财产代管人能否代为申请不动产转移登记

徐映雪

案   例

张三因下落不明满两年，被人民法院宣告为失踪人，同时指定其配偶李四为财产代管人。现李四欲将张三名下的房屋A出售，到不动产登记机构申请办理转移登记，登记机构能否办理？被宣告为失踪人不久后，张三母亲去世，其名下一套房屋B应由张三继承，李四能否代张三申请办理继承转移登记？

分   析

《民法典》第42条规定：“失踪人的财产由其配偶、成年子女、父母或者其他愿意担任财产代管人的人代管。代管有争议，没有前款规定的人，或者前款规定的人无代管能力的，由人民法院指定的人代管。”第43条规定：“财产代管人应当妥善管理失踪人的财产，维护其财产权益。失踪人所欠税款、债务和应付的其他费用，由财产代管人从失踪人的财产中支付。财产代管人因故意或者重大过失造成失踪人财产损失的，应当承担赔偿责任。”《民法典》设立财产代管人制度，主要是为了结束失踪人财产无人管理，以及其应当履行的义务不能得到及时履行的不确定状态，既是对失踪人权益的保护，也是对失踪人债权人等利害关系人合法权益的保护。第43条明确了如果基于为失踪人缴纳税款、清偿债务和应付的其他费用等原因，财产代管人可以处分失踪人名下的房产。但财产代管人能否代失踪人继承房产或基于其他原因处分房产呢？目前，法律法规和规范并未有明确的规定。

有观点认为，财产代管人相当于代理人，根据《不动产登记操作规范（试行）》有关规定，申请人本人或其代理人均可作为不动产登记的申请主体。笔者认为，财产代管人和代理人具有本质的不同，不能混为一谈。代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义与第三人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。申请办理不动产登记时，申请人可委托代理人代为办理，代理人应向登记机构提交申请人、代理人的身份证明及授权委托书，授权委托书中应明确记载代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。也就是说，代理人代他人继承或转让房产的前提是应在其代理权限范围内。而财产代管人是《民法典》專为管理失踪人财产设立的，代管人在行使其代管权时，并不一定取得权利人的授权。根据维护失踪人财产权益、维持正常财产、债权债务关系的立法初衷，代管权除了对财产进行妥善保管、维护外，还可以包括必要情形下的处分行为，前提是避免财产减损，确保其保值增值。因此，应根据该继承或买卖行为是否能增加失踪人的财产权益、是否能使财产保值增值，来判断财产代管人能否为房产转移登记的适格申请主体。

以财产代管人能否代失踪人申请继承转移登记为例，根据《民法典》第1121条第1款规定：“继承从被继承人死亡时开始。”继承是一种非基于法律行为的事实行为，其开始并不以死者同意为要件，也不以继承人的意志为转移。在不涉及其他需偿还被继承人债务的情形下，继承房产对失踪人来说是一种纯获益行为，只会增加财产价值和收益，故财产代管人可以代失踪人接受房产，提出继承转移登记申请。在失踪人下落不明满4年后，可采取宣告失踪人死亡的方式，由宣告死亡人的继承人继承房产，从而维护失踪人的财产关系。

但对除了为失踪人缴纳税款、清偿债务和应付其他费用等原因转移房产的行为，明显不利于维护失踪人的财产权益。自然人虽然被宣告失踪，但其民事主体资格仍然存在。虽然根据《民法典》第43条的规定，在失踪人出现或继承发生后，权利人如认为财产代管人错误处分房产导致财产损失的，可以向法院提起民事诉讼追究其责任，但此救济措施具有时间的滞后性。在实务中，基于合同关系申请由财产代管人代为转移或抵押的，登记机构无法判断该处分行为是否能保障失踪人的财产权益，应不予办理。

针对上述案例，李四代张三申请房屋B的继承转移登记，不动产登记机构可以办理。但李四欲出售房屋A申请的转移登记，非基于缴纳税款、清偿债务和应付的其他费用等原因，又不能证明失踪人财产权益不受损害的，登记机构应不予办理。（作者单位：郑州市不动产登记中心）