“金融17条”落地 住房租赁市场再迎利好

本刊综合

近日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。《征求意见稿》共有17条，主要围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

这是继1000億元住房租赁贷款支持计划、保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等规定后，又一利好住房租赁市场的金融政策。新政通过对各类主体新建、改建长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁性住房供应提供金融支持，有助于解决大城市新市民、青年人等群体住房问题。

助力住房租赁企业融资及商业模式创新

由于租赁住房的投资回收周期一般较长，在经营过程中，资金投入需求较大，资金的成本对于运营企业而言至关重要。此次《征求意见稿》最大的亮点便是解决住房租赁企业融资难的问题，助力住房租赁企业融资的同时也加快了住房租赁企业商业模式创新。《征求意见稿》明确将开发建设贷款和经营贷分开，明确经营性贷款可用于置换物业前期开发建设贷款，这对于重资产企业而言，资金变得更加灵活；与此同时，经营性物业贷款将首次向住房租赁行业开放，对于轻资产企业在运营环节也有一定的扶持。具体来看：

● 支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，期限一般3年，最长不超过5年。

● 鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。

● 支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。对住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

拓宽住房租赁领域多元化投融资渠道

实际上，除了信贷产品，《征求意见稿》还列出了多款与住房租赁相关的金融产品。例如，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债（Covered Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

值得注意的是，《征求意见稿》中提出的REITs主要面向住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。在把控风险前提下，支持REITs份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。该产品将优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

“这是一套全面、完整的住房租赁金融支持体系。”业内人士评价，信贷市场和资本市场根据住房租赁不同环节收益和风险特点，协同配合、合理接续。其中，信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房，以及住房租赁企业的流动性和日常运营需求，住房租赁信贷产品应功能明确，期限和利率定价合理，风险评价和贷后管理完善。而资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。直接融资产品应结构简单清晰，市场约束和运行机制健全有效，产品定价透明，资金用途真实合规。

完善住房租赁金融管理  严防“挪用”风险

此次《征求意见稿》特别强调了要加强和完善住房租赁金融管理。严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，并规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。

具体来看，《征求意见稿》提出多项红线，住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资；住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发；金融机构应建立完善的相关业务制度，加强合规性审查和评估，确保审慎合规开展相关业务。

同时加强住房租赁信贷资金管理。商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性的调查和跟踪，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的，应及时收回贷款。特别是住房租赁直接融资产品，《征求意见稿》强调产品应满足基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、信息公开透明、资金用途依法合规等条件。相关受理部门应明确住房租赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设和运营等相关活动，不得挪用于其他用途。