构建房地产发展新模式突破点在哪里？

◎文 杨宏生 王彤旭 马文博

最近举办的中央金融工作会议（以下简称会议）提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

多位业内人士表示，会议释放出一系列重大信号，为房地产业指明了新模式的发展方向。

民营房企压力有望缓解

“会议对于房地产的相关表态仍较为积极，延续了一年多以来房地产政策不断放松的路线。”五矿证券宏观首席分析师尤春野表示，近两年，一些民营房地产企业融资压力较大。房地产是重资产、高杠杆行业，融资持续受限，相应的风险也自然难以化解。预计未来自上而下的政策推动将有助于缓解民营房企的压力。

今年以来，新房销售整体偏弱，1—9月全国商品房销售金额同比下降4.6%，对房企现金流形成持续压力，民企销售表现明显弱于央企和国企。中国国际金融股份有限公司研究部（以下简称中金公司研究部）发布的报告显示，会议提出的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”对于稳定房企现金流、缓释房企信用风险尤为关键。

建诚晟业联合创始人、总经理苑承建对记者表示，现阶段房地产市场依然处于调整之中，在支持房企融资方面，会议特别强调“不同所有制”的企业要一视同仁，在年底偿债、贷款还款和交房多个高峰期叠加的时期，有利于房企恢复或者保持正常运营，稳定社会预期，促进房地产企业和行业健康发展。

加快“三大工程”建设

此前，住建部部长倪虹表示，保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设是新时代建设领域的“三大工程”。

会议指出：“加快保障性住房等‘三大工程’建设”。尤春野表示，近期，国务院通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，此次会议再次提及保障性住房，反映出“三大工程”是对冲当前房地产行业下行的重要手段。在一些房企深陷债务危机、居民购房意愿不高的背景下，“三大工程”是支撑房地产投资的重要力量，有助于缓解房地产投资过快下行的压力。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，此轮房地产下行周期从2021年7月开始，房地产投资与销售均表现低迷，对产业链上下游带来较大冲击，个别房企现金流风险逐步显现。会议提出“构建房地产发展新模式”，未来部分城市需求端政策有望进一步放松，土地供应也有望进一步增加，从而带动市场预期改善。

中金公司研究部报告显示，各地住房需求支持政策或仍需继续发力，“三大工程”建设将是工作重点。一方面，今年9月各地出台的需求支持政策的频率和力度均达到本轮周期以来的峰值，但仍有一些地方留有不同程度的限购要求，政策或仍存在调整空间；另一方面，此次会议提出要加快“三大工程”建设，可能成为明年拉动投资、改善销售的有力举措。

加强监管化解风险

此次会议提出，要构建房地产发展新模式。首创证券房地产行业分析师李枭洋表示，推动构建发展新模式，能够让商品住房回归商品属性，促进稳地价、稳房价、稳预期，最终推动房地产业高质量发展。

为何要构建新模式？粤开证券研报显示，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，近几年房地产领域逐步暴露出一些风险，房企通过“高周转、高杠杆、高债务”实现野蛮生长，部分地方监管部门未严格执行预售资金监管制度，房地产市场存在部分投机炒作行为等，因此要构建房地产发展新模式，促进金融与房地产良性循环。

那么，如何化解风险、构建新模式？粤开证券研报认为，一是要做好“保交楼”工作，加强对房企的预售资金监管，防止期房烂尾，保障购房者的合法权益；二是要防止健康房企出现流动性紧张，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求；三是要提振居民购房信心和需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求；四是要加快“三大工程”建设，既能对冲房地产投资下滑，又能改善居民居住条件。

值得注意的是，在此次会议对房地产金融的表述中，特别提及“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。在易居研究院研究总监严跃进看来，这句表述是首次出现，所以信号意义非常强。“此次提及的金融监管也涉及资金监管，说明此类制度必须健全和牢固，以确保房企经营稳定。”严跃进说。