房地产企业投融资管理存在的问题及解决策略研究

2023-06-07 15:47:16牛瑞雪
南北桥 2023年4期
关键词:房地产企业问题策略

牛瑞雪

[摘 要]现如今,内外部环境变化日新月异,房地产企业纷纷采取了“去地产化”的重要举措和方法,业务的多元化,对房地产企业投融资管理提出了新的要求,当前投融资管理模式不适用房地产企业发展的需求,必须做好创新和优化工作。由于房地产企业投融资管理涉及多个部门和人员,要正视房地产企业投融资管理中存在的各类问题,在此基础上提出有效的解决策略,从而解决各类问题,旨在保障投融资科学、合理,助力房地产企业的健康发展。

[关键词]房地产企业;投融资管理;问题;策略

[中图分类号]F27 文献标志码:A

作为一类资本密集型的产业,房地产项目资金投入体量大、建设时间长、资金回笼速度慢,对于银行等金融机构具有较强的依赖性。随着房地产发展进入白热化阶段,业务多元化的推进,投融资管理水平决定了企业的生存和发展,二者相辅相成又具有差异。投资管理主要是深入分析房地产企业的运营环境,提出有效的策略和方法,可以保证各项投资决策更科学、合理;融资管理则是根据房地产企业的业务实际,借助科学、合理的融资方式,帮助项目稳定、长足地运行,以推动房地产企业的可持续发展。

1 房地产企业投融资管理存在的问题

1.1 房地产企业投资管理面临的风险

1.1.1 政策性风险

政策性风险作为房地产投资的主要风险,主要涉及住房制度改革、土地政策、税收政策等风险,这类风险最为明显的特征是客观性,对于每个房地产投资企业来说都无法避免。例如:国家税率的调增或增加税目时,可能会增加企业的税赋;银行信贷政策收紧情况下,可能会增加企业财务成本,甚至因资金紧缺使项目终止[1]。

1.1.2 市场性风险

随着经济增长速度放缓,房地产企业项目获利的空间逐步被压缩,市场竞争尤为激烈,房地产市场的竞争力造成的风险主要是房地产自身市场中相同种类的楼盘地产供给数量较多,以至于市场激烈竞争,甚至出现恶性竞争,导致了相关楼盘停滞销售或推广成本增高。市场竞争风险主要是相关投资人员在正式投资之前,对投资的市场调查不够全面、系统,以及对市场发展的主要趋势出现误判所引起的,是房地产投资企业对相关市场把握不足所造成的[2]。

1.1.3 资金性风险

房地产项目建设投资周期较长、资金投入体量大,导致资金筹措、应用和回笼存在一定的不确定性。例如,由于利率的调增,房地产企业筹资成本增加;由于其他因素的影响,筹集资金不能按照项目实施的进度按期到位;等等。市场经济发展低迷,客户购买能力下降,或者营销策略不当,不能短期内实现资金回笼,房地产企业资金流陷入恶性循环中,增加企业的风险。

1.1.4 经营性风险

作为房地产企业普遍存在的一类风险,经营性风险主要是经营不善或失误造成的最终经营成果不满足预期值[3]。造成经营性风险的原因如下:一是房地产企业投资人员没有获得全面、准确的市场信息,不能基于市场发展进行决策,使得经营决策失误;二是投资人员对房地产交易涉及的相关法律法规、税收规定等掌握不够,导致投资交易失败;三是房地产企业管理水平较低、经济效益不佳,没有在最佳的市场时机将物业服务外包,以至于空置率过高,大大增加了经营费用,房地产企业可获得的利润不能满足期望值。

1.2 房地产企业融资问题分析

1.2.1 融资过程中渠道过于单一

现如今,我国房地产项目推进过程中需要大量的资金提供支持,许多房地产企业在经营过程中资金来源主要依附银行贷款,这种融资模式导致了房地产项目过度依赖银行。但是,银行金融等机构对于贷款条件较为严格,审核程序较多,中小房地产企业贷款周期较长,不能及时获得充足的资金为项目顺利开展提供保障,以至于房地产项目融资以失败告终[4]。由于房地产開发企业融资方式单一、途径单一,多依附银行贷款,其他融资途径受自身局限,以及融资外部开展的条件不成熟,导致企业融资规模小、融资周期短,无法满足房地产企业融资的现实需要。狭窄的融资渠道弱化了企业在融资过程中的谈判议价能力,以至于融资成本较高[5]。

1.2.2 缺乏合理的房地产融资体系

现阶段,我国金融市场体系缺乏完善性,金融机构信贷必须要土地或房产抵押,房地产企业融资过程中,往往会因为无法及时找到合适的融资产品,缺少性价比较高的金融工具,从而影响融资活动的推进。要想促进房地产企业高质量的运营,相关部门必须根据实际,构建合理、完善的融资体系,但是在当前,我国缺少规范、合理的融资体系,并且缺少多类型的金融工具,这导致房地产开发商不能进行有效的融资,增加了融资的成本[6]。

1.2.3 缺乏科学有效的融资决策

融资决策是否科学、合理,决定了房地产企业融资是否成功,通常房地产企业更注重项目的前期设计、后期营销,对于融资决策科学、理性等问题有所忽视,普遍以主观经验进行决策,缺少系统性调查和分析。故而在项目开发过程中资金运作以粗放式为主,没有充分考虑如何实现资金利用效益最大化,从而在有限融资量的基础上获得可观的经济利润。在房地产企业项目实践中,非理性因素对融资决策产生的影响尤为显著。

1.2.4 房地产企业融资成本较大

相较于其他产业来说,房地产项目投资体量较大,资金回笼周期长,由于房地产企业过度依赖金融机构,整体资产负债率较高,近年来国家不断遏制房价,对于该行业的调控力度加强,我国多个区域提出了调控政策,并且将其落于实处,对房地产运营提出了新的要求。部分受调控影响的项目,不同程度地存在滞销状况,影响了资金的实际周转率,使得融资成本较高,极大增加了房地产开发的难度。

2 房地产企业投融资管理策略和方法

2.1 房地产企业投资管理策略

2.1.1 动态关注政府政策导向,确定最佳投资时间

为了减轻各类政策变化对投资决策的影响,要跟随时代发展潮流,积极关注政府制定的政策,并且追踪政策是否修订,从而明确最佳的投资时期。一方面,要及时关注房地产体制的变化,掌握当前最新的政策条款,抽调专业人员组成政策分析机构,及时做好我国房地产相关政策分析,定期形成完善的政策调整报告,能够了解和掌握产业发展和优化的趋势,从而根据房地产产业发展情况,制定完善、合理的投资规划方案[7]。另一方面,在获得土地使用权之前,必须根据实际情况考量各方面因素,对其做好评估和预算,切实保障其满足各方面的条件,与政府部门及时做好沟通和交流,最大限度地获得政策、资金支持。

2.1.2 预先布局,完善项目可行性研究

为了使房地产投资项目估算更准确,满足可行性要求,对于有意向的优质项目,许多房地产企业可能会将重点放在项目立项、设计等阶段,对于项目可行性、必要性没有展开分析,一定程度上影响了投资是否科学、合理,能否通过项目投资获得可观的经济效益。为了改变这一现状,切实保障项目投资科学、合理、切实可行,及时邀请专家对设计方案展开评估,通过现场调研、评估等方法,对于项目可行性展开深入分析,从原本定性转化为定量分析,从整体层面做好规划布局,使各方面数据完整、准确,保障房地产企业投资成功[8]。

2.1.3 立足实际状况,合理选取风险评价方法

房地产企业必须考量当前已有的资源,综合应用各类指标,如IRR、NPV、投资回收期等,对于整体规模较小的房地产企业,项目可行性研究中应当适当选择静态指标,提高房地产企业融资水平,加速资金回转速度,投资过程中更强调货币资金时间价值。房地产企业投资活动实施中会面临一些风险,必须对其进行全面分析,究其成因,制定一系列完善的策略和方法,具体表现在以下几方面:一是通过使用SWOT分析法,掌握和了解項目开展过程中拥有的优势、不足、机会和威胁;二是引入敏感性分析,对开发实际成本、销售价格变化带来的干扰进行确定,有针对性地制定策略;三是定量分析,不同风险对房地产项目带来的影响程度存在差异,应赋予风险不同的权重,并且将其作为风险进行量化考核的前提。

2.2 房地产企业融资管理策略和方法

2.2.1 扩展融资途径和方法

要想在新形势背景下获得高质量、低成本的融资,房地产企业必须认清当前形势,扩展企业融资途径,发展多元化的直接融资、间接融资,将以下几方面为切入点:一方面,拓展多样化的直接融资渠道。可以根据房地产企业的实际情况,突破股票融资政策的局限,提高直接融资的占比,分散融资风险;培育完善、良好的房地产债券市场,增加发行债券的额度,为房地产企业通过债券融资创造较佳的条件;适当地开展房地产抵押贷款证券化,将房地产行业人、财、物进行合理组合,分别发挥各自的优势,使得资源配置更加科学。另一方面,推进间接融资方式多元化。银行应结合房地产企业的业务特征,提供个性化、专项化的信贷服务,通过中外银行、担保机构融合等方式,为房地产企业提供贷款融资,具体可采取的模式是中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构等,为房地产企业提供各类担保和抵押贷款[9]。

2.2.2 制定完善的融资决策

房地产企业要根据时代发展潮流,以推动投资政策和项目的执行为着力点,分析投资项目实施的可行性、合理性,要在整体发展和投资架构下,根据企业的经营能力、投资项目方式、质量等做好规范的协调和安排,切实保障融资规划的科学性、合理性。为了使房地产成功融资,必须关注融资决策,分析决策过程中的影响因素,降低对债务融资的依赖性,增强融资决策的科学性,使得房地产企业融资成功,助力房地产企业的健康发展。

房地产企业融资决策过程中,必须合理把控融资过程中可能发生的变化,并且分析行业政策,从而合理配置企业各项资源。与此同时,房地产企业必须合理把控资产负债率,依靠多元化方式优化资本结构,并且对融资项目开展定期的分析和评估,快速调整和优化经营状况不佳的项目,保证投入资金快速回笼,以达到预期的收益效果[10]。

2.2.3 降低融资成本

房地产企业要根据自身的运营和财务状况,通过合理的方法优化和完善融资结构,提高资本利用率,从而降低资产负债率,最大限度地实现布局合理、统筹兼顾。房地产企业要依照不同的融资方案,确定与之相匹配的融资结构,还要对融资周期、融资成本等进行充分考虑,在保持企业最佳控制权的基础上,逐步探索最佳的融资结构,力争降低融资成本。

3 结语

我国房地产发展形势严峻,经营和发展过程中面临多个挑战,必须探寻多元化的方法和途径,提高房地产企业的投融资水平,实现经济效益最大化。但是,房地产企业投融资管理中仍存在一些明显的难题,阻碍了投融资效率及质量,要跟随时代发展潮流,制定完善的投融资管理策略,推动项目的顺利实施,实现企业的可持续发展。

参考文献

[1]刘海亮. 房地产企业投融资方式研究[J]. 财会学习,2020(5):13-15.

[2]鞠咏秋. 房地产企业做好投资和融资管理的措施研究[J]. 现代营销(上),2022(5):13-15.

[3]谢智云. 国有房地产企业项目投资决策及后评价管理探析[J]. 中国管理信息化,2022,25(5):64-67.

[4]吕芳芳. 房地产投资信托基金的风险探析[J]. 中国集体经济,2022(5):76-77.

[5]潘远凌. 提高国有房地产投资企业经济管理质量的策略[J]. 财富生活,2022(24):10-12

[6]李震. 房地产投资空间特性及其与财政收支关系的探究[D]. 济南:山东大学,2022.

[7]谭秋月. 基于省际面板的房地产投资对实体经济增长的影响[D]. 成都:四川大学,2022.

[8]庄茜. 房地产投资风险大数据评估方法研究[J]. 今日财富(中国知识产权),2022(2):31-33.

[9]赵阳. X公司房地产项目投资决策研究[D]. 北京:北京化工大学,2020.

[10]周书洋. FS公司MS文化旅游房地产项目投资管理研究[D]. 南京:东南大学,2021.

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