新环境下房地产企业税务风险及防控措施探究

文/徐丽 （杭州首创奥特莱斯置业有限公司）

房地产行业是我国国民经济的支柱性行业，从21 世纪初到现在一直作为货币资源和劳动力就业的“蓄水池”快速拉动第一、二、三产业高速增长，在推动社会经济发展、维护社会稳定和改善社会基本民生上发挥了关键作用。近年来，随着新一轮财税体制改革的不断深化，尤其是金税四期工程在企业税务征收管理实践中的全面应用， 面对逐渐强化的税务监管力度和日益激烈的市场竞争，房地产企业必须正确认识金税四期工程给自身经营管理带来的影响，针对税务管理，尤其是税务风险管理活动及时做出调整，帮助企业更好地规避税务风险，以达到降低税负成本、拓宽利润空间的目的。

一、金税四期环境下对企业的影响

金税四期相较于金税三期加大了改革，在实际的构建过程中，充分吸收国际先进经验，合理应用高科技手段，并与我国税收征收管理实际需求进行有机结合，能够实现全国范围内税务管理征收业务的通办，依托于云计算、大数据技术，实现“税费”全数据、全业务流程的“云化”、打通，为智慧税务提供良好支撑与必要保障。与此同时，金税四期将实现专票电子化，除全面涵盖税务业务外，还将纳入“非税”业务，实现动态化全面监督管控。同时，搭建与各机构间信息共享与核查的通道，并开发企业相关人员手机号、企业纳税状态、企业登记注册信息核查三大功能。

二、新环境下房地产企业税务风险识别

（一）项目开发环节

1.与关联公司多开建安工程发票

房地产企业与关联公司虚开建安工程发票是房地产项目开发环节常见的税务风险类型。房地产企业办税人员在进行土地增值税纳税筹划时往往会通过增加项目开发成本的方式降低土地增值税税负成本，与关联公司虚开建安工程发票则是不符合相关法律政策规定的项目建设成本筹划方式之一即房地产企业在项目开发阶段与管理公司私下约定，以虚构建筑安装合同的方式虚开建安工程发票计入当期项目开发成本虚增税前扣除额度。金税四期工程上马后，税务征收管理机关通过金税四期系统，可以在后续的土地增值税清算环节中针对房地产企业涉税票据使用，税负信息等涉税信息进行大数据对比分析，精准识别出虚开建安工程发票等违法行为，因此，这是现阶段不少房地产企业常见的一项税务风险类型。

2.未足额申报印花税

房地产印花税是国家针对房地产买卖、产权转移或其他产权凭证的书立与领受而征收的一次性税种，金税四期工程上线以后，房地产企业未足额申报印花税的行为是较为突出的税务风险类型。在房地产项目开发环节，房地产企业会与材料供应商、建筑施工企业等上下游企业订立购销合同、建筑安装工程承包合同、加工承揽合同、货物运输合同等多项业务合同，房地产企业必须要以上述合同所负载的资金量或实物量为计税依据及时进行印花税申报。部分房地产企业的办税人员在实务中不重视合同管理工作，存在印花税申报漏报现象。

3.个税代扣代缴风险

金税四期工程上线以后，房地产企业的个人所得税代扣代缴工作也是税务风险高发区，这是因为房地产企业在项目开发阶段需要雇佣大量的建筑工人从事项目施工建设工作，除了劳务分包模式下由劳务公司派遣的施工队外，项目中还存在大量的零工、散工，这部分建筑工人的流动性很强，其劳务报酬一般由房地产企业以日结的方式用现金支付，也就是说上述劳务人员的劳务报酬并不能在房地产企业职工工资表中完全体现。金税四期工程上线后，税务征收管理机关实现了对企业和职工涉税数据的“一站式”管理，能够通过大数据技术对企业和职工的税负匹配情况进行实时监测，当这部分零工、散工进行个人所得税申报时，税收管理机关能够清晰识别出其与企业个税申报数据之间的差异，从而对房地产企业进行税务稽查。

（二）项目转让环节

1.预售收入未依法申报

当前我国实行商品房预售制，购房者向房地产企业预先支付的期房定金或部分房款就成为房地产企业预售收入，在实务当中不少房地产企业会将这部分预售收入长期挂往来账或直接冲减开发成本，金税四期工程上线以后，税务征收管理机关可以通过大数据技术分析申报企业所得税收入与增值税销售收入之间存在差异并建立对比模型，因此房地产企业的财税人员必须严格遵循会计收入准则，及时确认营业收入并依法申报缴纳企业所得税，以免受到税务征收管理机关的稽查。

2.以折价销售方式取得商业地产使用权

商业地产的售价较高，因此在实务中房地产企业为了取得更高的商业地产销售额往往会采取折价销售方式给予承购者优惠，最为常用的优惠方式则是“出租款抵免购房款”。具体来说，房地产企业以较低的售价将商业地产出售给购房者，购房者则要将该商业地产在一段时间内的使用权让渡给企业，房地产企业将该商业地产出租后获得的部分租金会返还给购房者。在上述过程中，房地产企业的财税人员在实务中往往认为该部分收入的确认应该以商业地产实际售价为基础，这与税法规定产生了冲突。依据税法规定，房地产企业以折价销售方式取得商业地产使用权，应当就其公允价格作为取得的租金收入计税，并为业主代扣代缴个人所得税[1]。

（三）项目持有环节

1.违法递延缴纳土地使用税

递延土地增值税纳税时间是房地产企业办税人员在进行土地增值税税务筹划时常用的一项筹划方式，但是如果企业办税人员操作不当，在金税四期背景下也会给房地产企业造成税务风险。依照税法规定：房地产开发经营企业在获得土地使用权后，应当及时向税务机关办理土地信息登记，并在次月至房屋移交之时，按照规定缴纳土地使用税[2]。金税四期工程在各部委和人民银行等政策监管方之间构建了信息共享机制，对纳税人的各项数据实现了互联、互通、互认。在上述背景下，部分房地产企业办税人员在使用递延土地增值税纳税时间这一筹划方式时，如果未及时在当地税务征收管理机关办理土地登记信息并按时缴纳土地增值税，将会被税务征收管理机关精准识别并实施稽查，此时房地产企业需要补交土地增值税并缴纳滞纳金，给企业造成不必要的经济损失和信誉损失。

2.房产税计税依据不正确

房产税计税依据不准确也是当下部分房地产企业经营管理过程中常见的税务风险类型。对于房地产企业来说，房地产税的征收对象是企业开发和建设的商品房，其在未出售之前作为房地产企业的产品不征收房产税，但是对于在出售前经房地产企业使用或出租的则需缴纳房产税[3]。在实务中，大部分房地产企业会将建成但未出售的部分商品房或商业地产作为售楼中心或项目部来使用，但企业办税人员在税务管理工作中对房产税计税依据认识不清晰，往往不按规定及时缴纳房产税，在金税四期背景下，该行为一经发现则会被税务征收管理机关实施处罚，给企业造成经济损失和信誉损失。

（四）项目清算环节

1.土增税扣除范围超“红线”

随着金税四期工程上线，房地产企业经营活动产生的各项凭证都将被录入税务信息管理系统，若税务征收管理机关在抽查过程中发现企业有超出法律政策规定的红线之外的扣除项目，将不予扣除。在征管实践中，这一税务风险常常发生在房地产企业土地增值税税前扣除工作中。为此，房地产企业应当严格审核土地增值税税前扣除项目的合规性，需与利益相关方签订合同约定，企业办税人员应遵循法律政策规定，完善涉税资料以供税务征收管理机关抽查，否则一旦被金税四期系统识别出风险因素，将会给企业造成不必要的损失。

2.重复虚列开发成本

当前部分房地产企业在开展纳税筹划工作时往往会重复虚列开发成本来增加税前扣除额度，以达到减低税负的目的。举例来说，房地产企业为了增加扣除数额，将部分甲供材的成本列为开发项目，实际上存在重复列支的违规操作，这并非合理的纳税筹划，而是明显的虚假做账行为[4]。在金税四期背景下，税务征收管理机关可以借助大数据和云计算等信息技术对房地产企业的成本核算信息进行数据比对，能轻易识别出上述违法操作。

三、新环境下房地产企业加强税务风险防范的策略

（一）完善税务风险管理环境

1.树立税务风险意识

房地产企业要逐步通过加强税务管理和税务风险防控知识的宣传力度，构建以风险管理为主要导向的企业文化，让企业全体职工在思想层面上树立正确的税务管理观念，认识到税务风险对企业经营活动的潜在威胁和税务风险管理活动的必要性。

2.建立税务风险组织体系

房地产企业的税务风险防控工作内容复杂、专业性较强，因此房地产企业要建立健全税务风险组织体系，为税务风险防控提供坚实的组织保障。具体来说，房地产企业应当设置专门的税务管理、风险管理和内部审计职能部门，在董事会下设置风险管理委员会，全权负责统筹企业的风险管理工作，由财务管理、税务管理、风险管理及内部审计职能部门的主要负责人协调税务风险防控工作具体事宜，实现多部门协同管理，提升企业税务风险防控水平。

3.提高办税人员的业务能力

房地产企业办税人员是税务风险管理活动的执行群体，办税人员的业务能力直接决定了企业税务风险管理水平的高低，为此，企业要加强对办税人员的教育和培训。一方面，房地产企业在招聘环节要提升人员聘用标准，聘用具备税务管理专业背景和实务经验的人员充实办税岗位的人才储备，做好“人才增量管理”。另一方面，房地产企业要通过开办税务管理培训活动，邀请税务征收管理机关工作人员或税务专家来企宣讲、授课等多种方式针对企业在职员工进行在岗培训，提升办税人员的知识储备和专业能力，为开展税务风险管理活动提供人才支持。

（二）加强税务风险识别与防控

1.构建税务风险识别系统

税务风险识别本质上是企业办税人员立足于经营实际，通过采用一些方式对可能诱发税务风险的因素进行识别辨认。房地产企业要借助信息技术手段搭建税务风险识别系统，将企业当前经营管理活动中潜藏的和未来可能出现的各项风险因素录入信息系统中，当该风险因素出现时系统将自动向办税人员和企业管理层发出预警。此外，房地产企业还需要利用财务报表数据筛查投机风险因素，或绘制业务流程图规范经营行为，尽可能地减少人为风险因素。

2.做好风险预防与控制

房地产企业通过建立税务风险识别系统可以有效识别出企业经营活动中的大部分风险因素，随后，房地产企业就要做好税务风险评估工作，及时对上述风险因素采取预防和控制措施，将风险因素扼杀在萌芽状态，争取做到防患于未然。税务风险的预防和控制需要注意以下两点：第一，房地产企业要采取科学的风险评估方法。定性分析法和定量分析法是企业最常使用的两种风险评估方法：定性分析是当企业无法获得某一项风险因素的支持数据或无法准确评估损失量时采用的方法，其一般是根据风险因素对不同经营管理层级的影响程度来确定某项风险因素的优先级。定量分析则是企业办税人员根据具体涉税的数据信息对某项风险因素的构建损失评估模型，可预计损失越大的风险因素，控制优先级越高。为准确评估税务风险因素的控制优先级，房地产企业的办税人员应当同时采取定性、定量分析法对风险因素进行综合评估。第二，对税务风险最有效的控制手段就是在风险萌芽阶段通过自查方式将其控制并消灭，因此房地产企业要建立税务风险自查体系，对企业自身的纳税行为和各项税费支出明细、物料供应商和房地产销售公司等上下游关联企业的税务信用等多项信息实时跟踪，将企业经营管理过程中存在的可能会被金税四期系统判定为风险点的因素全部消弭在萌芽期。

（三）重视对发票与凭证的管理

增值税发票和税务资料凭证是金税三期系统的稽查重点，随着金税四期工程的上线，税务征收管理机关对房地产企业的增值税发票和税务资料凭证的监督与稽查力度进一步加大，因此房地产企业要重视对发票和凭证的管理，切实将这方面的税务风险因素降至最低。具体来说，房地产企业应当做好以下几项工作：第一，对外开票，办税人员必须依据真实发生的经济业务情况对外开具合规发票，比如租赁收入发票中完整填写备注栏、依据合同对照发票内容是否完整准确、增值税普票中必须明确客户的名称和识别号、发票公章清晰完整。第二，外部取票，根据实际发生的业务向合作方索取增值税专用发票或普票，办税人员则按照合同约定要求对获取的增值税发票进行比对，确保发票内容、税率等与合同约定一致，对于不合规的发票则立即退回至开票方，要求其开具合规发票。第三，规范发票日常使用管理，按照相应的规定管理作废发票、红字冲销，保管空白发票，避免发票联次丢失。在实务中，发票的领取、收缴和核销工作应当有使用人员和保管人员的签字，空白发票的联次完整、批次相同、号码连号。同时及时做好发票验旧领新，保证企业内部的发票数量可以满足经营需求，而且办税人员必须熟练掌握企业发票管理系统的操作要求，可以熟练使用自动化工具完成开票指令[5]。此外，对于已经丢失的发票和凭证，房地产企业办税人员应当立即采取应急措施，比如利用税务系统内留存的发票影像信息完成财务入账。

（四）建立外部信息沟通机制

1.行业内信息沟通

金税四期工程实现了对企业纳税信息的“一站式”管理，因此房地产企业要充分意识到信息沟通对税务风险防控工作的重要性，建立健全外部信息沟通机制，加强与上下游关联企业的信息沟通力度。不仅要注意与承包商的信息交流，也不能忽视与甲供材供应商的信息交流，需要在最大限度内充分与行业内各企业进行沟通，以便更好地了解企业涉税情况，同时，也可以避免企业税务风险从上下游企业传导到自身公司，最大限度地避免不必要的损失的发生[6]。

2.与税务机关信息沟通

房地产企业的税务管理及纳税筹划工作在政策适用范围上相当复杂，需要专业的税务管理人员介入来保障税务政策适用的准确性，如果房地产企业在税务管理过程中忽视同税务征收管理机关的沟通交流，将会使企业面临着较大的外部法律风险。加强政企沟通，打造理想税企关系需要房地产企业做好以下工作：房地产企业需要定期邀请当地税务征收管理机关的政策宣讲人员赴企交流，通过在企业内部举办专题讲座的方式向企业员工宣传讲解税务政策，税务风险防控知识，强化企业员工对税收优惠政策及税务风险防控工作的认知理解；另一方面，房地产企业要强化同当地税务征收管理机关的沟通，及时就新税收政策、新经济活动等进行税务处理方法的咨询；与此同时，房地产企业也可以在当地税务征收管理机关的指导帮助下联合开发符合企业实际情况的税务信息共享系统，增强企业同税务征收管理机关之间的数据透明度，提升企业办税效率和管理质量。

四、结语

综上所述，金税四期系统上线后，我国房地产企业将面临更加严格的税收监管，因此，房地产企业要转变税务管理理念，对现阶段的税务管理措施实施优化升级，尤其是要提升企业的税务风险防控水平。具体来看，当前我国房地产企业在项目开发、转让、持有和清算环节的税务风险类型较多，企业必须从理念宣传、组织调整、人才培育三方面着手构建良好的税务风险管理环境，做好风险识别、评估与控制，发票与凭证管理，外部信息沟通交流机制建设三项具体工作，帮助企业适应金税四期背景下的税收征管环境。