如何判断房产升值潜力

甄爱军

显而易见，买到“潜力股”型物业，就能够享受到资产增值带来的超额收益。道理很简单，因为“潜力股”型物业在持有较长时间后，资产增值幅度要高于市场平均水平。

现在，中国楼市已经告别高速发展的“黄金时代”，转而进入平稳发展的“白银时代”。

在“白银时代”，楼市成交趋于平缓。中指研究院数据显示，2023年1～2月，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年小幅回升，同比回升2.0%，但仍处2016年以来低位。据初步统计，2023年2月，重点100城新建商品住宅成交面积出现明显回升，环比、同比回升均近50%，主要由于2019年至2022年春节假期均在2月，2023年春节假期处在1月，同比和环比基数均较低。

供应方面，开发商推盘的积极性也并不是很高。据初步统计，2023年1～2月，重点50城商品住宅月均供应规模延续下降趋势，同比下降12.5%，为2016年以来低位。2月，房企推盘积极性仍未明显恢复，供应规模仍小幅下降，环比下降约7%，但受低基数影响，同比增长超50%。

在此阶段，我们选房要更加注重技巧，应优先选择保值增值能力较强的“潜力股”型物业。在证券市场，一般情况下，股价会随着市场大势上涨或者下跌。普通住宅的价格也具有类似的特性。纵观近20年来的房价走势不难发现，房价整体保持了上涨态势，但是大多数住宅的价格涨幅集中在平均水平附近。

不过，也有少数住宅价格走出不一样的行情。比如有些板块的房价，在此之前表现得不温不火，但突然因为地铁开通或者其他原因在短期内出现较大幅度的上涨，成为该片区的“领头羊”;或者有些区域房价水平一直要比其他板块低，但由于附近有一所学校越办越好，因而房价逐渐抹平与其他地区的差距，甚至实现了“草鸡变凤凰”的华丽蜕变。显而易见，买到“潜力股”型物业，就能够享受到资产增值带来的超额收益。道理很简单，“潜力股”型物业在经过较长时间后，资产增值幅度要高于市场平均水平。

哪些“潜力股”型物业值得购房者关注？我们通过梳理归类，认为以下4种类型可重点关注，其主要与重大规划、教育、交通以及商务等资源有关。

首先，重大规划对住宅升值潜力的影响最大。重大规划属于极度稀缺资源，可遇而不可求，所以如有幸碰到，切莫轻易错过。置业的关键是选地段，所谓的好地段，即周边聚集了众多配套资源的地方。但是从升值空间角度来看，新兴城区具有重大规划利好支撑，发展前景大，所以更值得買入。

那么，哪些重大规划可以重点关注呢？其主要是与城市建设有关的重大规划，包括城市空间布局的重新调整、功能区域规划、重大市政项目规划等。当然，对于重大规划利好，大家一定要等相关政策正式确定后再介入，以免因为过早投入而遭遇失败。

其次，教育资源也很受关注。对于教学质量不断改善的学校，也可以重点留意。比如在上海闵行的紫竹板块，由于华东师大二附中紫竹校区及附属初中的入驻，使得其对口小区的二手房价格出现明显上涨，目前价格在10万元/平方米左右，接近市中心房价水平。

教育资源历来很受重视，因此学区房也一直是市场关注的重中之重。不过，优质教育资源有限，如果冲着现有的学区去买房，无疑要付出更高的成本。但如果换一种思路，提前做好准备，选择教学质量正在不断提升的学校周边区域置业，或许能在房价低位时介入。而一旦学校被社会所认可，提前一步买入的住房，也会成为名副其实的学区房而“身价倍增”。

第三，多线交会地铁房也可以作为选择。多条地铁线路交会的板块，在市中心区域比较常见，比如上海的徐家汇、中山公园、人民广场、陆家嘴等均是如此，这些板块也是上海的房价高地。基于这样的思路，稍微偏远一些的区域，如果也存在双线或者三线交会的可能，那么未来板块的发展潜力必然也不小。当然，比较靠谱的做法是，大家可以寻找已经通了地铁、同时远期规划还有地铁线路经过的地区作为重点考察目标。

最后，每个城市的中央商务区（CBD）也应该引起我们的高度重视。CBD往往是高薪人群聚集区的代名词，因此，如果碰到正在兴起的CBD板块，大家也不要轻易错过。一般情况下，城市CBD都集中在市中心区域，其交通发达、配套齐全、商务氛围浓厚，是寸土寸金的地方，所以房价自然不便宜。而现在随着城市规模的扩大，会出现一些新兴CBD，它们会成为未来的核心区域，如果我们提前介入买房，自然也能获得意想不到的回报。

与中央商务区类似的还有产业集聚区，就以苏州这个城市来说，高新园区就是高房价区，园区内的住房价格领涨全市。之所以会出现这样的情况，首先在于高新园区聚集了大量产业，同时也集聚了大量高收入人群，购房者对房价的承受能力也要高于其他板块。因此，在买房之前，大家可以分析一下未来哪些行业会成为高薪行业，这些行业的员工会聚集在哪个区域，然后寻找可能性最大的板块置业。