熵值法量化工业产业用地地价差异探究

刘倍君 宁顺光 覃小玲

摘要：在当前土地市场经济发展的新时期，相关部门不断优化土地供应结构、调整土地供应时序，保障产业发展及时落地。地价评估从一级类用地向二级类用地，甚至行业用地细化，市场需求越来越精细。本文基于土地收益理论，运用熵值法探索研究工业用地中不同行业用地地价差异，为行业用地地价评估提供了一种新的参考。

关键词：工业用地;地价;土地收益;效益;熵值法

随着我国土地使用制度改革深化，土地市场发展进入新的历史时期，特别在实施供给侧结构性改革，构建经济发展“双循环”格局的背景下，在前期先行先试改革成果基础上，国家、地方陆续颁布鼓励、促进产业升级发展的引导政策，旨在优化土地供应结构，调整土地供应时序，保障新产业、新业态等产业发展用地的新需求。在新的市场发展形势背景下，对土地价格对用途（功能）差异的反映要求，在国家土地利用分类标准基础上，也从原有的一级类用地逐渐向二级类用地。在实际评估工作中，由于方方面面的局限性，运用常规的估价技术处理方法，很难体现出细化的行业用地的地价差异。从整体上分析，对新经济、新产业、新业态、新模式发展用地的地价评估，目前业界还处于研究探索阶段。基于此，本文依托土地收益理论，以工业产业为行业研究对象，依据产业体系数据中反映经济效益的资产、成本、收入、利润等指标，尝试通过运用熵值法，分析研究工业用地功能中不同细分行业的土地价格差异量化实现方法。

一、土地收益理论分析

土地价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益权利而支付的代价，即地租资本化。土地价格的高低取决于可获取预期土地收益（地租）的高低。购买土地实际上是购买相应的土地权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此，价格不尽相同。由于土地不具移动性，其可转移的是对应的权利和收益，因而土地价格也是土地权利和收益的购买价格。

现代西方经济学派较为重要的地价理论是土地收益理论。土地收益理论认为，地价是土地收益即地租的资本化。此处的地租是指经济地租，即土地总收益扣除总成本的余额。土地收益，首先是正常情况下的土地收益，正常情况是指有较好生产能力、正常经营管理能力和正常年份；其次是指处于最佳利用方向的土地收益。土地具有多项用途，评估地价时一般采用其处于最佳利用方向的土地收益；再次是指土地纯收益，即总收益扣除生产成本及一切赋税后的剩余价值。正如伊利在《土地经济学原理》一书中所说，如果土地的总收入仅够劳力和其他费用的开销，而土地则毫无收益。关于土地收益和土地价格的关系，伊利认为不是土地价格决定土地收益，而是土地收益决定土地价格。应当注意，并不是资本价值决定收益，而是收益决定资本价格。经济效益决定价格，价格直接影响着经济效益，两者是互相联系的，又互相制约的。经济效益是用价格指标表示的。只有合理的价格才能正确反映经济效益。

土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益。同一块土地用于商服、住宅和工业时的土地价格会出现很大差异。一般情况下，商业用地效益最高，住宅用地效益次之，工业用地效益最低。在城镇市场，因土地区位不同而产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益相差很大，不同行业在同一地理位置上取得经济收益相差很大。

二、研究方法与模型建立

（一）研究方法

基于土地收益理论，假设工业产业体系中各细分行业的经济效益差异特征与地价一致，由此选取能反映各细分行业经济效益的指标，运用熵值法研究产业体系中细分行业的经济效益差异，从而间接量度相应的地价差异情况。熵，物理学上是指热能除以温度所得的商，标志热量转化为功的程度；科学技术上泛指某些物质系统状态的一种量度，或者某些物质系统状态可能出现的程度。熵值法的运用，是根据客观真实数据，运用差异驱动原理尝试求得最佳权重，力求全面真实地反映指标数据所包含的信息。

（二）熵值法数学建模步骤

将效益指标所对应的值组成评价矩阵B，并在各效益指标中选择每个指标所对应的最优值，组成理想组合C。

求出各行业中各个效益指标与理想组合中对应指标的同一度，组成同一度矩阵P，并利用熵值法求出各指标权重，组成权重系数矩阵W。

先用已求出的同一度矩阵和各指标权重计算出各行业效益的综合分值，再根据各行业效益综合分值判断各行业间地价的差异程度。

三、实例分析

本项研究中，以《中国统计年鉴》中工业产业体系中各细分行业经济指标为数据基础，研究工业用地中不同行业的地价差异情况。选取2017年至2019年《中国统计年鉴》中各工业细分行业能反映经济效益的资产总计、成本（包含营业成本、销售费用、管理费用与财务费用）、营业收入、利润总额、利润率等五项指标的均数参与计算。中国工业行业三年平均经济指标见表1。

（1）建立评价矩阵B，求出理想组合C。

在各指标中，成本属于逆向指标，取最小值为最优值，其余指标均为正向指标，取最大值为最优值，由此得到理想组合：C=[5.8841  1.2324  7.5904  0.3167  9.4306%]。

（2）建立同一度矩阵P，并求出每个影响因素的权重，组成权重系数矩阵W：

W=[0.3103  0.2467  0.2657  0.1420  0.0353]

（3）按前述熵值法建模方法，求得各行业的效益综合分值，见表2。

（4）综合分值、地价差量化同一性分析。

通过熵值法分析取得的综合分值在内涵本质上并不是直接土地价格，需要在地价样本实例分析基础上，对运用综合分值间接评测细分行业的价差量化值同一性进行论证。由于工业产业企业直接运营数据难以获取，为论证经营效益指标与地价变化的趋同特征，本研究中选取非直接工业产业类企业（商务金融、旅馆业）的经营实例，通过熵值法得出综合经济效益定量值差异，与相应的样本地价差进行对比，结果见表3。经过测算，求得两实例样本熵值法综合分值的比值为29.60%，而样本单位地价的比值为31.41%，两者相近度高，表明可以通过熵值法综合分值，间接实现地价差异定量观测。

（5）细分行业间地价差异程度观测及应用。

综合所述，由表2可知，“工业总计”综合分值为0.4804，最小值为0.3445、最大值为0.7425，标准偏差为0.1120，离散程度较大，表明各细分行业的地价差异客观上存在较大差异。其中，“计算机、通信和其他电子设备制造业”综合分值最大；“有色金属冶炼及压延加工业”次之；“农副食品加工业”综合分值最小。由此，在应用时，若以表中“工业总计”对应的地价水平为对比基准如A，则在相同区域中，“计算机、通讯和其他电子设备制造业”行业的地价则为1.5457A，“农副食品加工业”为0.7171A，如此推理。从整体上看，在所列出的各细分行业中，依熵值法求算的各细分行业地价水平相对于工业产业全行业水平而言的价格差异区间，为71.71%～154.57%。

目前，全球正处于第五次产业转移的浪潮之中，产业转移呈现高端技术密集型和低端劳动密集型产业同步转出局面，以培育和发展战略性新兴产业作为我国推进产业结构升级、加快经济发展方式转变的重大举措。战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业。经过多年发展，新兴产业的引领带动作用越发明显，已经成为构建我国现代产业体系的新支柱。国内部分城市今年相继出台了新兴产业用地政策，对地价确定进行了相应调整，归纳起来参照工业用途的地价比例区间为70%～200%。

四、结语

本文以土地收益理论为基础，以效益差异能够充分反映地价差异的假定为前提，利用熵值法研究工业用地各行业地价差异。研究结果显示，经济效益差异能在一定层面上反映地价差异，其结果可作为工业用地各细分行业用地地价估值提供参考，也可为产业用地地价评估提供参考。需要说明的是，由于数据的可及性与可比性，本项研究中参与计算的各行业经济指标数据，是根据统计年鉴中工业行业汇总的经营数据直接除以企业实际数据值得到的单位企业经营数据，与行业客观经营数据会存在一定的偏差，其计算结果也相应会存在一定误差。在研究成果的实际运用过程，可以取用工业各细分行业实际经济效益指标数据进行计算，其结果将更符合客观实际。

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