销售额分别下跌24.3%和26.7%。从2022年房企年报中不难发现，企业出现利润下滑是较为普遍的现象，众多房企呈亏损状态。许多房企通过各项举措积极“保交付”甚至高品质交付，在一定程度上为购房者、也为低迷的市场注入了信心。

媒体报道显示，保交付政策已经取得了初步成效，部分已售逾期难交付住宅项目已经恢复施工或加快进度。

改善型需求持续释放

在下行的压力之下，在消费需求端，房地产市场也呈现出一些新的消费特点。比如，2022年刚需购房者观望情绪较重，而改善型购房者预期整体好于刚需消费，同时近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，改善型需求持续释放。

一方面，随着住房需求的转变，购房者从买房只看地段和配套的刚需时代，变为逐步开始关心物业、小区环境等多种住房品质的因素。上海易居房地产研究院发布的《2022房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，2022年影响消费者购房决策因素最重要的是交房保障，占比为89.59%，其次是物业服务、小区环境和工程质量，占比分别为84.37%、73.54%、51.23%。

另一方面，需求的转变带动了房屋的高端化，面积段出现一定增大趋势，以旧换新、以小换大的住房需求进一步释放。2022年12月，中指研究院大数据中心发布的《2023中国房地产百强企业研究报告》显示，从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90平米以下首置类产品的销售额占比为14.2%、维持了2021年下降趋势；90-140平米首改类产品销售额虽然较上年下降4.3个百分点，但占比仍然过半，达50.7%；140-200平米改善类及200平米以上高端类产品销售额贡献率较上年出现较大提升，合计增加6.4个百分点。

2022年底开始，高层多次强调房地产的支柱产业地位，稳定房地产市场及防范化解行业风险对于宏观经济的稳定恢复至关重要。各地“因城施策”的支持力度也在不断增加，多围绕降低购房门槛、降低购房成本展开，如多孩家庭、人才的购房需求、优化限购条件、降低首付比例、发放购房补贴、优化预售资金监管和公积金政策、放松二手房限购、完善保障住房体系等，“稳支柱”“促需求”“防风险”成为房产行业的政策主题。

有分析认为，2023年，随着房地产政策不断优化，政策效果初步显现，房产市场开始企稳并逐步恢复，但总体市场仍处于深度调整阶段。但宏观经济的修复、复杂多变的外部环境等因素，仍然是影响房地产市场修复节奏的关键因素，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲觀情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落。

综上所述，“保交楼”已成为2022年房产消费的核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心竞争力。在“保交付”的基础上，伴随房产行业进入深度调整期，购房者消费需求的转变，行业面临大洗牌，企业不再盲目追求高杠杆、高周转、扩规模，转而将经营安全与效益提升作为重中之重，结合房产消费需求的新特点深耕品质与服务，以构建房产行业高质量发展的新格局。