层次分析模型在房地一体权籍调查评价中的应用

杨萍 王新鹏

摘 要：不动产权籍调查成果质量评价方法中存在大量的定性和定量指标，本研究采用层次分析模糊综合特征建立评价模型，对影响成果质量因素进行层次分析，将复杂问题简单化，对影响因子采用熵权法和专家打分法等级定权，实践验证能快速、科学、精准评价测绘产品质量，相比传统不动产权籍调查成果质量评价工作效率提高70%以上，本研究取得评价方法对目前全国正在开展的不动产权籍调查评价具有较好指导意义。

关键词：房地一体；权籍调查；元素；层次分析；模糊综合评价

中图分类号：P208

文献标志码：A

农村宅基地用地确权登记是推进农村产权制度改革和乡村振兴的重要工作，是国家开展不动产统一登记的坚实基础。其确权登记工作包含房地一体权籍调查、地籍测量、房屋测量、电子图籍成果、登记成果、文档资料等内容。其中每项内容基本工作又由许多调查与测绘因素构成，由于质量往往取决于测绘技术人员的基本素质、工作水平、熟练程度、工作态度等要素，传统权籍检查验收采用的专家评价法已远不能满足要求。

层次分析法（analytic hierarchy process， AHP）是美国数学家Thomas L. Satty上世纪70年代提出的一种经典评估方法，主要用来解决子要素具有模糊性和离散性的复杂系统评价理论，且解决问题是由多因素决策问题引起，其方法满足了人们自然判断的模糊语意的要求［1］。层次分析法目前被广泛应用于个人决策、教育、研究、群体决策、军事、交通、航运等领域复杂评价［2］。农村房地一体权籍调查是一项复杂工程，由于成果质量评价中存在大量定性问题，本文中选取层次分析模糊综合评价建模，对影响测绘产品质量因素进行专家定权法与熵权法综合加权，实验证明能快速、公正、有效提高检查验收效率，科学评价测绘产品质量。

1 层次分析的模糊综合评价模型

层次分析是将影响复杂系统的各种因素层次化，将人对因素间的主观判断从定性分析转变成定量化，通过较为简单的计算，将因素之间的重要性进行排序，从而将各种复杂系统因素之间的差异数值化，人们能够在评估系统的过程中保持思维的一致性，因此它适用于对复杂系统的综合评价。农村房地一体权籍调查成果评价质量元素含权籍调查、地籍测量、房屋测量、电子图籍成果、登记成果、文档资料等［3］。由于涉及面广、工作量大、人数多、纠纷多、测绘工作量大、参与单位多，其产品质量元素主要取决于技术人员基本素质、工作水平、熟练程度、工作态度。目前，农村房地一体权籍调查正在全国展开，其成果验收处于初步阶段。由于权籍调查成果评价涉及到较多定性和定量因子，目前全国范围内还没有学者和单位对这方面进行过系统性研究，论文通过层次分析模糊综合评价建模研究：

1）建立被评事物的影响因素论域，m个评价元素为u

u={u1，u2，…，um}（1）

ui为由权籍调查、地籍测量、房屋测量、电子图籍成果、登记成果、文档资料等元素组成的集合。

2）建立被评事物的评判等级论域，子元素集（评判等级集合）为v

v={v1，v2，…，vn}（2）

vi为由地图投影、平面精度、高程精度、宗地草图、分户草图、分层草图等子元素集构成。

3）生成单因素评判模糊关系矩阵N

单因素评判：U→F（v）ui→（ui）={ri1，ri2，…，rim}∈F（v）

根据模糊映射可诱导出模糊关系N∈F（u×v），即 N（ui，vj）=（ui）（vi）=Nij，因此可由模糊矩阵N∈um×n表示，

N=r11…r1n

r1m…rmn（3）

其中，rij为子元素vij的子元素论语权重集。

4）确定被评事物的影响因素的权重

本文使用层次分析法来确定被评事物因素的归一化权重［3］：

p={a1，a2，…，an} （∑ni=1ai=1，ai≥0）（4）

5）合成模糊综合评价综合指标

利用合适的模糊算子合成因素权重的P和各被评事物的模糊矩阵N，得到各被评事物的模糊综合评价综合指标Q。即

P·N=（a1，a2，…，am）=r11…r1n

r1m…rmn=

（q1，q2，…，qm）=Q（5）

其中，qi表示被评事物整体上对vi等级模糊子集的隶属程度［4］。

2 层次分析模糊综合定权

2.1 建立影响因素等级评语集

根据数字测绘成果质量检查验收规定和质量评价［5］、房产测量规范［6］相应内容，将影响因素之间重要性的主观判断从定性分析到定量化，建立模糊综合评价法论语等级集合。对任何一项因素评分＜60分，即认为项目不合格，需重新进行核查整改，因素评分标准如表1。

当检查验收与评价的地籍子区一个或一个以上为不合格时，即一个或一个以上质量子元素v≤60分，该地籍区成果质量判定为不合格，不能参与评价，需对地籍区全部产品重新检查复核；当抽取检查的地籍子区全部子元素v≥60分，成果检查质量评定为合格，参与质量评价。

2.2 层次模糊综合法确定评价因子权重

2.2.1 專家打分法定权

设每个专家分别给出权重为aij（i为参与评价专家数，j为评价因素），则每个因素综合评价权重为

aj=1m∑nj=1aij（6）

其中，i=1，2，…，m， j= 1，2，…，n。 专家定权值

N=（1m∑mi=1ai1 1k∑mi=1ai2…1k∑mi=1ain）。

2.2.2 熵权法定权

设m个评价指标、n个评价内容，构成评价矩阵X［4］

X=（xij）mn=x11…x1n

xm1…xmn （7）

对于某项指标i，指标xij的差异值反映其在评价中的重要位置。

根据式（3），Nij采用效益指标，即

Nij=（xij－min（xij））/（max（xij）－min（xij）） （8）

则熵权为

Hi=1Lnn∑nj=1fijln fij （Hi≥0，i=1，2，…，m）（9）

其中，fij=rij∑nj=1rij。当fij=0时，fij ln fij=0，此时Hi=0。

第i个指标熵权为

NiH=1－Hi∑mi=1（1－Hi） （0≤NiH≤1，∑mi=1NiH=1）（10）

2.2.3 综合法定权

根据熵权法定权和专家打分法定权进行模糊综合定权［4］，

Ni=ajNiH∑mi=1ajNiH（11）

式中，NiH为熵权法确定的权，aj为专家打分法定权，则最终权值N=（q1，q2，…，qn）。

通过专家打分法定权和熵权定权综合计算各评价因子的权重，结果如表2所示。

3 层次分析的模糊综合评价质量

根据抽查到的地籍子区，按照式（5）合成模糊综合评价综合指标，对成果进行分析，确定评价等级如表3。

4 农村房地一体化权籍调查评价算例

根据表1、表2数据，采用式（3）、（4）、（5）、（11）组成计算，2020年我们将农村不动权籍调查登记评价内容与方法下发，并采用Java语言编写的农村不动权籍调查软件，利用浏览器/服务器（Browser/Server）架构搭建平台，能够在多种操作系统下运行。采用Oracle数据库存储数据，服务器软件为Tomcat。2021年10月我单位对安顺市某县地籍区进行检查验收和质量评价中，在所提交的10个地籍子区材料中（通过承担单位、监理单位检查、县级初检、市级复检、计算机软件核检），我们抽检3个地籍子区进行评价，最后结果Q为78分、70分、86分，即2个地籍子区为合格、1个地籍子区为良好。按照传统检查验收与评价方法，需至少10名专家全部到现场抽取资料进行评议，1个地籍子区至少要1～2天，应用层次分析模糊综合评价模型方法，3个地籍子区1天内就完成检查验收评价，较以往提高工作效率70%以上。

5 结论

1）运用层次分析法对农村房地一体化权籍调查质量因素层次化，结合模糊专家法与熵权法综合加权，可将复杂定性与定量指标变得简单化、科学化。

2）该方法较好解决农村宅基地和集体建设用地房地一体确权检查验收评价工作需求，提高了测绘产品野外验收工作效率，较好提高评价质量精准性，对目前全国正在进行房地一体权籍调查评价检查验收有较好示范作用，其方法具有较好使用价值。

3）测绘地理信息产品质量存在大量定性问题，通过本文实验研究，其方法可用于如数字地形图、地籍测绘、工程测量、数据库、土地变更调查等测绘产品检查验收评价工作中。

测绘地理质量产品检查验收方法较多，论文选用模糊专家法与熵权法综合加权进行抛砖引玉，各位同行后续可用其原理建模分析，不断提高测绘产品质量检查验收评价效率。

参考文献：

[1]SAATY T L. The analytic hierarchy process［M］. New York： Mcgraw-Hill， 1980.

［2］ 朱建军， 王梦光， 刘仕新. AHP判断矩阵一致性改进的若干问题研究［J］. 系统工程理论与实践， 2007， 1（3）： 18-22.

［3］ 兰继斌， 徐扬， 霍良安， 等. 模糊层次分析法权重研究［J］. 系统工程理论与实践， 2006， 26（9）： 107-111.

［4］ 江晖， 李大军. 基于熵权与专家经验综合定权的DLG产品质量的模糊综合评价［J］. 东华理工大学学报， 2011， 3（12）： 278-280.

［5］ 谢季坚， 刘承平. 模糊数学方法及其应用［M］. 武汉： 华中科技大学出版社， 2006.

［6］ 中华人民共和国国家标准. 测绘成果質量检查与验收（GB/T 24356—2009）［S］. 北京： 中国测绘出版社， 2009.

［7］ 中华人民共和国国家标准. 房产测量规范（GBT17986. 1—2000）［S］. 北京： 中国测绘出版社， 2012.

（责任编辑：曾 晶）

Application of Analytic Hierarchy Process Model in Survey

and Evaluation of Real Estate and Land Ownership

YANG Ping1， WANG Xinpeng*2

（1.Guizhou Province Surveying and Mapping Product Quality Supervision and Inspection Station， Guiyang 550001， China;

2．College of Mining， Guizhou University， Guiyang 550025， China）

Abstract：

There are a lot of qualitative and quantitative indexes in the quality evaluation of the survey results of real property ownership， and this study conducts AHP for the factors that affect the quality of results， and simplifies complex issues. Using the fuzzy comprehensive grading to determine the impact factor， the practice verification can quickly， scientifically and accurately evaluate the quality of surveying and mapping products， and the efficiency is increased by more than 70% compared with the traditional methods. The method serves as a good guidance for the investigation and evaluation of the integrated ownership of rural real estate carried out in China.

Key words：

integration of real estate and land; title investigation; elements; analytic hierarchy process; fuzzy comprehensive evaluation

收稿日期：2022-05-06

基金项目：贵州省山地低空数字航空摄影质量检查与验收项目（2019133）

作者简介：杨 萍（1972—），女，高级工程师，研究方向：测绘产品质量监督检查验收与评价，E-mail：2442162812@qq.com.

通讯作者：王新鹏，E-mail：xpwang3@gzu.edu.cn.