关于老旧小区改造项目工程造价控制要点分析

王佳琪

(厦门市建设工程造价站，福建 厦门 361012)

当前，部分老旧小区在改造过程中存在费用使用严重超标的情况，主要体现在安全施工、机械和人工等费用方面，用技术手段找到造价超标原因，有助于准确计算造价，让造价和实际支出更贴近。同时，研究老旧小区改造造价控制有利于项目投资控制，预防承包商支付费用高于合同价，导致后期索赔问题出现，影响项目进度，不利于小区改造工程进行。在改造项目造价控制方面还可通过完善造价管理体系，优化建设资源配置，提高改造项目社会效益和经济效益。

1 工程造价相关理论

1.1 造价控制内涵

所谓工程造价控制即指利用工程技术、经济学和管理学方法对于项目造价采取预测、调控以及审计等管理，最终达到造价预期效益，实现控制目的。

1.2 工程造价内涵

工程造价就是工程建设计划费用或者实际费用，从投资方视角分析，工程造价就是项目自投资阶段开始，到竣工结束这段时间所需要项目总投资，也就是固定资产方面的投资，包括建设投资和建设期利息，建设投资还包含工程费(设备费、器具费、安装费)、建设费用、预备费(基本预备费、差价预备费)。

从承包商或者发包商角度分析，工程造价就是发包商向承包商支付的费用，也就是建筑安装费用，还可细化为分部工程、措施项目、其他项目费用，其中分部工程费用包括建筑装饰、通用安装、市政、园林绿化等工程费用；措施费包括文明施工、夜间施工、二次搬运、冬雨季施工，其他项目费包括暂列资金、总承包服务费、计日工。本研究重点分析老旧小区改造阶段实际支出、预算支出差异原因，提出改进方法，所以工程造价指的是安装造价[1]。

1.3 工程造价形式

处于不同阶段，工程造价表现形式也各有不同，1)项目决策阶段造价主要指的是投资估算，管理者按照现有资料、估算方法等对于项目投资费用进行估算、预测，投资估算大多由发包商进行编制，以判断项目是否可行；2)设计阶段工程造价主要指的是设计概算，由设计单位在项目设计期间结合初步设计图，利用费用定额、预算文件相关资料，编制项目筹划至竣工环节所需费用文件；3)施工图预算属于按照设计概算的控制，选择设计施工图，根据行业的统一规定，对工程量进行计算，得出项目整体工程量，并将施工方案对于造价产生的影响因素考虑其中，按照现行计价表和定额资料和具体文件对于单项工程、安装造价和单位工程文件作为发包商招标控制价编制依据，双方签订合同，为工程结算提供支持；4)工程价款结算，主要是施工单位造价人员在相关单位验收以后，向建设方办理价款清算工作；5)竣工决算是已经验收项目自筹建至交付阶段消耗的建设费，反映投资效果或者财务情况总结性文件。在老旧小区改造阶段，探索适合造价管理的方法，可为项目承包方、发包方等提供依据，便于双方对造价展开合理控制。

2 老旧小区改造理论(改造范围和内容可参照98号文)

2.1 改造范围

在开展老旧小区改造过程中，重点的改造建筑为2000年底建成，失养失修失管，市政配套设施不完善，社会服务设施不健全的老旧住宅小区。因此，可以明确老旧小区的主要改造范围侧重于没有政府管理，日常生活不完善，不符合社会发展和社会人民群众需求的小区内容，其中含有单栋住宅楼。在改造过程中，提倡将相邻的街区以及基础设施较为相似的片区一并纳入整体的改造范围，实施过程中，可以进行成片式的改造项目，由此保证当地的住宅情况，设施建设情况能够更加的完善，符合人民群众的需求。在改造过程中，需要明确当地居民的意愿，如果老旧小区内部居民的改造意愿较为强烈，则可以率先针对此片区域小区进行改造和优化。

2.2 改造内容

老旧小区改造项目的开展，主要是基于新时代下居民群众的日常生活为主要因素。在实施改造过程中，会针对基础类进行重点优化和调整，突出补齐功能性设施短板，并且在有条件的地方推行完善类改造以及提升类改造，从而改变城市的整体面貌，创设绿色可持续发展的社区环境。

首先，针对基础类进行分析。老旧小区基础类的改造，更多的是基于居民的生活安全和生活需求进行考量，主要是针对市政配套基础设施改造提升的前提下，针对小区内部的建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位进行有效的维修。在基础类改造过程中，会针对老旧小区内部的供水系统与水分流系统、供电系统、小区内部道路供气设施、消防设施、安防设施以及生活垃圾分类等各类内容进行有效的优化和调整，从而实现“路平、地净、灯亮、管通”的生活环境。

其次，针对老旧小区完善类改造进行分析。完善类改造工作的开展，需要根据当地居民的意愿以及地区环境进行分析，针对部分老旧小区内部的建筑节能情况进行有效的调整，在有条件的老旧小区内部加装电梯等，从而便于建筑内部居民更加便利的生活。老旧小区完善类改造会增设小区周边绿化，公共照明等设施，以及新时代下所形成的智能信包箱、智能快件箱、文化休闲设施，体育健身设施等各项内容，由此满足人们的生活需求以及精神需求。

最后，针对老旧小区提升类改造进行分析。老旧小区提升类改造更加侧重于社区服务以及居民的日常生活质量。提升化改造主要侧重于老旧小区的智能化程度。例如，在改造过程中，会增设小区周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共设施、幼儿园等教育设施以及智能感知设施等各类内容，从而满足小区内部居民的日常生活需求，使得小区内部的幼儿老人以及工作者都能够有更加便利且智能的设备进行有效应用。老旧小区在改造过程中，主要的改造内容较为全面，在相关文件中对企业有着细致化的列举，改造期间可以参考当地老旧小区的改造文件进行细致化的考量。

2.3 改造项目特点

老旧小区改造和新建工程类似，改造管理工作复杂，项目进度、质量核成本管理为重点。具体而言，改造项目特点如下。

1)参与部门多，老旧小区的改造，从调研到决策投资、工程建设、竣工验收等环节都涉及多个职能部门，包括城乡规划、财政、司法、城管以及房地产管理等部门，各部门只有相互协调，才能推动改造项目顺利实施。在工程建设阶段，除了土建施工这类和市政施工相关各单位以外，还包括通信网络、供电、地下管道和供水施工，要求建设单位监理部门协同参与，促进改造项目顺利实施，为工程竣工提供支持[3]。

2)施工难度大，因为部分老旧小区的施工场地范围狭窄，加上存在违章搭建问题，胡乱停车导致施工机械进场困难，人员作业量大。具体施工环节，还要将施工质量、施工安全考虑其中，对于工期进行统筹安排，保证达到改造标准，降低改造工程与居民产生的影响。比如：污水管道改造施工环节，不可影响居民正常排放生活污水，而是要采取排水措施，保证改造项目顺利进行；老旧小区道路改造施工环节，要避免影响车辆和行人正常出入，而是要确保道路质量前提下，利用分段浇筑、分段施工方案。改造施工环节，施工单位要对施工组织、工艺流程进行精心设计，明确施工顺序，优化资源配置，保证工程进度、质量，最大限度节约成本。

3)隐蔽项目多，地下管网改造环节，需要将小区道路破除，还可能涉及内部植被移栽，在此期间，需要改造人员其实记录测量，确保工程签证单合理。老旧小区因为地下管网复杂，不够规整，地下埋设自来水和排水管线。建设单位如果资料不齐全，在施工期间要重点对隐蔽工程施工现场信息进行记录，为后续竣工结算工作开展提供支持。

4)改造施工的环境复杂，部分老旧小区改造施工环节具有非封闭性特点，施工过程空间狭小，作业面存在障碍，大型设备进场困难，建筑材料运输不容易，露天施工还可能存在安全隐患，对安全措施运用要求较高。为确保非常安全，要利用科学的防护措施。

3 老旧小区改造项目工程造价控制要点

3.1 项目概况

本研究案例选择某城市老旧小区改造和配套项目基建作为研究对象，改造建筑共有10栋，建筑层高为5层，整体建筑面积10846m2，共有住户352户，建筑物1999年投用，地处市中心位置，因为建筑使用多年，加上建筑群内建筑物的建设时间早，年久失修环境较差。项目具体改造内容包括土石方、水泥地、路面铺装、道路拓宽、给排水、标志线、恢复部分、拆除部分等施工内容，计划工期212d，预算价格1222.12万元，实际费用1536.3万元，安全措施费17.14万元，施工安全费费率5.2%[4]。

3.2 人工费和机械费的计算

3.2.1 人工效率系数

在人工效率估算方面，建立阶梯结构模型，分析影响人工效率的因素包括人员技术水平、施工环境、施工现场、交叉作业、施工组织。同样利用专家访谈的方式，回收访谈数据，根据专家经验对影响造价的因素进行打分，结果采取加权平均，得到最终权重参与计算。结果显示，施工组织对于人员效率的影响权重19.2%，交叉作业对于人员效率的影响在12.4%，施工现场对于人员功效的影响权重38%，施工环境对于人员权重的影响23%，技术水平对于人工效率影响6.6%。

使用Critic法对于权重进行确定，收集专家打分数据，根据专家对于老旧小区改造经验，得出影响因素标准差，施工组织对人工产生影响因素标准差0.7888，交叉作业影响因素标准差0.8498，施工现场对于人工效率产生的影响因素标准差0.9944，施工环境对于人员效率产生的影响标准差0.5164，技术水平对人员功效的影响标准差1.2472，最终得出人工功效系数1.19。

3.2.2 项目机械效率

机械功效系数的估算，选择ATP法对于权重进行确定，建立递阶层次模型。按照各因素权重，将计算结果汇总，施工组织对于机械功效影响权重21.75%，施工方案对于机械功效产生的影响6.8%，施工现场对机械功效产生的影响11.17%，工艺流程对机械功效产生的影响权重42.2%，交叉作业对于机械功效产生的影响权重18%。

3.2.3 人工费和机械费确定

本项目机械费、人工费计算选择AHP法确定其权重，利用影响人工效率影响因素，建立层次模型。该项目造价师、发包机构人员等共同对老旧小区改造方面的专家展开调查，结合专家调查结果，对于专家权重采取加权平均，利用调查的结果作为数据判断依据，建立判别矩阵，采取规范化管理。经过调查，判断影响机械功效的主要原因是施工组织、施工方案、施工现场、工艺流程、交叉作业。经过Critic法获得最终权重结果，施工组织对机械功效产生的影响0.1786，施工方案对于机械功效产生的影响0.1823，施工现场对于机械功效产生影响0.2081，施工工艺流程对机械功效产生的影响0.1761，交叉作业对机械功效产生的影响0.2549[5]。

在机械功效系数的确认方面，同样利用以上方法获取方案层、目标层的组合权重，结果显示对于改造工程，施工组织的影响权重0.5284；改造工程施工方案对于机械功效的影响0.5147；改造工程施工现场对于机械功效的影响0.5463；改造工程工艺流程对于施工机械影响0.5258；改造工程交叉作业对于机械功效影响0.5274，从而获得机械功效系数1.12，人工定额消耗功率系数1.19。

3.3 安全施工费

本项目安全施工费计算利用BSO-BP模型进行仿真，通过收集样本数据，将项目的预算费用、产生费用、安全施工费用、建筑面积、高度、层数、工期等、地理位置等指标输入其中，测算安全施工费率，选择影响安全施工的要素，将具体值输入其中，预测实际安全施工费率。如：测样本预算支出1222.12万元，建筑面积10845.2m2，建筑层数5层，建筑高度12m，实际费用1536.3万元，安全施工费用17.14万元，施工安全费率5.2%。利用BOS-BP网络模型，利用三层网络结构，得出权重矩阵和神经元阈值。调用函数，创建神经网络，通过POS算法，得出最优权值，经过以上步骤设置代码，对于安全施工费费率进行预测，经过迭代以后获得模型收敛值，即为预测结果。将预测结果代入安全施工费率公式，就能得出施工费结果。

3.3.1 计算安全施工费

在开展过程中针对实际施工费用进行全面分析，将数据内容进行有效的整合和计算，其中主要包括：1)标志标线安全施工费；2)拆除部分是安全施工费；3)水泥路面、地面安全施工费；4)给排水安全施工费；5)土石方安全施工费。在针对以上五项施工费用计算过程中，主要针对施工期间的主要费用以及施工之前的安全费用和实际偏差进行全面分析。在计算施工费用过程中，记排水安全施工费用较高，为223828.08元，修正以前的安全费用为160671.1元，产生了较大的实际差值。经过修正前后安全施工费对比，各项施工安全费用都小于修正以前差值，代表老旧小区改造使用该方法更能反映出改造实际费用消耗情况。

3.3.2 费用对比分析

在本项目开展过程中，针对施工过程的人工机械安全施工等各项费用进行有效的修正和整合，从而明确工程在开展期间的整体报价，并将其项目报价与实际的造价进行了有效对比，在费用计算过程中，主要分为以下几多方面：1)标志标线竣工造价；2)改造项目拆除部分竣工造价；3)拆除和恢复部分竣工造价：水泥地面和路面改造项目竣工造价、给排水改造项目竣工造价、土石方项目竣工造价。在整合以上造价费用过程中，将其具体的数值精确到角，并且明确的标记出各项工作的造价费用，修正以前造价结果和实际的造价差值，将其数据登记在册，保证了数据信息的全面性，真实性和实效性。

修正以前整体分析，各项施工造价技术进行修复，产生的费用和实际与费用差都小于修正以前计算结果。代表本研究方法运用对老旧小区改造过程人工、安全施工和机械费用控制效果更好，能够正确反映施工期间产生费用。

3.4 其他造价控制措施

除运用技术手段控对老旧小区改造项目报价进行管理以外，强化部门协调，严控建设标准，强化变更签证管理，加强施工过程监督，提高资料审查质量也极为重要，本项目还采取以下几项管理措施。

1)强化参与主体之间的沟通协调，老旧小区改造特点决定其实施阶段，各参建主体需要加强沟通，才能应对改造过程受到外部因素干扰。建立信息化沟通平台，及时交流改造现场信息；加强现场管理，妥善处理社区居民、参建方之间的关系，多方合作，预防外界因素对于施工进度和质量造成影响，实现造价控制目标。

2)明确改造项目建设标准，在给项目改造阶段，严格按照现场施工情况，对于合同内外施工项目进行仔细辨别，督促建设单位严格按照论证方案制定标准进行施工。由于老旧小区改造项目大多是财政资金支持，若建设单位私自将建设标准提高，则需要及时向财务部门上报。针对由于被改造小区现场情况因素导致和方案论证不符之处，需要经由相关部门批准，才可对项目进行变更，并对超出项目预算、投资等进行审核。针对合同以外新增的施工项目，还需要建设方及时沟通，提出合理建议，向委托方汇报，以便控制项目造价。

3)加强现场签证及变更管理，由于老旧小区建设涉及原始道路拆除，因此，在改造小区以前，要了解道路现状，对于改造施工范围检查井、绿化区域、管道、道路尺寸进行准确测量，拍摄影像资料，因为以上设施如果拆除，后续难以计量，同时，要求施工单位及时上报已拆除项目签证，由责任主体文字确认以后，作为项目结算基础资料。具体签证阶段，严格按照现场施工方案执行造价。如果施工方没有通过相关部门认可，为了便于施工选择签证方案，即可认为方案不合理，不予认可。实际造价根据改造施工组织的设计确认。针对签证当中措施费一项，若小区改造出现土方开挖、二次转运等情况，要将土方开挖、土方平衡以及土方外运等问题全面考虑其中，由施工单位体现在招投标报价当中[6]。

4 结语

综上分析，随着城市更新进程的不断加快，老旧小区改造项目由于城市更新重点组成部分，对于此类项目造价管理便于承包方、发包方对于造价合理控制，为同类项目造价计算提供支持。经过本研究可以得出改造项目选择计价定额方式算造价，存在招标阶段中标价远低于项目实施阶段产生费用，特别是人工、机械、安全施工等费用严重超标，容易导致承包方和发包方出现费用方面纠纷，在投标阶段有流标和废标现象出现，加上项目落实困难，影响老旧小区改造工作进程。利用计价定额方式，是根据常规条件下对机械和人工消耗量进行计算，考虑老旧小区改造项目由于施工环境、工艺运用以及施工条件等与新建项目存在差异，因此，计价定额难以将改造工程真实消耗体现出来。人工费、机械费在具体施工阶段实际效率也难以达到新建项目效率，施工过程低效，相同工序收入的人工和机械较高，导致二者费用存在差别。在造价控制方面，建立功效估算模型，对小区改造阶段影响机械功效、人工功效因素采取主观量化，得到各个影响因素权重，获得机械功效、人工功效系数，为老旧小区的改造项目具体成本消耗进行计算，得到合理的结果，通过修正各项费用，确保修正以后能够真实呈现项目建设实际费用，运用其他造价控制措施，达到老旧小区造价管理和控制要求。