房地产住宅项目设计管理要点分析

于浩

浙江省工业设计研究院有限公司 浙江 杭州 310000

国民经济日益上升的今天，房地产行业的地位和重要性也正在逐步上升。从目前来看，我国大部分城市都已经进入到了老龄化阶段，而且老年人口数量还在持续增加；此外，近年来人们生活水平得到有效提高，对于居住环境和质量提出了更高的要求。这些因素促使着房地产业获得良好的发展前景。

房地产行业的快速发展为社会带来了巨大的经济效益，同时也带动了其他产业的发展。在这种情况下，房地产之间的竞争力度也越来越大，为了能够在激烈的市场洪流中占据有利地位，加快自身的发展步伐，很多房地产企业都会选择建设工程项目来提高自身的效益和效率，以此来确保项目的质量以及项目的效益性。而为了确保工程的效益性首先需要有关部门在房地产住宅工程设计管理工作中不断地调整和改进。

1 房地产住宅项目设计管理内容

在整个建筑项目建设管理工作中，由于房地产住宅项目设计管理工作设计较多内容，因此该项管理工作的开展会对房地产后续工作的顺利开展有着极大的影响。在建设房地产住宅项目期间，对于项目设计的管理工作主要以项目各项内容以及操作规范两方面内容的管理为主。以设计内容的角度讲，其主要包含了景观、室内设计方案以及施工图纸等内容。为此要想有效提高对设计工作控制的有效性，企业首先要对管理工作进行不断的优化，以此保证房地产住宅项目建设质量以及建设进度，进而为后续控制建设成本以及销售工作奠定良好的基础。在建设房地产住宅项目的过程中，项目设计这一工作内容是整个建设工作中的准备环节。只有在相关工作人员明确掌握设计方案内容的基础上，项目建设质量才能得到有效的保证，进一步保证项目建设进度与预期规划要求的一致性[2]。因此在具体的建设过程中，房地产住宅项目的设计工作对于后续工作的顺利开展有着十分重要的作用。在整个建筑项目建设过程中，队友房地产住宅项目设计的管理，时相关负责人对这一开发项目的各个活动内容进行合理安排、部署的重要手段。在这一管理过程中，相关工作人员不仅可以及时发现并解决设计中的各种不足与问题，同时，还能有效强化各个部门之间的联系，提高设计工作中各个部门对于此项工作的支持，有效减少施工期间各种问题的出现频率。由于项目设计工作在整个房地产建设中有着铺垫性的作用，因此该项工作内容质量与后续施工工作开展的有效性与顺利性之间有着之间的联系。为了更快更好的达成预期的建设目标，相关部门需要做好房地产住宅项目设计管理工作[3]。

2 房地产住宅项目设计过程中的要求

2.1 房地产住宅项目初期阶段的相关设计要求

在相关人员在对房地产住宅项目进行设计、管理工作前，其首先要对以下几方面内容给予高度的重视。（1）正是开始设计工作前，相关设计人员首先要做好相关的准备工作，以此保证谁前期所具备的各项硬性条件满足相关标准与要求。例如施工现场环境标准、施工所处区域地质条件等都多方面内容，都是相关设计人员需要进行全面分析与考虑的。（2）以设计管理工作的角度讲，为了保证后期施工项目具备较强的可行性，相关设计管理人员需要对当前的市场环境进行全面的考察，以此明确掌握住宅项目周边居民区状况以及人们的购买需求，进而为施工工作的开展提供决策性的参考数据。（3）在相关工作人员开展设计工作以管理工作的过程中，开发商对于住宅项目提出的设计要求，是相关工作人员开展相应工作的重要依据。除此之外，相关设计管理人员需要对项目定位以项目预期收益有着全面的把握，以此来确保整个项目的顺利开展[4]。

2.2 房地产住宅项目设计阶段的具体要求

结合我国现阶段房地产住宅工程设计工作内容看，设计方案阶段、正式开展设计阶段以及施工图纸设计这三部分为整个设计工作中占有至关重要地位的几个时期。具体的讲：（1）在住宅项目设计管理工作中，设计方案这一阶段是该工作正式开展的第一步。由于设计方案中包含大量的工作内容，因此相关工作人员要做好前期准备工作。（2）设计工作的正式开始是方案设计工作完成后的深一层次内容，同时其也是整个设计管理工作中占有重要地位的关键环节。在这一阶段的设计工作中，相关工作人员需要对工程造价、成本、施工材料与设备等多方面内容进行明确的定位，只有在前期相关硬件设备以及设计方案准备充足的基础上，后续住宅项目施工质量才能得到有效的保证[5]。（3）在整个住宅项目建设公祖中，施工图纸设计的合理性与可行性，对于施工进度以及施工质量有着十分重要的影响。在后期的施工工作中，设计图纸是为顺利开展相应施工工作提供重要依据的重要内容。在设计施工图纸的过程中，为了确保各项资源能够得到充分的利用，相关人员需要对其中所包含的各项内容进行全面的分析与研究，以此为提高后续的设计管理工作奠定良好的基础。

2.3 住宅项目设计、管理专业的人员要求

在房地产公司建设相关工程项目的过程中，对于一些工程量较大，且具有一定复杂性的住宅项目，其首先要思考如何获得合理有效的设计方案。而对于一些需要对比支出和预期效益，但却不具备充足资金的住宅项目，相关内容工作人员应通过咨询具有较强业务能力单位的意见，来对自身的扩展方向进行有效的优化设计与管理。同时，在此基础上，为了进一步提高设计管理人员的工作积极性，相关人员还应在多家性价比较高的设计单位开展合理的规划设计，以此为后续的施工工作提供多种选择，并为设计人员预留充足的设计空间，进一步保证设计质量的有效提升。另外，施工图纸设计单位选择时，应选择具有较高性价比且具有一定可靠性的公司进行图纸设计工作，以此保证其设计效率的同时，更好的满足相关开发商对于住宅项目的设计要求。另外，需要注意的是，住宅项目的设计与管理工作我发依靠个人完成相应的额工作任务，其需要结合多为专家以及工作人员进行共同的设计工作。因此在极大程度上将，设计管理人员的专业能力与住宅项目建设质量之间有着直接的联系[6]。

3 房地产住宅项目设计的全面管理

3.1 房地产住宅项目重点环节管理

在对房地产住宅项目开展设计管理工作的过程中，相关工作人员需要对以下几方面内容给予高度的重视：（1）在设计管理人员将具体的设计规划方案提交至审核单位后，相关管理人员应即刻开展住宅项目设计的管理工作。通常情况下，相关审核部门需要花费两个月的时间对设计规划方案进行审核。在工作人员等待审核结果的过程中，为了保证审核工作的有效性，相关部门应结合实际情况，构建完善的设计管理制度以及管理体系。（2）对于展示区的设计。一般来讲，展示区的设计应确保在三个月内完成相应的设计工作。为了确保展示区可以真实的展现出住宅工程项目，相关设计管理人员需要对这一环节的工作进行合理的设计与管理，以此确保展示区可以在规定时间内保质保量的完成。（3）房地产住宅项目开盘。房地产项目开盘时间与合作开发公司资金状况二者之间有着十分紧密的联系。通常来讲，房地产项目第一次的开盘时间在五个月以内，而施工图纸的设计进度则需要在四十天以内，从施工图纸设计完成到下发住宅项目规划许可证要求其时间范围控制在两个月之内。由此可见，第三环节的设计管理对房地产公司住宅项目能否达到预售条件有着至关重要的作用[7]。

3.2 工程设计阶段的管理

在整个建筑项目开展期间，设计工作中所投入的资金占比相抵较少，但其所产生的效益确占据整个项目盈利的75%。因此，企业需要可以通过优化设计的方式来优化成本。在优化过程中，企业不可过于追求设计效果，而忽视成本外，也应在保证成本的基础上确保建筑品质。为此，在具体的工程设计阶段，相关企业需要通过强化工程设计阶段的管理与控制工作的方式，加之与设计单位之间的有效沟通与交流，可以实现管理部门与设计单位的有效配合外，还能为各种配合事项以及相关技术指标等内容体现在合同中奠定良好的基础，进一步为有效控制工程设计阶段的成本提供有力的依据。在对项目内容进行设计的过程中，出现设计变更的情况相对普遍，以市场发展需求的角度讲，设计的变更可以有效节约成本，提高企业经济效益。但同时，也会存在因设计变更而造成成本严重超出预算的情况出现。为此，在设计工作开展期间，为了避免设计变更产生消极的影响，相关人员首先要对其产生原因有一定的了解。（1）在设计工作开展期间，因领导发现设计与自身要求或是公司未开发展需求不相符的情况而提出设计变更；（2）由于产品功能与市场需求不相符或是影响业主等原因，被营销部门要求进行变更；（3）因施工材料以施工设备应用问题，按照施工单位的要求进行相应的变更。一旦在具体的施工过程中，出现预定材料设备缺货的情况，施工单位需要应用代替品或是新材料来进行相应的施工，因此相关设计人员需要对设计内容进行相应的变更，以此保证后期成本评估工作的准确性。在对涉及变更进行有效控制工作期间，为确保控制工作的有效性，相关人员应从发生次数以及每次变更内容两方面开展相应的工作。为了大幅减少设计变更次数，相关管理人员需要采取风险迁移的方式。具体的讲便是将设计变更后可能会产生的结果进行预测，同时在设计管理工作开展有针对性的解决工作。

3.3 住宅项目日常管理

房地产住宅项目设计管理工作中，为了保证其工作质量与效率，其对于相关管理人员的要求相对较高。在具体的管理工作中，一旦其对设计人员的指引与追踪等工作给高度的重视，其在借助自身专业知识解决设计工作期间可能会因此产生较多的问题。在现阶段的房地产住宅项目设计管理工作中，相关工作人员在开展相关工作的过程中无法避免的会遇见一些难题。但由于设计工作与管理工作属性不同，为了尽可能的减少问题的出现频率，提高设计管理工作的可行性与有效性，相关管理人员以及设计人员之间需要进行有效多次的沟通工作。除此之外，管理人员还应在日常管理工作过程中，结合当前项目实际情况看展相关工作的研讨会。在确保每一位设计人员与管理人员参与的基础上，通过集体探讨、协商的方式，来对以往管理工作开展期间存在的困难进行有针对性的解决，并同时对相关设计工作进度进行实时的监测，以此来保证设计人员可以在规定时间内保质保量的完成相应的设计工作[8]。

3.4 住宅项目结果审查管理

在住宅项目设计管理工作中，对于其结果的审查管理是整个设计管理工作中最后的工作环节，也是将开发商所提出的要求落实在实际施工图纸中的重要阶段。因此，项目结果的审查管理工作效率与工作质量直接影响着后续项目施工进度以及施工方案调整等多方面内容。由此可见，在整个设计管理工作中，住宅项目结果审查管理工作的重要性。在具体的审查管理工作中，相关企业需要在正式开展审查工作的前三天将施工图纸尺寸、大小等多方面信息上交至审查部门，以此确保在相关审查人员正式开展审查工作期间能够对设计方案有着清洗的理解，进而保证审查部门工作效率的有效提升。在相关审查部门在对相关内容进行审查的过程中，为了进一步达到预期的审查效果，各个部门的工作人员以及专家需要进行共同的审查与分析。同时，为了后续项目工作的顺利开展，审查部门需要对整个审查流程进行严格的审查。

4 结束语

总之，要想进一步促进房地产住宅项目设计的顺利实施，就必须要有关企业在清楚把握设计管理重点和要求的前提下，不断加大设计管理。从目前来看，由于受到多方面因素影响，使得现阶段我国房地产开发过程当中还存在一定问题亟待解决。其中，建筑设计管理工作是非常重要的一个方面，直接关系着整个工程能否顺利实施以及最终效果是否理想等。在建筑工程设计阶段，建立完善的发言库是保证建筑工程整体建设质量的重要手段之一，也是促进房地产行业快速发展的重要推动力。对此，在住宅建设设计的具体环节当中，有关设计管理人员有必要在清楚把握设计管理要点和有关要求的前提下进行相关工作，从而达到我国建筑行业长久稳定发展的目的。