涉及房屋不动产登记历史遗留问题解决对策

周仰霙

上海市城市排水有限公司 上海 201103

房屋的所有权作为城市化基础而建设的主要不动产权利之一，而不动产权利和所属可以证明社会大众的房产财产，同样成为社会大众户籍证明的重要权利凭证，在此种发展背景下，不动产证件则是人们群众的合理诉求，但是在实际工作实施过程中，不动产登记工作则产生许多历史问题，造成无法办理不动产证明等问题和不足。

1 房屋不动产登记概论

房屋不动产登记在日常工作过程中又被称为不动产物权资料登记，是一种职能权利人、房产厉害关系人向国家职能管理部门申请不动产权的记录行为。因此不动产实际进行登记时，其主要结构体是不动产管理部门，并且想要实现不动产的正常登记，主要通过申请人提交申请，经过审批操作后，将审核的结果记录在登记系统中，打印不动产权所属证书文件。而在文件登记过程中，申请人则是政府行为相对应的管理人员，但是以上管理人员在上报不动产相关文件和资料完成整个不动产登记流程。

现阶段对我国不动产登记相关文件得知：由于文件中明确规定和列举了各种类型不动产权管理内容，其中包含：不动产权利首次登记、不动产所属权利的转变登记以及注销登记等，而不动产其他类型的资料登记则主要包含：不动产权利的更正登记、异常情况等级以及法律法规查封登记等类[1]。

房屋不动产登记相关法律和文件中，办理不动产登记权利主要包含：集体土地、房屋、森林以及耕地等使用和承包权利，由于现阶段城市在建设过程中，海边与森林等信息登记和数据收集等还未全面开展，并且极易受到人民群众的影响，所以应详细探索房屋不动产登记历史遗留问题。

2 房屋不动产登记原则

2.1 按申请登记原则

为保证房屋不动产登记可以正常开展，实际处理房屋不动产登记历史遗留问题时应严格按照按申请登记原则，现阶段我国不动产登记相关条例文件中明确规定，想要正常开展不动产权利等级，首先应按照当地房地产标准要求进行等级，但是在日常工作环节上，按照申请登记原则并不是不动产登记的基础原则，因此实际开展资料登记时，应根据房产类型进行数据收集和分析后，进行相关的信息登记。

换句话说，实际开展不动产登记时，其信息和数据则需要按照房主要求开展一系列等级流程，因此登记管理部门在不动产信息收集和管理方面上，应不能强制要求其在规定时间内进行文件申请。比如：不动产首次登记时，必须必须由不动产登记申请登记管理程序，如果开发企业不主动申请首次登记，登记结构则不能主动为房屋办理首次参数登记。从本质上来看，许多房屋购买或者拆迁的房屋产权人的证件办理意识不高，或者由于证件办理所缴纳的赋税较高等主观原因，导致房屋申请的权利人员无法主动登记不动产，初次之外，随着时间的不断进步和发展，不动产材料会大面积缺失，或者不动产权利混乱等问题，同样导致不动产资料无法正常上传和登记。

根据目前不动产房屋登记现状进行详细分析，由于管理部门自身并没有强制执行的管理权利，所以在日常管理工作实施过程中，如果管理部门随意打破管理标准，则会影响不动产登记范围。比如：如果企业没有实施首次登记，则想要正常具有不动产权利，则需要提供和收集各种类型的信息材料，并且极易产生资料遗失问题和法律纠纷。除此之外，实际处理商业建筑开发企业时，如果由于房屋建筑企业破产等原因不能有效处理不动产首次登记，为此需要由政府指定破产管理部门，或者由原始企业或者管理部门申请首次登记，因此不能直接由登记部门进行结构管理[2]。

2.2 一体化登记原则

实际处理房屋不动产登记历史遗留问题时应始终坚持一体化登记原则，所以与分散时期登记、地方登记具有明显的区别，不动产统一登记之后则要求系统化的信息收集和上传模式，因此根据目前我国不动产登记文件明确指出，不同产权利管理结构实际开展数据收集时，应时刻关注和遵守主要结构体相同的基础原则，并且当事人实际进行不动产信息登记时应严格遵守以上原则。

由于房屋实际开展不动产信息登记时需要单独登记，所以房屋类型与房地产自身存在的联系以及房屋数据上报具体需求等方面出现明显不同，比如：房屋、土地等使用途径存在不同，所以虽然房产已经登记但是土地使用权利却没有登记，或者两者进行登记的主体房屋并不相同，比如：房产信息登记权利人是父亲，土地登记权利则是儿子，此种管理现状则会导致信息和数据无法统一处理，导致不动产信息登记艰难等情况。

一体化登记原则在实施过程中则需要在不动产登记应用程序法律管理的基础上，确保房随地走、地随房走等发展目标，换句话说，则需要将土地以及建筑物视作为统一性的整体信息结构，并且要求两者之间的权利主体始终保持一致性。针对此种现状，我国所实施的统一性登记则是为了防止房产与土地产权相互分离所产生的纠纷，因此实际开展不动产登记问题时，土地产权以及房屋不动产权同样成为阻碍产权不良发展的主要因素之一。

3 房屋不动产登记原因

3.1 登记分散

不动产信息登记进行分散登记时，由于房产证件、土地证件主要由相关的管理部门、土地管理部门共同管理，所以在分散登记时期由于信息交互相对较少、信息和数据管理效果普遍不高、以及不动产权利数据不统一等问题，导致不动产信息登记在后续环节不动产无法办证等问题[3]。

由于不动产登记时，房产登记信息和数据之间共享水平相对较低。比如：不动产进行信息收集和数据调查时，虽然其房屋的不动产符合土地登记以及管理流程，但是却不符合房屋产权信息登记的基础办理条件，在或者是有一部分不动产办理了土地证件，却还没有通过房产建设的审核流程，因此不能办理相应的房产证，在以上两种数据不相同的情况下则会对不动产登记带来问题和不足。

此种分散登记情况所产生的数据遗失情况比较普遍，加上传统不动产数据收集和管理环节上，仍然依靠传统人工收集信息和数据，并且其保存形式一般为纸质，所以经常产生数据遗失，而当引进电子化管理模式之后，仅需要部分纸质资料，大多数信息和数据会以电子图形的形式储存在计算机系统中，所以在日常不动产数据管理时需要时刻补充数据图形，完成房产和土地之间的连接，所以此种组织实施难度相对较大，需要各个级别的单位亲密配合，导致土地资源的信息来源无法保证。除此之外，不动产实际开展分散登记时，各个等级和管理部门所需要收集的信息和数据，无论是收集标准还是数据收集内容都各不相同，长期以往造成系统内部数据与信息不能相互吻合，不动产管理部门之间的数据无法相互共享，房产与土地的信息数据更新无法同步，系统库建立十分困难。

3.2 行政监管不到位

政府管理部门在面对企业以及个人违法行为时普遍产生具有监督不及时以及房屋建设不标准等问题，又或者对企业、组织以及个人等方面违规行为无法及时处理。除此之外，许多工业企业在日常运行和管理环节上，不能及时办理不动产权相关证件，无法对不动产权利进行全面掌握，所以在行政监管实施过程中应充分发挥出政府的实际作用。然而目前各地区的政府针对房屋不动产的把控力度无法达到预期设想，所以为了保证城市发展进程，主要将不动产权利集中处理大项目、好项目等已经存在的经济投入以及建设规模不大的项目，则不能安排用地指标的补办手续。现阶段经济投入额度和建设范围不大、投资强度不高的建设项目，部分地区竞争过度，导致许多地区无法贯彻和落实相关的优惠政策[4]。

3.3 群众办证意识不高

传统企业在建设过程中，由于社会大众办证意识和思维不高，群众对于办理不动产证明的基础认知水平不足，从而忽视了不动产证件的重要作用，长期以往导致大多数不动产产权人即使购买商品房之后，仍然不会选择第一时间办理不动产权证件。同时建筑企业以及单位在没有获得标准建设文件、土地施工规划方案以及土地管理许可文件的情况下就开始项目建设，此种现状导致项目自身并不具备建设手续，一旦项目建设完毕后，则会导致没有标准手续无法投入使用，即使项目建立完成后部分手续也无法补办。

但是随着不动产权登记要求越来越规范，产权证使用范围相对比较广泛，此种现状致使企业以及人民群众普遍认识到办理不动产证的重要作用，但是由于房屋建筑大多数早已建成，甚至多数房屋已经投入正常应用，许多开发主体已经混乱，此种现状导致企业或者工业生产厂房等建设完毕后，土地规划等手续无法补充办理。除此之外，部分建筑项目的权利人登记相对比较随意，导致权利主体结构混乱等问题，在此种不动产管理现状，会导致权利主体不一致无法办理。

4 房屋不动产登记解决策略

4.1 政府起到主导作用

针对以上房屋不动产登记存在的问题，需要建立城市级别的专项工作领导小组，明确每个管理部门的相关职责，责任分工明确，以此来提高不动产登记所产生的问题和不足，并且在此基础条件上增强政府的领导能力，第一时间了解政府不动产登记的主体结构，从而拟定出城市管理部门，根据城市不动产登记现状设定专项工作管理团队，有效承担不动产登记所产生的问题，全面贯彻和落实登记工作。

4.2 系统排查

不动产登记历史遗留问题的处理建立问题台账则是不动产登记问题解决的基础条件，以便于构建出科学、合理的责任清单，不仅可以有效避免不动产问题有效排查，还可以防止产生其他类型的违规问题的产生。而在系统排查方面上则可以依靠全面查、单独查以及发公函等三种调查途径，并且面向企业、社会大众、房屋建设以及基层政府等目标对象，深入开展社会大众所关注的不动产历史遗留问题相关参数和信息[5]。

4.2.1 全面排查

想要有效开展全面排查，应构建出情报员管理制度，并且通过不动产登记受理、审核、信息调查、资讯服务等相关工作端口，并且安排专门岗位，在工作一线收集上汇报社会大众身边的所反映问题，将其列入至历史遗留问题的解决清单。根据情报员岗位以及管理制度，并且以此作为基础条件，通过相关的电话热线、微信公众号以及员工信息调查等渠道详细收集社会大众所关心的问题。

4.2.2 单独排查

在单独排查实施过程中，企业服务活动开展过程中，应积极开展企业的服务月相关活动，以此有效面向各大园区、企业等，并且在宣传不动产登记管理政策的同时应帮助企业详细梳理历史遗留问题。

4.2.3 发公函

对于各个地区的政府、房屋建筑以及房产等相关部门所掌握的问题线索比较集中的话，应利用公函或者管理部门针对不动产信息和数据制作出表格，从而合理控制该地区不动产登记问题，并且根据不动产目前产生的问题，积极开展不动产登记专题分析工作，或者直接使用媒体的力量动员社会大众重点关注，有效解决不动产历史遗留问题。

4.3 管理部门协商管理

对于不动产历史遗留登记问题，其管理问题和重点主要集中在不动产材料无法保证全面性，因此从法律建设和发展角度来看，大多数不动产信息和数据在登记时，主要属于主动申请登记，所以实际进行申请时，需要保证不动产申请具有一定理论根据，并且其理论根据应按照城市不动产文件资料，不动产登记结构进行审核时，需要根据所收集的信息和数据，不能产生缺漏或者私自登记，应从不动产实际情况进行详细考虑。

除此之外，政府在不动产登记工作内容和环节的把控上应实现公共管理，并且在此基础上针对房屋所属权利管理系统进行完善和优化，从根本生优化房屋交易等环节，由于不同操作岗位具有不同类型的管理内容和管理流程，长期以往会导致不动产登记问题十分复杂，提高其经济成本，在后期处理不动产登记的相关问题事应针对每个部门进行协商处理。从技术操作层面在实施过程中，为推进不动产登记历史遗留问题的正常开展，应对许多问题进行审核批复、竣工验收以及企业制度改革等施工环节，并且实际技术处理时应进一步加强管理部门的系统化与整体性。

由于不动产一线管理部门作为发证部门的末端，因此管理部门应充分发挥方案规划以及国家业务等综合优势，在此基础条件上构建出不动产登记历史遗留问题内部管理制度、法律法规以及工作责任等，从而构建出全流程、一体化的处理制度。在不动产登记历史遗留问题管理环节上，要构建出不动产相关的发改委、房屋管理系统以及房屋经济税收等相关管理系统，并且还要用于打破不同管理范围，详细构建出以上管理部门的联合审批制度，完成登记清单管理发展目标。

5 结束语

由此可见，不动产登记管理制度和工作内容不断优化和完善，所以在城市化未来建设环节上，不动产的基础管理工作要始终跟上社会进步脚步，充分结合互联网创新手段，构建出相关的组织和领导管理制度，最终形成联动的问题解决方案，全部梳理不动产登记历史遗留问题，切实助力优化营商环境，负担起不动产登记工作的民生使命。