关于高山苹果林价值评估方法研究

苏兰兰 杨宁霞

一、市场法在高山苹果林中价值评估中的应用

（一）关于市场法的概述

市场法是指通过把目标资产和同等或类似且价格信息可以获得的资产加以对比而给出一种的价格指示,其本质其实就是替代。市场法是在高山苹果树的幼龄期、初果期、盛果期、衰退期,都可以选择的一种资产评估方法,具有时效性而且结果也是非常直观的。

（二）市场法的应用与不足

市场法虽然可以运用在不同的市场时期，选择市场法进行价值评估的前提就是被评估的市场是活跃的且是具有一定规模的成熟的市场，有三个以上的同类或者类似的市场交易案例用来供我们参考。市场法的前提限制导致其在进行果树资源的价值评估时存在一定的缺陷。高山果林的苹果果树有不同的品种，不同品种的苹果树果品质量存在不同，即使是同一品种的果树因为生长的情况、土壤情况、日常管理的差别，都会出现最后的成果出现差异。在进行资产的价值评估时，这些差异会影响最后评估的结果。而且因为高山果林特殊的地理位置，导致其很难在公开市场上找到同类或者类似的交易实例，提供的案例不足，要运用市场法进行价值评估有一定难度。因此，市场法不适合来进行实际的具体的应用。

二、成本法在高山苹果林价值评估中的应用

（一）关于成本法的概述

在基准日下，成本法就是把目前的价格水平作为一个基本准则，然后去建造一个新的与将要进行评估的对象有着差不多条件的资产，来计算测量所需要的成本的方法，需要注意的是一些必要的折旧以及损耗的价值是需要被扣除的，最后最终确定一个相对客观的评估值。

（二）在高山苹果林幼龄阶段采用成本法

果树的幼龄期是指果树从播种到产出果实前的这个阶段，是不具备产出果品的能力的。幼龄期果树正处于幼苗阶段，要为日后的产果进行营养输送，此时就要进行大量的投入，同时还伴随着辅助活动比如除草、除虫、灌溉、修剪等，投入大量资金的还没有经济收入，此时需要评估的就是前期各种投入的成本，因此适合采用成本法对果树进行价值评估。

（三）在高山苹果林的初果期采用成本法

初果期指的是高山苹果树刚刚开始产出苹果到可以稳定高质量产出苹果的这个阶段，在这一个阶段，高山苹果树的生产成本已经是趋于稳定了，能够有一定的经济产出的，而且果树不断生长，结果能力虽然没有达到盛果时期也没有盛果时期的稳定但是总体是不断提高的状态，同时果品的质量不断提高，收益也在渐渐增长。成本和产出的双重稳定让成本法成为高山苹果树在初果期进行价值评估最合理科学的选择。

（四）果树初果期重要参数的确定

1.了解果树初果期的种植成本。不同品种的高山苹果树所处的环境不同，管理水平也是参差不齐，需要根据不同的高山苹果树生长情况，从建园费、设施费、果苗成本、肥料以及人工费用、农药以及人工费用、浇水以及人工费用和租金等方面确定合理的费用投入和经济成本。

2.确定合理的成新率，做好价值评估的工作。在高山苹果林发育的初期，选择成本法进行价值评估计算是依靠被评估资产进行重置的角度来开启下一步的，所以，经济实力达到一定规模的投资人在投资高山苹果林时，愿意支付的成本是不会超过构建该项资产的先行构建成本的。在高山苹果树的初果期，采用成本法进行价值评估，第一要义就是得保证这个时候的高山苹果树是在一个继续产出苹果的状态的，或者假定高山苹果树是可以继续产出高质量苹果的。一般情况下，继续产果的状态是很容易能够确定的。我们在选择成本法进行高山苹果树价值评估时，一定要肯定的是，高山苹果树的价值一定是有损耗的。在对高山苹果树的资产价值评价研究过程中,还需要充分考察资产增值时成本费用的消耗,包括在高山苹果林生长发育的阶段病虫害、裁剪、疏果、翻地除草及耕作等各项费用。同时,有些人为因素是无法成为被纳入果树重置成本内的,最常见的就有不必要的多次施肥、高价农药所带来的费用。所以在对具体的果园进行价格评定的过程中,就必须充分考虑到资产价格所耗费的成本,我们用E=C*R(C为果树资产的重置成本,R为成新率)来进行价值评估,计算时要确定好R,争取客观公正的计算出来初果期的价值。

（五）成本法的不足

选择成本法进行价值评估，很显然计算出来的评估结果是不能够真实客观的反映出来高山苹果林的资源价值的。在采用成本法进行果树资源价值评估时，第一件事就是要确定此时的高山苹果林的成长状态，不同的成长状态都会对评估结果产生影响，造成评估结果出现差异。其次，在用成本法进行果树价值评估时要考虑到可见成本和隐性成本，需要大量持续性的数据记录，最终虽然可以通过成本法测算出来，但是并不能完全反映果树资源的真正价值，准确性不足，存在一定的缺陷。

三、收益法

（一）关于收益法的概述

收益现值法，就是先科学的预测一下被评估对象的未来收益，在这个基础上进行倒算，将评估的收益利用折现率计算出来一个现值，接着再扣除进行各项经营成本的折现值，取其余额部分作为被评估高山苹果树的评估值。收益法的本质就是用未来的收益来衡量资产的价值。作为一种生物资产，高山苹果树果树从幼龄期到衰退期有自己的生长年限，投资人的目的也是为了能够从高山苹果林的产出中获得利润，因此，收益法更符合投资人的心理诉求。

（二）收益法可以应用在果树盛产期的价值评估

相对比幼龄期和初果期投入最少的阶段为盛果期，处于盛果期的的果树生长状态最好，生产能力最强，这时候树冠以及果根都已经达到了最佳状态，将所吸收的养分不断转换成为果实，持续时间很长，这个阶段投资人收益是最稳定的，在盛果期采用收益法进行价值评估是操作最强最科学合理的。

（三）采用收益法进行价值评估需要考虑的因素

在采用收益法对高山苹果林进行价值评估的过程中，有很多复杂且不易控制的因素影响果树价值的评估，一般情况下要考虑到一些常规影响因素，比如经济发展水平、技术应用程度等，还要根据高山苹果林的生长特点来考虑更多的可能影响到评估结果的因素，比如，高山苹果林得天独厚的海拔优势，再比如国家对于农业种植的补贴优惠政策等。

1.自然条件的影响。很多自然因素，比如日照时间、土壤的肥力、空气的含水量等都会对高山苹果树的生长造成影响，有的自然因素是有重大影响的决定因素。此外，果树在生长发育过程中具有很强的季节性和地域性，当外界环境良好，果树就能够产生更好的经济效益，要是当年的自然条件异常，果树的生长发育受到很大影响，进而影响当年的产果数量和质量，降低经济效益。例如，高山苹果树的生长发育，就受海拔以及当年天气条件的制约，高山苹果树所在的地理位置海拔高昼夜温差大，有利于苹果糖分的积累，果实品质好。要是当年的降水多，日照不足，就会降低果品的质量。即使在同一区域的果树，也会因为修剪水平的差异导致最后的产果出现差异。

2.国家扶农政策的影响。惠农政策对于农业的发展具有深远的意义，能够促进果树的生产经营，进一步提高农业的经济效益。上到国家下到地方政府都会出台的很多促进农业发展的政策，这些政策具有很强的补助以及激励作用，在农业政策的保护下，果树的价格和果农的收益都能够得到保障，例如高山苹果产业的发展，就在一定程度上受惠于当地政府积极的农业政策，在此基础上果树种植技术得到了进一步发展，政府牵头进行市场开发，整体呈现良性循环发展。

3.果品价格的影响。采摘季和非采摘季的果品价格存在很大差异，在采用收益法进行价值评估时会受到季节的影响，采摘季节大量果品上市，果品价格平稳，而非采摘季果品数量稀缺价格由此上升，最终计算出来的评估结果会偏高。因此，在价值评估的时候，我们可以采用平均售价的计算方法。另外，对高山苹果林进行价值评估的目的是为了补偿农户，要根据市场销售价格的变化及时做出更正，以保障农户的切身利益。

4.果树收益的影响。生产期间的高山苹果林不可避免地会出现产量不均的情况，严重的话甚至会出现大小年的情况，而且每年的投入成本也不相同。在进行交易的过程中，价格会因为当年的经济发展水平和发质量发生变化，出现上下波动的情况。而且，病虫害、极端自然灾害对高山苹果林的影响可能是致命的，额外风险大大增加，最终造成果树的经济效益下降。在考虑折现率时要把风险因素考虑到位。

5.果品差异的影响。苹果树品种不同，生长年限、单株产量或者亩产量、获利年限都是有区别的，再此差异下，经济获利必然是有区别的，不同品种的果树收入差距可能达到50%，旧的果树品种一直在退化，果树价值也随之贬低，在进行价值评估的计算时也需要将其考虑在内。

6.果树密植度合理性的影响。进行果树收益的预测就必须要考虑到果树密植度的合理性，这是一个重要参数，果树的种植密度会影响果树的生长条件、果树的产量以及果品的质量。不合理的种植密度会造成果树的空间环境和根系环境下降，最终导致果树的通风不畅，树冠缩小，影响单株和单位面积的产量以及果品的品质，不合理的种植密度最终会导致果树的经济效益受损。

7.果园管理水平的影响。管理得当、基础设施完善的果园会促进果树的健康生长，进而促进果树产量的稳定以及持续增产。长期存在重大纰漏的果园最终会造成结实率的下降，伴随而来的就是经济效益的逐渐下滑。因此在采用收益法进行果树价值评估的时候，一定要将果园的管理水平考虑在内，规范的果园管理制度会降低未来的风险。

（四）收益法中参数的确定

1.折现率的确定。在选择收益法对高山苹果树进行价值评估时，要根据果树生长过程中因为市场竞争、病虫损害、气象灾害、人为破坏、技术水平等不确定因素带来的投资风险，科学合理有效的确定折现率。采用不同的折现率最后计算结果一定是有较大差异的，因此确定一个合理的折现率对于采用收益法进行高山苹果林的价值评估是很重要的。一般情况下，较大的折现率会导致果树的评估值比正常值要小，较小的折现率会导致果树的评估值大于其正常的价值。无风险利率是指采用人民银行制定颁布的一年期储蓄存款利率或国债利率，一般情况下是很好获取的。风险利率的判断确定存在一定的困难，要考虑到果树收益的市场风险和自然风险，比较复杂。因此在确定折现率时要综合考虑到所有影响的因素，要想高山苹果林的价值评估是可靠的，就要确定一个足够合理的风险利率，这样最终也会增加高山苹果林价值评估的可靠性。

2.果树产量的预测和计算。果树的产量是影响收益和最终评估结果的重要因素。水文、气温、土壤条件、修建培育技术都会直接影响果树产量，且存在很大的不确定性和不可控性，这也进一步加深了调查测量的难度。目前可以采用以下两种方法进行产量的预测。第一种方法就是可以选择近四年来年产量计算出一个平均值作为果树的产量，这个数值可以最大程度消除大小年对果树产量的影响，较为客观合理。还可以选择根据树冠、品种和生长状态来计算单株果树的产量，根据单株果树的产量计算总株数的产量。第二种方法就是根据考察的情况编制果树产量预测表，具体做法如下：首先掌握高山苹果林的产果期，对产果期内的实际生产量采用设立标准株或者抽样调查进行实地测算。接着以相同立地条件、集约经营程度和种植栽培模式为前提条件，根据不同树龄和各种冠幅面积制定具体的产量预测表。

3.果树的年龄以及生长阶段的确定。高山苹果林的树龄对果树的产量影响是非常明显的。一般情况下，苹果树、梨树、柿子树等在栽种果苗后的2年到3年为幼龄期，从第3年开始进入初产期，从第6年开始进入盛果期。高山苹果树在初果期和盛果期的预期收益都应该逐步提高。这是因为果树进入初果期之后，除控制病虫害之外，果农投入的生产成本将大幅明显下降。根据国家相关要求，经济林以过去三年的平均总产值为基数，鲜果按照5到6倍计价，干果按照7到8倍计价，对不能够实际形成产量的，就按照实际投入计算。就像所有的生物资产一样，高山苹果林也必然会经历幼龄期、初果期、盛果期和衰退期四个阶段。高山苹果树在幼龄阶段是没有产出只有果农源源不断资金技术人力物力投入的，在初果期间果树初长成，初步有了一些小的收益，到了盛果期阶段，收益持续在一个稳定阶段；到了衰果期，收益逐渐下降直至消失。果树树龄和生长阶段的准确判断对最终的评估结果有很大的影响，要严谨对待，理性思考对待以达到准确评估的目的。

四、总结和建议

在我国现代农业不断发展的进程中，对果树类的生物资产进行价值评估是必须要面对的一个问题。这个问题解决好，对我们农业产业化、机械化、市场化都会有很大的帮助。但是一直以来是没有规范性的程序和标准来指导我们的评估人员进行价值评估，建立一个可以针对不同情况又可以具体针对一个特定区域进行价值评估的模式是大势所趋，还需要在今后的实践中进行摸索。