儿子有产权，母亲有居住权法院支持谁？

王元辉

老母亲独自居住的一套老房子，产权登记在儿子名下。儿子未经母亲同意，擅自将房屋挂牌出售，遭到母亲坚决反对。

为了换套学区房，他擅自做主要卖掉母亲居住的老房子

今年68岁的刘琪和丈夫刘鸣（化名）以前都是长沙市郊的农民，改革开放后进城务工、做买卖，渐渐在城里扎下根。夫妻俩育有一子一女。如今刘鸣已经去世，一双儿女都成家后另立门户，刘琪独自一人住在长沙市天心区一栋老式居民楼里。

刘琪住的这套老房子，以前是她和丈夫租住的，1996年才出资买下。因为老两口只有刘宇航一个儿子，当初买房办理房产证时，房屋产权登记在了刘鸣和刘宇航名下，刘琪和女儿刘玉都没有在房产证上加名。刘玉结婚后还主动放弃了继承权，同意房产由弟弟继承。

2005年，刘宇航结婚，父母为他购置了婚房。婚后，他们小夫妻单独居住。

2010年，刘鸣听说以后房子要征收遗产税，便把自己那一半产权赠与儿子，房屋产权登记在了刘宇航一人名下。但刘宇航和妻子出具了一份保证书，保证父母有永久居住权。

2014年，刘鸣过世后，刘玉要求刘宇航把母亲接过去一起住。可刘宇航的妻子坚决不同意和婆婆住在一起，为此和刘宇航还吵了几次架，对姑姐刘玉也很有意见。

原来刘琪和儿媳一直不和，逢年过节或老两口过生日，也只有刘宇航和孙子过来坐坐，儿媳基本上不登门。两位老人偶尔有个伤风感冒，也是女儿刘玉照顾，刘宇航从没管过。

现在，刘鸣不在了，刘宇航再不管老母亲说不过去。可妻子不同意，他也担心婆媳俩住到一起会加深矛盾，便以房子太小住不下为由，一直没有接母亲与他们同住。

刘琪也不想和儿子儿媳搅和在一起，加上自己身体还硬朗，生活能自理，平时还有女儿照应，她坚持一个人住在老房子里。日久天长，母子关系变得越来越淡薄。

二孩政策实施后，刘宇航又生了个女儿。当年父母给他买的婚房是一套两居室，如今一儿一女渐渐长大，需要一人一个房间，两居室就不够住了。更重要的是，他家所在小区对应的小学、初中都很一般，他想买套大点儿的学区房，既能让孩子们接受更好的教育，一家人住着也宽敞。

考虑到买学区房费用高，刘宇航决定以房换房。而买了新房以后还要装修、散味，需要较长一段时间，若卖掉自己住的房子，一家人得出去租房，也是一笔不小的开支。于是，他想到了母亲住的老房子，反正房产证在自己手里，自己卖掉也无可厚非，便联系了房产中介。

这一切，刘琪毫不知情。

得知儿子要卖房，母亲强烈反对：“我不同意！他把房子卖了，我住哪儿？”

2021年9月初的一天上午，刘琪正在家里看电视，突然有人开门进来了，双方都吓了一跳。刘琪惊问对方是什么人，为何有她家的钥匙，才知道来人是房产中介的业务员，过来看房。刘琪这才反应过来：儿子不声不响要卖房。

“我不同意！”刘琪急了，“他把房子卖了，我住哪儿？”

业务员很意外，给刘宇航打电话：“你房子里还住着人，怎么卖呀？这不是逗我玩儿嘛！”刘宇航口气强硬：“房产证给你们看过了，钥匙也给了你们，房子确确实实是我的，你们只管卖，老太太是我亲娘，我会尽快让她搬走。”

业务员开了手机免提，刘琪听见儿子这么说，从业务员手里夺过手机喊道：“我不搬！这是我的房子，你有什么资格卖？”

刘宇航的声音也提高了：“房产证上写的可是我的名字，怎么成你的房子了？”母子俩吵了起来，一个坚持不搬家，一个坚持要卖房，一时间僵持不下。业务员无奈，只好摇摇头走了。

业务员走后，刘琪想立即给刘宇航打电话问个清楚，又觉得没意思，便把电话打给女儿，痛骂刘宇航没良心、逆子。刘玉对弟弟擅自卖房也很吃惊，安慰老娘：“你别急，我先问问宇航，看他是怎么想的。”

谁知刘玉还没打电话给刘宇航，刘宇航已来到刘琪住处，把他想卖掉老房子、凑钱买学区房的事跟母亲说了，并要求她搬家：“妈，你也知道我家的情况，如果不卖老房子，我连首付都付不起。你看这样行不行，你把东西清一下，我明天叫搬家公司来，帮你把东西搬到我那儿。”

“我不去！”刘琪一摆手，“我哪儿都不去，就住这儿！”

母子俩正僵持，刘玉回来了。刘宇航连忙跟她说明情况，请她做做母亲的工作。可刘玉听后不但不帮他说话，还指责他不该打老房子的主意。

刘宇航转而将矛头对准了刘玉，觉得母亲不愿意卖房就是姐姐在从中作梗，气急败坏地说：“别以为我不知道你那点儿小心思，不就是想分遗产吗？我告诉你，想都别想！房子是我的，我就要卖，看你们能怎么样！”

法院：被告享有房屋居住权，原告忽视被告想在老房子里颐养天年直至终老的意愿，在被告明确反对的情况下，不得出售房屋

刘琪母女都以为刘宇航只是赌气说一说，谁知2021年9月中旬，刘琪收到法院传票：刘宇航已向法院起诉，请求法院排除刘琪对其出售房屋的妨碍。

庭审中，刘宇航承诺：卖掉老房子后，他会置换一套大房子。在置换过渡阶段，他会为母亲在同等地段租房；入住新居后，他保证母亲在新居有独立的房间。

对此刘琪却说，自己已经在老房子里居住了大半生，有熟悉的邻居，就医、购物也方便，希望能在老房子里终老。而且，她和儿媳相处不是很愉快，即便儿子将来买的新房子条件很好，她也不愿意搬离老房子和儿媳住在一起。

案件审理期间，刘琪向法院提供了一份由刘宇航夫妇在2010年，也就是老房子的产权全部落到刘宇航名下时签署的《承诺书》。在《承诺书》中，刘宇航夫妇向父母保证：房子的产权全部赠与刘宇航后，刘宇航夫妇绝不以任何事由影响二老的晚年生活。

法院审理认为，发生争执的老房子是刘鸣在世时，老两口出资购置的私有住宅。虽然产权已落在原告刘宇航名下，但从原告再三承诺卖房绝对不是要把母亲赶走，置换房屋后会为母亲提供独立房间居住这一事实来看，原告也认同被告享有老房子的居住权。根据《民法典》第371条，居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭。而被告刘琪健在，且一直居住在涉案房屋内，其居住权不存在消灭情形，依法仍享有居住权。原告为提升居住品质想置换房屋，无可厚非，但不得侵犯被告享有的居住權，更不应忽视老母亲想在老房子颐养天年直至终老的意愿。

而且，刘宇航是否能够在置换房屋后遵守保障母亲居住权的承诺，主观因素外还有客观上能否实现的不确定性——刘宇航曾承诺房产过户到他名下后，不会影响老人的晚年生活，但目前他的行为已有悖当初的承诺。

综上，法院依法做出判决：驳回原告的诉讼请求。被告居住的老房子，原告除非得到被告同意，否则不得出售。

【编辑：冯士军】