城市商圈提质扩容研究——以观音桥商圈为例

张 玮，徐锦颢

（重庆市规划设计研究院，重庆 400000）

0 引言

1966年，随着重庆第一座嘉陵江大桥建成，观音桥地区成为联系渝中半岛与江北地区的重要门户，地区的发展得到迅速提升，更多的人群选择在观音桥地区居住。而观音桥地区所承担的城市功能也逐渐由一片农田向着江北地区的重要商贸和居住区转变。

如今，经过半个世纪的发展，观音桥商圈已经隐隐超越解放碑成为中国西部第一大商圈[1-2]。这里灯火辉煌、高楼林立、交通便捷，是展现重庆国际化大都市形象的重要形象窗口地区，代表着重庆城市发展的未来。2022年，《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案的通知》[3]正式颁布，位于观音桥商圈西北片区的电测村片区，是观音桥商圈提质扩容的重要组成部分，也是本文研究的重点。图1为全国TOP20商圈部分排名。

图1 全国TOP20商圈部分排名

1 背景与现状条件

1.1 高质量发展面临瓶颈

观音桥商圈面临发展瓶颈。首先，当前重庆中心城区商圈功能、业态、景观风貌趋同，特色缺乏，传统五大商圈的商业零售业态以购物中心和百货为主，观音桥商圈高达70%以上。其次商圈业态面临转型，优质写字楼库存量逐年上升，空置率高于全国同类城市，优质商业商务租金下滑较多。最后体验式功能缺乏，体验型消费业态成为商圈未来发展的重点社交、体验功能导致新型商业项目向大体量的综合体转变[4]。图2为重庆市中心城区五大商圈主要商业业态构成。

图2 重庆市中心城区五大商圈主要商业业态构成

1.2 高品质生活有待提高

电测村片区整体建筑风貌较差。现状建筑主要以20世纪80—90年代建筑为主，建筑质量一般，观音桥小学等建筑修建于80年代以前，建筑结构以砖混为主，现状质量相对较差。图3为电测村现状。

图3 电测村现状

“孤岛型”交通形态特征明显，内部道路未成系统，对外联系严重不足。现状主要由建新北路、红石路、渝澳大道、观鸿大道等主要干道围合而成。片区内部与周围主要干道连接道路路窄、坡陡、弯急，联系性较差。受地形及现状建筑限制，片区内部道路通行条件较差，尽端路和异型路口较多，未成系统，大量交通需通过周边主干系统疏解交通。

内部路网结构不合理，次干路密度严重偏低，交通“断层”严重，内外联系不畅。现状红石路为快速路三横线，渝澳大道、建新北路、建北二支路为主干路，观鸿大道为次干路，内部其余道路均为支路。片区内部整体路网密度较高，但次干路密度严重偏低，整体路网结构不合理。缺乏系统性较强的次支道路系统，降低对外及内部交通集散效率，大量交通需通过周边主干系统疏解，导致交通流过度集中于主干路。表1为现状路网密度一览。

表1 现状路网密度一览

1.3 相关案例与基地特质分析

通过对当前城市商业中心发展趋势的解读，世界各大城市中心向着越来越综合的方向发展，有竞争力的城市中心功能往往是商业、商务以及各类公共设施集合[5]。同时，城市商圈业态发展也由单一向复合、由购物向体验的转变，零售业去零化，加大体验式业态、餐饮类业态及休闲娱乐类业态比例，空间更加生态休闲和艺术化，成为商圈发展的主旋律。图4为城市中心业态发展趋势。

图4 城市中心业态发展趋势

通过对观音桥商圈发展状态的识别，发现电测村片区服务效率低下、道路交通弯曲不畅，社区服务设施布局零散，城市功能结构已不适应商圈未来发展需求。

通过对场地自然地形与资源禀赋的梳理，基地作为鸿恩寺山体的余脉，原生的起伏地形，顺应地势的城市肌理，承载着部分记忆的现状建筑应予以重点保留。

2 国际消费中心城市导向下的目标定位

通过对观音桥商圈发展定位的分析，对当前城市商业中心发展趋势的解读，商圈发展状态的识别，场地自然地形与资源禀赋的梳理，提出中西部国际大都市时尚消费地标的形象定位以及国际消费中心城市示范区、城市级体验式商圈的功能定位。将观音桥商圈西北片区（电测村片区）打造为集居住、办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、体育、观光于一体的高端生活体验中心，与其他版块协作，助力观音桥商圈建设国际消费中心城市示范区。

区域功能结构上，未来观音桥商圈整体形成“一圈一街四中心”“一廊一轴”的空间结构。其中一圈为观音桥商圈，一街为夜生活文化街区（北仓），四中心分别为高端生活体验中心、数字文化体验中心、创意创新中心、体育文化活动中心，一轴指的是现代风貌展示轴，一廊为夜经济文化走廊。

3 观音桥商圈品质提升策略研究

3.1 大数据分析下产业业态引入

3.1.1 结合产业分析，引入数字经济、体验式业态

目前主城区商圈业态同质化严重，但均缺乏体育、演艺、旅游等新兴体验式功能。引入产业分析，探索未来商圈发展方向强调由单一向复合、由购物向体验的转变，空间更加生态化与艺术化。在观音桥既有四大版块的基础上，位于西北板块的电测村片区应重点填补现状缺少的时尚潮流、休闲娱乐交往功能，并积极打造全球服务高地，引入数字经济、专业服务等功能业态，引导市民生活方式与片区经济增长方式的转变，提升商圈生活品质。

3.1.2 结合大数据分析，明确商圈产业模式，预留产业空间

通过对重庆3万多个商店的电子地图大数据挖掘分析，主城区商业市场供求走势、租金空置率以及国内外30余处创新商业分析，建议观音桥商圈零售、餐饮、娱乐业态比例由传统的5:3:1调整为1:1:1。

对主城区商务整体走势，写字楼、SOHO、LOFT等市场走势详细分析，细分未来商务产品市场，明确商圈商务市场定位及开发规模。

对文化旅游、酒店、住宅等业态也进行了分析，细化落实各产业业态规模。

3.1.3 功能一体化

延伸与补充区域功能，电测村片区的发展是区别于传统商圈商业中心的扩展，而是在现有商圈生活型服务功能的延伸，更是观音桥商圈生活性服务业（文化、娱乐）、生产性服务业（数字经济、专业服务）功能的重要补充。

打造体验式商圈，基于人群诉求分析，结合观音桥商圈区域现状功能，在满足人们一站式购物需求的同时，增加文艺展演、运动康体、旅游服务等多种功能，引导商圈由体验式综合体过渡为体验式商圈。

构建24h活力商圈，加强24h时间消费型的综合开发，做大做强夜经济，强化商圈现代都市经济业态。

3.2 空间一体化导向下，城市空间形态优化

3.2.1 强化公共空间功能协调，实现空间一体化

对外强化公共空间打造。电测村片区应构建联系嘉陵公园、观音桥步行街便捷的慢行联系，实现地区慢行系统无缝衔接。并于渝北商场、轨道站点出入口等地区预留足够的开敞空间，构建人流入口广场。

内部构建活力核。利用建筑退让空间，构建城市广场，形成片区公共活力中心。打破室内室外，强调开放、休闲和自然，充分体现现代商业街区的开放性、体验性、互动性、生态性，更加契合人们娱乐、休闲、消费、购物习惯。

3.2.2 优化城市空间形态，塑造城市特色风貌

结合功能定位、城市空间形态要求，明确商业商务区和现代居住区不通过的风貌特质，细化建筑风格、立面、材质、色彩、绿色建筑等控制要求。

细化片区高度控制，结合区域既有建筑高度，合理确定电测村片区建筑高度和密度，塑造高低错落、疏密有致的城市特色空间。

3.3 交通一体导向下，交通服务完善

统筹轨道、对外交通、内部交通、慢行系统。轨道交通方面，在现状轨道3号线的基础上，电测村片区应主动对接规划轨道线，争取于电测村片区增设地下换乘站，强化片区轨道交通覆盖。并通过对接慢行系统，地下空间利用等，加强轨道交通与城市空间统筹、整体布局、一体化设计，创造轨道站点与相邻城市空间便捷联通条件。

对外交通方面，强化与观音桥西片区交通专项规划对接，调整西、北大道走线及相交形式，强化服务功能，减少过境交通的引入。

内部路网方面，面对服务效率低下、弯曲不畅的道路交通系统，建议结合地形重构内部路网，完善路网体系，提升道路密度。实现电测村片区“小街区，密路网”的高效通行能力。

慢行交通方面，构建空中、地面、地下多层次慢行系统，通过对接观音桥商圈二层连廊系统，预留地下通道接口等，加强与轨道交通出入口、地面建筑空间等的联系。

强化地下空间开发利用的系统性，地下公共通道与地下商业服务空间原则上应在地下一层，核心区商业商务地块地下车库连通可利用场地高差按分区错层方式实现，并预留与金源、新世纪等地下车库的连通接口。

3.4 强化历史文化保护、传承和利用

尊重原始地形。作为鸿恩寺山体余脉，应对电测村（鹞子丘）片区极具特色的浅丘地形进行了保留，成为重庆独一无二的“山丘上的商圈”。

应延续城市肌理，建筑布局与原始地形自然融合，“傍丘而城、亦城亦丘”。

3.5 老旧社区更新提质

针对读书一村、黄桷园、春晖园、小苑一村四个老旧社区，采用综合整治、零星拆除等方式完善社区配套，提升居住品质。

4 结语

国际消费中心城市建设导向下，以往的城市中心区建设经验已无法完全满足城市高质量发展的诉求以及人民对于高品质生活的需求，新的商业业态、新的空间营造模式以及更优的交通、设施配套，都影响着城市中心区、城市商圈下半场的走势。相关管理部门、从业人员唯有不断提高标准，推动城市提档升级，才能让城市更美好。