滁州市城市改造提升项目顶层设计总体框架分析

王军

滁州市重点工程建设管理处 安徽 滁州 239000

在我国的各大城市中，均可看到旧城区的“身影”，而这些旧城区均呈现出难以满足居民生活需求、不利于城市转型发展等弊端，因此，城市想要谋求长远性的发展，就必须始终保持创新改革的思想，积极改造旧城区，以此来确保为区域内的居民打造起一个归属感更强、功能性更全面的生活环境，切实提高其生活品质，也为城市赋予更高的美观度，推进经济、文化及环境的共同发展。由此可见，探索城市改造提升项目的相关有效策略，是相关从业者当前必须要关注且完成的一项重要工作。

1 城市改造提升项目的价值

1.1 经济价值

城市改造提升，属于实现及维护城市经济价值所落实的一个长期性发展战略目标。在逐渐减少自然资源的背景下，改造现下已建成的住宅区，除了可以对设施、资源及材料的投入起到良好的节约作用，还可实现建设工期的大幅度缩短，维护城市自然资源，同新住宅区的重新规划建设相较，经济价值要更高。除此之外，居民普遍视住宅为自身极为关键的投资不动产，通过改造旧城区，除了可以实现居民生活舒适度以及居住层次的提高之外，还可实现整体住宅区市场价值的强化。

1.2 社会价值

通过该层面来讲，改造城市内部的旧城区属于同居民价值取向及意愿相贴近的一种方式。旧城区与社会紧密交织的关系网络以及区域内居民浓厚情感有所凝聚，居民普遍具备较高的定居意愿，这同样也是旧城区内极为宝贵的一种社会资本。想要对区域内居民意愿给予尊重，对和谐发展社会予以维护，创新改造旧城区能够同社会不同阶层所具备的不同价值取向相符。与此同时，改造旧城区，还可保证拆迁、安置等日益激化的社会矛盾得到有效缓解，在构建住宅新结构体系以及维护社会安定等方面发挥着至关重要的作用。

1.3 环境价值

以此层面而言，采取大规模的形式来拆迁重建旧城区，将会淘汰大量的陈旧性建筑材料，在整合、转运及处理这些废弃建材时，时常会破坏及污染周边的环境。除此之外，建设新住宅建筑需要投入漫长的时间，往往会影响到城市居民的住行及安全。由此可见，通过对已建成的旧城区做出合理化、科学化改造，能够有效提高环境价值，在维护城市现存生态环境方面，发挥着不可小觑的重要作用。

2 滁州市城市改造提升项目顶层设计框架

滁州市改造提升项目旨在促进城市更新行动取得明显进展，实现“一年启动建设、两年初见成效、五年展现新貌”，城市更新统筹谋划机制、配套制度政策体系和可持续模式初步形成，人民群众获得感、幸福感、安全感明显增强，展现“山水一体城湖相伴”的皖江亭城独特魅力。城市更新方案年度启动项目分布图如图1所示。

图1 城市更新方案年度启动项目分布图

为了提升城市整体形象，滁州市在改造提升项目建设过程中，主要内容如下：

（1）建设分布均衡、内涵丰富、景观优美、独具特色的城市居民游憩绿地体系。

（2）以“300m见绿，500m见园”为绿地布点的目标，实现示范区公园绿地服务半径(5000㎡以上公园绿地按照500m服务半径计，2000㎡-5000㎡的公园绿地按照300m服务半径计）覆盖率达到100%，居民出行300m见“绿”(面积不小于667㎡的附属绿地或者公园绿地)100%覆盖率。

（3）滁州市城市更新试点项目内容重点围绕老旧小区改造、棚户区改造、老城区城市功能完善、城市公园体系建设等7大工程26个子项目，总投资约182亿。

（4）示范区三年内实施社区微改造、公共服务设施、公共基础设施、片区拆迁等6大类44个子项目，总投资约24.5亿。

（5）2022年示范区实施老旧小区改造、低效用地价值提升、特色街道打造、市政设施提升等8类16个子项目，总投资约16亿。

（6）滁州市南谯区城市更新项目三年内启动棚户区改造、公服设施完善、市政基础设施提升等8大项32个子项目，总投入为28.94亿。

3 滁州市城市改造现状

3.1 房屋维修管理问题

老旧小区存在基础设施陈旧、配套滞后、停车难、房屋老旧、缺少绿地和活动场地等问题；支路发展滞后，微循环不畅；部分地区停车设施不足；社区级公共服务设施（如养老、托育等）需进一步完善；存在消费外溢现象，缺少经济引擎项目；空间意境不足，需进一步强化风貌；以8个城市更新单元为基础，在单元内划分完整社区，按照完整社区公共服务配套标准体系进行评估后，补齐公共服务设施。

3.2 适老化设施改造问题

据滁州市老龄办的一项统计数据显示，全市目前60周岁以上老年人已达69万人，占全市总人口的15%以上；80周岁、90周岁以上老人分别为10.1万和1.27万，占总人口比例达2.4%；百岁以上老人近250人，老年人口比例比2010年提高1.26个百分点，高于全省平均水平，老龄问题日益凸显。人口老龄化矛盾凸显，要求滁州市在城市改造提升项目建设过程中，必须要强化对适老化设施的改造，如，老旧小区安装电梯，公共场所增设无障碍通道，社区增加康复训练中心等，从而更好的满足老龄化人群的特殊需求。

3.3 老旧小区配套设施问题

滁州市很多老旧小区均没有配备相应的值班室，小区内随意出入各类型汽车，不仅对路面造成压坏影响，产生的噪音也会影响到居民舒适的居住环境，缺少相关人员的管理，也会威胁到居民居住的安全。加之小区外围墙严重破损，也会导致外来人员随意出入，致使小区安全性降低。除此之外，区域内店铺招牌、小区标牌以及宣传栏在规格方面缺乏一致性，会对整体的住宅区美观度产生影响。

3.4 汽车停放问题

随着时代的发展，人们正在不断增加汽车的保有量，而通过分析这九个小区的停车位设立情况，能够发现，多数小区存在缺少停车位或者是停车位设计不合理现象，导致多数汽车随意停放于市政道路上或者是绿化带处，不仅对环境造成影响，还会增加违规停车、交通拥堵等问题。

3.5 市政设施问题

城市的旧城区在市政设施方面，普遍存在以下几个方面的问题：

（1）未完善下水道管网，且窖井严重淤堵、雨水管道严重老化，一些污水管道存在排泄不通畅问题，直接影响到区域内居民生活中的正常排水。

（2）严重损坏现有的侧平石，住宅区内道路呈现出狭窄、破损或者是下陷等问题，难以同现下的交通流量相适应。

（3）大型车辆反复碾压或者是多次开挖，会严重破损住宅区内的路面。

（4）旧城区内的主支干道路面缺乏收水能力，增加路面积水的概率，对区域内居民的正常生活及出行造成不利影响。

（5）缺少夜晚照明路灯或者是现有路灯损坏，不利于区域内居民在夜间的安全出行。

（6）通信设施老化，影响到日常的通信效果。

4 滁州市城市改造提升项目区的策略

4.1 完善整体规划布局的设计

首先，必须要细致且认真地调查基本的旧住宅状况，对其中需要改造的自来水、燃气、路灯、外立面、停车、道路等配套设施实际状况予以全面了解，同时，将调查所获取的结果作为依据，确立出更具可行性、合理性的改造规划设计方案。除此之外，联系所在区域的街道社区，组织相关工作者展开宣传、发动工作，采取举行居民座谈会、发放意见征求表等形式，对改造的方案及内容广泛宣传，促使区域内的居民能够积极参与其中，主动配合。

其次，在规划设计改造方案期间，必须要始终坚持“先调查，后设计”“因地制宜”以及“以人为本”的原则，细致完善旧城区内的配套设施、绿化、环卫、市政设施、房屋维修管理等设计方案，避免在改造过程中有变更问题的发生，确保改造工作可以高质量、准时完工。除此之外，需要2 次公示设计方案，首次公示的时间在调查旧城区实际状况后初步确立设计方案时，主要对改造后的整体外观效果以及主要的改造内容予以明确，广泛征求区域内居民的建议；二次公示的时间主要在整合居民建议且改善设计方案时，向其展示整合建议后的改造效果及改造内容，促使区域内的居民能够监督改造过程。

最后，在展开改造工作期间，必须要获取社区、街道的支持，并且同所在地区绿化、环卫、市政、城管等部门之间保持良好的沟通，同邮政、技防、燃气、路灯、供水、供电等部门之间协调好关系，通过彼此之间的共同配合、共同努力，从而保障改造工作的顺利进行，实现旧城区内各种设施的有效升级，为旧城区内广大居民创设出舒适、良好的居住环境。

4.2 完善适老化基础配套，增设便民设施

从老龄化视角出发，老旧小区的基础配套应进行适老化改造，以保证老年人生活的安全性和便利性。首先应该重点进行道路的无障碍改造，如：在有高差的地方沿路缘设置坡道，配置足够的夜间照明设施，加装无障碍电 事故易发处如楼梯口设置安全警示标语。考虑到老人的生理特征，改造过程中，应增设公厕，垃圾桶等环卫设施。除此之外，还应配置足够的灭火器，消防栓等安全设施，以减小消防安全隐患，保障老年住户安全。

另外为了保障老人日常生活的舒适性，老旧小区适老化改造也应增设足够的便民设施。如：增设健身器材以符合老年人健身抗老的需求；科学合理地设置休憩设施，如凉亭，板凳等；由于社会发展过于迅速，相较于新兴的娱乐方式，以人与人之间面对面的沟通为主要形式的娱乐方式更受老年人青睐，因此，在改造过程中应增设棋牌室，广场等娱乐场所。

4.3 加强社区养老，落实社区照护

适老小区还应格外注重对老年住户的人文关怀。一方面，在生理上，考虑到老年人医疗需求增大，小区内应配备社区护理站，为老人提供就近就医，配药，急诊，上门问诊等医疗服务以解决老年人常见病况；由于生理机能下降，老年人尤其是独居老人在日常生活自理上往往会感到吃力且随时都可能面临生命安全问题，改造过程中应该安置一键报警求助装置，并且在小区提供上门服务，照料以半失能老人为主的膳食供应，日常洗漱，保健康复等。

另一方面，在心理上，老年人尤其是空巢老人，其老年生活常常伴有孤独感。因此小区应配备老年人活动中心，提供老年人娱乐休闲，交友互动的场所。同时，不定期组织益智健身的社区活动，如举办老年人运动会，举办象棋比赛等，丰富老年人的娱乐生活，提高幸福感。此外还应经常组织志愿者上门看望老人，帮助老人料理生活，给老人添水果，加被褥，陪老人聊天解闷，缓解孤独感。

4.4 改善并提高居民居住品质

想要保障改造旧城区工作的有效落实，就必须要对破损楼宇门、楼顶严重渗漏、生活垃圾、通信管道老化、水表陈旧、路面开裂等问题的处理投入高度重视，通过整修房屋内外，来赋予旧城区“焕然一新”的居住环境，实现使用旧城区房屋周期寿命的进一步延长，也实现配套设施的有效完善。除此之外，若发觉旧城区四周的外围墙有破损问题，必须要及时修补，且在小区内建设一个值班室，聘请专业人员负责管理小区，及时改造小区内的公示栏，并在楼道灯、小区内路灯发生故障问题时及时上报、及时维修或更换路灯。若小区内路面有开裂问题，不仅会影响到美观性，也会对小区内市民的出行造成影响，因此，应该在减少出行、生活影响的基础下，分片、分块展开重铺沥青路面、修整路面等工作。同时，重视现代化设备的运用，在小区各出入口处安装蓝牙系统门禁，形成封闭式管理小区，小区内业主凭门禁卡出入小区，外来车辆或人员需由值班室做好登记，且与受访业主联系确定后允许外来车辆或人员进入小区，以此来避免车辆、外来人员的随意进入，保障小区内居民的居住安全。另外，若发觉有居民违规搭建，依法警告并要求拆除，以此为区域内的居民带来良好的居住品质，实现其生活环境的有效改善。

5 结语

综上所述，在滁州市城市化的发展进程中，改造旧城区属于当下需引起高度重视的一项重要工作，通过改造并整治旧城区，可以为居民带来一个更加舒适、惬意的生活环境，也实现城市整体美观性的提升，为滁州市区域经济的繁荣发展起到良好的促进效用，达成创新改革、持续性发展的目标，推进城市文化、经济与环境朝着长远化、稳健化的发展方向迈进。