22家房企开启再融资 市场底近了？

顾天娇

在12月15至16日举行的中央经济工作会议中，对于房地产行业的支持信号明显释放。

会议提到扩大内需，并将“支持住房改善”摆在“新能源汽车、养老服务”消费之前；同时提出“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”等。

11月以来，房地产政策从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。

可以说，当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻已经过去，在政策底到来后，市场底也将渐进，房地产行业的回暖值得期待。

市场继续探底

现在这个阶段，还有充足现金流的房企着实是凤毛麟角了。

近日，成都的商业地标远洋太古里股权被转让，其持股50%的股东远洋集团（03377.HK）将持有的全部项目股权转让给另一大股东太古地产（01972.HK），以此换取54.65亿的资金用于偿还债务。

11月初，旭辉控股集团（00884.HK）公告称，因公司流动性恶化，且无法与境外债权人达成延迟还款协议，公司暂停支付所有境外应付的本金和利息。

在更早之前，恒大、融创、佳兆业、中国奥园、世茂集团等企业的债务问题已经显露于人前。

這背后是自2021年起就逐步下滑的供需端数据。

国家统计局的开发投资数据显示，1-11月，全国房地产开发投资12.39万亿元，同比下降9.8%；商品房销售面积12.13亿平方米，同比下降23.3%；商品房销售额12.86万亿元，下降26.6%。

据中指研究院的数据，2022年前11个月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6%、36.4%，绝对规模均处于近十年同期的最低水平。其中一线城市的成交面积降幅近两成，土地出让金降幅近一成；二、三、四线城市的成交面积和土地出让金降幅均在三成以上。

中游房企回款压力大、资金链紧张、拿地意愿不足，进而传导至上游对土地成交出让和财政造成压力。

因此最近的一系列政策，都剑指房企的融资问题。

股权融资环境大幅改善

从支持债权融资，再到股权融资放松，这次的力度可谓空前。

尤其从2010年开始收紧上市房企股权融资已有12年了，2018年10月起，为防止募集资金变相用于房地产业务，证监会更是不再对涉房企业再融资推进审核，涉房企业的再融资通道被彻底关闭。

所以这些年可以看到有很多涉房企业在剥离房地产业务，除了最基本的回笼资金需求以外，就是为了“恢复”上市公司的融资功能。另外，因再融资受阻，房企还掀起一波物业分拆潮，通过分拆物业板块在港股上市的方式绕道补充流动性，但是对于房企来说这种方式能募集的资金也很有限。

11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化五项措施，宣布停摆多年的股权融资重新开闸。

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥不动产投资信托基金（REITs）盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

随着股权融资政策开闸，截至12月18日，已有包括万科A、碧桂园、建发国际、新湖中宝、陆家嘴、华夏幸福等22家房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发。

在当前背景下，房企间的并购重组可能会逐渐活跃，一些前期被剥离的房产项目或资产可能再次上市；房企与房企间的资产收购可能增加，优质地产项目将向现金流更好的企业转移；另外，资金雄厚的国企、央企等或将更多参与到房企并购重组、融资及私募基金中，成为市场中的重要力量。