房地产开发项目全过程成本控制研究

文/陈文莉（湖北荆门城建集团有限公司）

房地产开发项目管理人员加强全过程成本控制，可以为企业带来更高的经济效益。在进行成本控制的过程中，工作人员应当结合企业实际的成本控制需求，立足于多个角度增强控制力度，保障成本控制工作能够有效实施，只有将多个成本控制任务完成，才能够有效推动房地产开发项目全过程成本控制工作开展。但是就目前而言，在各个阶段都存在着成本控制不足，不利于企业提升控制成果。因此，立足于当下实际控制现状分析现存问题，明确其中原因，并进一步结合企业实际提出有效的应对策略具有较强的理论意义与实践意义。

一、房地产开发项目全过程成本控制的重要意义

房地产开发项目需要的成本占企业总开发成本的大部分，是成本控制中十分重要的内容，只有在全过程加强成本控制工作，才能够有效控制成本，让成本处于企业能够接受的范围之内。成本控制人员应当加强项目方案优化，注重项目设计，对前期的成本控制工作更加重视，有效提高全过程成本控制的效果，为后续成本控制工作打下良好的基础。尤其是房地产行业作为资金密集型企业，其中涉及的资金数额较大，只有在项目开发的全过程进行成本控制，才能够在保障项目质量的同时，降低成本，提高企业的经济效益。另外，全过程进行成本控制可以有效降低房地产开发项目的风险，提升对各个环节的掌控能力，避免出现成本不受控制、经济效益受到影响的问题。

二、房地产开发项目全过程成本控制中存在的问题

（一）投资阶段不够重视成本控制

就目前而言，许多房地产企业的成本控制观念依旧较为传统，在这种状况下，缺少对房地产项目投资阶段成本控制的关注度，决策较为随意，方案设计与实际不相符，缺少理论支撑，以至于决策不够科学，这样不但会对具体成本控制产生消极影响，也会对全过程成本控制的开展起反作用。出现此种状况，最为关键的原因就是房地产企业缺少成本控制意识，在投资阶段对成本控制有所忽视，没有引进先进的成本控制观念，手段有效性较低，不利于房地产开发项目全过程成本控制的进行。另外，房地产企业在前期忽视成本控制，导致全过程成本控制的基础较为薄弱，在后续控制中难度也相对较大。这就导致房地产企业后续的成本管理受到限制，控制措施难以落实。

（二）招投标阶段不重视招标质量

招投标阶段是房地产企业选择承包商的重要时期，选择合适的承包商可以建立起长期稳定的合作联系，通过合同条款的确定，开发商会立足于项目的具体特征，采用招标的模式与施工企业签订合同。这一环节对后续的施工与结算工作具有推动作用。但是就当下而言，许多房地产项目在招投标阶段都会采用最低价中标的方式。虽然这种方法可以降低企业的成本，具有较强的优势，但是最低价中标会损失施工企业的利润。因此，在施工过程当中施工企业会更加注重成本管理，导致施工质量较差，或安全文明施工标准有所降低。同时，施工企业也可能会出现偷工减料的状况，忽视施工标准，以至于项目质量经不起检验。另外，一些承包商上报签证的数量较多，常常出现设计变更的情况，以此来向开发商获取更多资金，这样不但会影响工期顺利完成，还会增加成本。

（三）设计阶段缺乏成本控制意识

在设计阶段中，成本支出数额相对较小，所以房地产企业对这一阶段的重视程度较低。但是设计阶段本身十分关键，如果设计质量相对较差，将会导致后续的建设与施工出现问题，不但可能面对变更设计所带来的成本提高风险，也可能会导致工期无法顺利完成。就当下而言，房地产成本控制已经由核算型逐步转向价值创造性，因此，成本管理的重点应当包含设计阶段。房地产企业在设计阶段所具有的决定权与话语权较大，可以对设计方案提出质疑与更改意见。但是在开始施工后，对设计方的控制力度减小，就算后期出现图纸变更，签证较多等问题，也无法采取有效措施。这样不但会大大提高企业的成本消耗，浪费人力财力物力，也会对工程质量产生一定影响。

（四）施工阶段缺乏有效成本控制

房地产开发项目之中，施工阶段的周期相对较长，在总成本中比例也相对较大，存在着较多的不确定因素。虽然房地产开发企业对成本管控较为关注，但是建设项目能够节约成本的空间相对较小，超支的可能性相对较大，所以这一阶段的成本控制十分关键。同时，房地产开发企业所面临的问题与风险也较多，因为合同政策与设计方案等要素，施工企业所提出的签证变更与设计变更金额不固定。对签证的管理十分重要，在施工阶段属于关键性工作，如果在此阶段缺乏成本控制，会大大提升房地产开发企业的成本，降低经济效益。如果开发项目中的签证金额占比较高，超出正常签证与设计变更应占的比例，就会导致实际成本提升，无法实现房地产开发企业的利润目标。此问题能够明确反映出房地产企业在施工阶段存在的问题，房地产开发企业需要采取有效措施解决问题。

（五）竣工结算存在资料缺失问题

竣工结算阶段施工企业的管理人员，对项目实际情况更加了解，开发商员工的流动相对较大，工作交接不够完善，新任的开发商工作人员对项目的了解程度相对较低，导致在竣工结算时开发商主动性有所不足，开发商如果在施工过程中缺少成本管理，项目工程师并未针对项目实际进行分析，就会导致在竣工结算阶段失去主动性。同时，竣工结算阶段对文件与相关资料的整理与管控也极为重要，例如签证、资金投入、设备采购等等。这些资料都应当加强管理，需要注意材料的真实性与完整性，避免出现施工企业的资料缺失、不真实等问题。

（六）营销阶段成本浪费问题严重

在营销阶段，房地产开发商需要支出的成本包含较多内容，比如广告支出、中介销售、人员工资等等。这些费用的支出较为必要，对房地产项目回款具有关键意义，可以决定回款的来源与营销具体方式。当下，许多房地产开发公司都采用全民营销的手段，甚至一些房地产公司会将销售加入职工平时绩效考核中。但是对一些职能部门来说，销售并不是职责以内的工作，对于房地产销售存在一定的抵触，形式化相对较强，预估的成效很难达到，就算房地产开发商的全民销售路线较为稳妥，但是在运用过程中采取的方式不佳，无法产生良好效果，甚至会引起职工的逆反情绪，造成人员流失等问题。因此，重视营销阶段成本控制十分关键。

（七）运营维护阶段责任划分不明

运营维护阶段是房地产开发项目全过程中的最后阶段，这一阶段需要注重对施工企业的质保金返还工作，同时，应当重视与业主的沟通，做好前期物业管理。虽然质保金所涉及的成本数额不高，但是责任划分与维修费用的支付都会受到质保金的影响。所以，房地产开发商应当提升对质保金的关注度。由于房地产项目的规模相对较大，其中的项目相对较多，如果合同的准确度不足，没有明确划分责任，在问题出现时，将无法找出第一责任人。另外，前期物业管理对提高企业信誉度具有积极作用，所以，在此方面投入的成本也相对较高。企业只有做好此阶段的成本控制，才能够保障房地产开发项目顺利完成，降低成本支出，提升经济效益。

三、房地产开发项目全过程成本控制的有效策略

（一）投资阶段加强项目成本规划

房地产开发商在投资阶段会对项目的收益与亏损进行预测，只有前期调研足够充分，才能够有效提高企业盈利水平[1]。首先，房地产开发企业需要在前期进行完善的调查与研究，评估项目价格，明确此项目能否帮助企业提升经济效益，而且，需要编制出项目的可行性研究报告，在此基础上，财务管理部门需要针对报表展开全面的分析，最后由企业管理人员得出最终结果，为决策者提供数据支持。其次，企业的管理人员应当结合预期收益与预期投入来确定是否应该投资此项目，避免由于盲目投资导致企业资源浪费。在确定投资后，需要更加明确项目的实际状况，发现其中隐含的风险隐患，并采取有效措施控制风险。在前期要打好成本控制基础，保障房地产开发企业的成本控制效果。采取这样的方法，房地产开发商就能够在投资阶段提前明确项目具体情况，增强项目建设的收益。

（二）招投标阶段需保障招标质量

开发商在招标过程中，需要注重对涉及单位的管理，收取相应质保金。在施工中如果设计图纸需要变更，以至于签证数额过大，开发商能够对这些资金进行处理。同时，在总包招标的过程中，开发商可以采取定额计价的方法，以政府定价为基础，加强价格管理，对此，需要与市场价格相适应，以此来保障计价的准确性[2]。同时，房地产开发企业需要注重对施工单位的管控，避免出现计价漏洞的问题。对此，房地产开发企业可以在前期预算时对图纸中工程量套餐单价进行核对，在后期结算时，对签证变更与供应链融资等进行核对，避免与施工企业产生矛盾。同时，需要保障签证变更审核的有效性，完善审核流程，提升对签证变更的管理力度。

（三）设计阶段加强事前成本控制

设计阶段的成本控制可以起到有效的事前控制效用，房地产开发企业的管理人员需要对这一阶段更加重视。首先，开发商应当与信誉度较高、具有较强技术的设计企业达成合作，需要确定责任划分，如果出现施工中签证变更金额过大，房地产开发企业可以选择问责，维护自身的合法权益，如果失误过于严重，应当不再与此设计公司合作。其次，规模较大的房地产开发企业可以自行建立设计子公司，设计出成熟的图纸。施工单位的施工进程也会进一步提高，不但能够减少修改图纸的工作量，也可以大力提升工作效率，提高项目的整体质量，实现成本控制的目的。另外，房地产开发企业可以在建设之前对设计图纸进行全面研究与测试，确认图纸的可使用性，以此来保障施工的顺利开展。

（四）施工阶段提升成本控制质量

首先，房地产开发企业可以减少设计变更与签证的次数，针对使用清单模式的开发项目，签证与设计变更就是开发商控制成本的主要途径[3]。对此，房地产开发企业需要完善签证与设计变更审查流程，通过初审、复审、同一问题多次上报的方式，控制签证与设计变更的次数。另外，应当控制签证与设计变更的准确度与完整度，避免出现多余的成本支出，开发商的工程师需要加强对签证变更的审核，保障工程量的准确性，如果工程量不符合实际，需要予以拒绝，并加强对所报价格的审核。另外，开发商在设计之初应当要求设计人员对图纸进行复核，在施工前发现问题并解决。而且，房地产开发企业需要正确选择施工企业，选择信誉度良好，施工能力较强的单位，这样可以有效降低成本支出。

（五）竣工结算注重资料的完整性

首先，开发商需要更加注重资料的移交保障资料完整性与准确性。对此，需要更加严谨地核查相关资料，避免施工企业多报乱报[4]。而且，需要向区域管理部门上报，同时，上报到区域管理部门之中，让区域管理部门对各个阶段的资料进行整理与对比，通过二次检查后再进行结算工作。其次，开发商需要安排经验较为丰富，业务能力较强的人员进行结算，控制签证与设计变更的造价，在与合同允许范围内进行调整，进而实现成本控制的目的。这样竣工结算阶段的成本控制效果会有所提升，提高开发商的经济效益。另外，在竣工结算阶段，房地产开发企业需要加强对资料的管理，将相关资料进行统一收集与整理，提高存放的安全性，保障资料的全面与完整。

（六）营销阶段杜绝资金浪费情况

在营销阶段，销售回款对项目盈亏起决定性作用，因此，企业需要采用有效的方法降低投资成本，同时，以有限的成本加强宣传效果。首先，房地产开发企业需要将内部人员与销售业绩考虑在内，完善人才管理机制与成本控制机制，科学管理销售人员。比如，企业可以要求职能部门通过发朋友圈的方式进行宣传，不但可以避免外出发放传单，也能够提升宣传效果，减少成本支出。而且，这种方法不容易激起职工的抵触情绪。其次，房地产开发企业可以招聘学生发放宣传广告，不但成本相对较低，而且可以更加有效地缩短房产销售周期，快速回笼资金，使房地产企业更加健康稳定的发展。

（七）营运维护阶段明确岗位职责

在运营维护阶段，房地产项目开发企业需要更加注重口碑建设，营造起良好的企业形象。如果产生质量相关的问题，房地产企业应当对施工单位提出修缮要求，修缮资金可以从质保金之中扣除，在前期的售后与物业管理进行时，企业的信誉度会大大提高，所以，房地产企业应当与更加优质的、综合能力较强的物业企业进行合作，制定出完善的运营维修方案，采取现代化的经营管理手段与维修技术[5]。立足于具体合同对设备进行有效的管控，提高服务质量，保障客户能够提升使用满意度。这样不但能够提高项目的价值，也能够增强消费者的满意度。

四、结束语

综上所述，房地产行业竞争愈发激烈，房地产开发企业只有加强全过程成本控制，注重对项目开展各个环节的管控，才能够有效降低企业成本，提高经济效益。纠正各个阶段中出现的偏差问题，实现高质量成本控制。对此，房地产开发企业可以通过投资阶段加强项目成本规划、招投标阶段加强质量保障、设计阶段加强事前成本控制、施工阶段提升成本控制质量等方式，提高全过程成本控制的有效性。