浅谈绿色建筑经济效益对房地产开发的影响

赵小瑚 孝义市自然资源局

气候危机发展形势危急刻不容缓，传统建筑思维难以迎接气候环境恶劣变化带来的挑战和我国“双碳”经济发展目标。“绿色建筑”概念在人类对自身过度改造自然行为的反省和科学技术不断进步的发展中被提出。绿色建筑从设计到建造的全过程充分考虑到气候条件、地理环境、日照条件和人文环境多方面影响因素，可以因时制宜因地制宜地根据不同的自然环境因素，结合人类生存发展的需要灵活应对气候变化的挑战。绿色建筑秉持可持续发展的基本原则深化绿色平衡的发展理念，在整体设计上讲究科学、合理地融入大量生态环保的想法，在视觉和居住使用的体验细节上向大众传播可持续发展理念[1]。在低碳经济发展模式下绿色建筑肩负起建筑行业节能减排的使命，同时也改变了房地产企业的发展方向，本文主要围绕绿色建筑带来的经济效益对房地产开发的影响。

一、国家财政政策对绿色地产的支持

（一）国家政策对发展绿色建筑的指示

2021年12月中央发布的《关于推进中央企业高质量发展碳达峰碳中和工作的指导意见》中对各大央企地产企业提出了发展绿色建筑的要求和指示，央企地产企业作为改革和发展的先锋率先投入到绿色建筑发展事业上来，在地产企业遭遇寒冬的时期，将绿色建筑作为今后地产开发的突破点进行重点建设。

（二）各级地方政府扶持政策

在国家“双碳”目标指引下，各地方政府纷纷出台了绿色建筑补贴和政策奖励支持，我国对绿色建筑的政策奖励已经进入高质量奖励阶段[2]。国家大量的财政补贴展示了发展绿色建筑的决心，降低了各大地产开发企业开发绿色地产的成本，使其在激烈的市场竞争降低综合成本获取价格优势，占据房地产销售市场上的一席之地。绿色建筑的评价标准为“使用耐久，健康舒适，生活便利，资源节约”，按照以上四个标准将绿色建筑标识分为四个等级，即基本级、一星级、二星级、三星级[3]。在最新的北京市绿色建筑政府补贴政策中，给予二星级标识补贴项目50元/m2、三星级标识补贴项目80元/m2、单个项目奖励最高达到800万元的强力补贴支持。在上海市建筑节能和绿色建筑示范项目专项扶持办法中规定二星级运行标识项目可获得50元/m2的补贴，三星级运行标识项目可达到100元/m2的补贴。

（三）标杆节能减排企业的行动

重赏之下必有勇夫，前有秦代商鞅变法时的“徙木立信”，今有“双碳”目标下的企业奋勇争先。一列的政府补贴和政策支持激励，各大房地产企业纷纷响应国家号召开始绿色建筑规划和实施。2021年上海地产集团首次成立了首个绿色共同体-闵行区绿色开发联盟，在2021年底该绿色共建联盟完成了584个项目的环保共治，其产业项目在2021年的产能耗值仅仅只占上海市规模以上企业产能消耗均值的1/5，作为地产开发企业实行“双碳”目标的标杆，在全行业积极发展绿色建筑道路中起了积极的促进作用。高效的补贴政策激起地产人实施绿色建筑的热潮，而绿色建筑的低耗能和高质量又带给地产开发企业良好的市场反馈。地产人作为建筑行业的主角首先从思想意识上认识到绿色建筑带给企业的经济效益，才能从实际行动中去真正贯彻落实绿色建筑的理念和实践方法。

二、金融领域对绿色地产的支撑

（一）金融支持文件的发布

大力发展绿色建筑成为全球绿色经济发展的重要手段，绿色建筑也已经成为我国绿色金融的重点支持领域[4]。在金融经济领域国家发布的《绿色债券支持目录2021年版》中明确将绿色建筑作为重点发展支持项目，延续2015年发布版本以来对绿色建筑领域的大力支持，其中还对绿色建筑材料制造项目的帮扶做了更多详细的解释和补充。在2021版的绿色债券支持目录中，对于房地产绿色建筑材料制造项目说明和条件中显示可持续建筑材料包括节能墙体材料、节能玻璃、外墙保温材料等。同时也强调在适应气候特征和场地条件的情况下使用被动式节能设计方式来降低能源损耗，达到保暖、照明灯建筑需求。现金流一直以来是房地产企业发展的命脉，绿色建筑对建筑材料要求环保度高，技术投入量大，是资金和技术密集型项目。

（二）绿色债券对房地产企业的战略意义

“双碳”目标下金融领域助力节能减排，将房地产开发现金流难的问题引入资本市场，使广大普通投资者关注了解绿色建筑的同时也为企业开发绿色地产提供了有机血液，使得其得以顺利进行绿色建筑项目的建造和开发，让绿色建筑落概念地成为可能，推动了中国房地产向绿色建筑发展转型的新方向[5]。国家在金融领域为地产企业发展绿色建筑开了绿色通道，在所有的手续完备和地产企业本身资产负债率、净负债率和现金短债比指标都符合要求的情况下加快为企业进行发债流程审理提高审核效率。我国房地产信用状况目前还处于修复期，优质地产企业绿色债券的成功发行能够有效降低企业融资成本，有解决企业开发现金流困难问题，绿色债券的发行有利于其大力提升地产开发的品质[6]。用更节能环保的材料建造质量更高的住宅建筑，在人们对环保的需求和对居住质量要求越来越高的市场上更具竞争力。

（三）优秀绿色建筑地产企业代表

万科集团作为全国绿色地产开发首席，其绿色债券的发行获得金融市场普通投资者的大力认可，源源不断为万科地产发展项目提供资金来源。2022年6月万科在上海青浦区的大型T0D项目万科·天空之城项目上其对土地进行高效利用，实施绿色建筑方式，在绿色环保道路上的积极探索实现工作、生活与自然之间的有机结合，获得了美国绿色建筑委员会授予LEED金级预认证的认可。万科近年来大力发展绿色建筑，在绿色环保材料和建筑技术上的投入巨资，建造高级环保绿色健康人与自然相协调的品质住宅项目获得广大市民的青睐，万科出品建筑在市民中的评价有口皆碑。万科绿色债券的成功发行保障了其在绿色和环保上的投入，而绿色和环保又成为万科在地产行业出奇制胜的王牌，在地产行业不复当年鼎盛气象的情况下依然可以保持企业的健康向上发展。

三、房地产企业发展绿色建筑价值分析

地产企业在开发建筑全过程的所有活动可以分为基本增值活动和辅助增值活动[7]。

（一）绿色建筑的规划设计

地产企业的基本增值活动包括项目的前期的规划设计阶段，在此阶段要完成绿色建筑项目的风格设计使之与自然环境相协调，还要考虑人文环境因素即消费者的偏好和习惯以及融合现代化智能科技。在项目开始前对选址地区进行地质勘探，风速测评，日照辐射时间和角度以及地势地形上的迎风和背风等自然条件考察。在建筑材料使用上考虑外墙结构的保温层的设计和低导热性能材料的使用，减少我国大部分地区因为夏季降温冬季保暖而大量使用高耗能设备的情况。在建筑布局上考虑自然采光和通风，考虑建筑的进深和门窗设计布局问题，最大限度的利用自然条件达到舒适的室内居住环境。同时根据各地自然条件的不同充分利用太阳能发电、风能发电、地热发电能可再生能源的发电模式，尽可能地降低对传统能源的依赖，这些是在项目开展初期就要考虑的因素。在这一阶段所考虑的环保材料的耐久使用和有效自然条件的利用是用长远和发展的眼光看待问题，节省了后期房屋建筑在房屋修缮和居住舒适度上的花费，良好的居住体验可以为企业带来良好口碑，良好的口碑是企业的无形资产。

（二）绿色建筑项目管理流程

地产项目的基本增值活动还包含项目管理，其流程管理分为项目的招投标阶段、施工建设阶段以及工期控制和项目验收阶段。在此阶段要选择在绿色建筑行业有良好品质施工单位进行合作，保障建筑项目绿色建筑的运行标识划分等级和施工质量，严格按照国家绿色建筑标准进行施工。品质是地产企业立足于市场的基石，绿色建筑作为房地产开发的一大卖点更要在质量上进行严格把关，让消费者愿意为高质量绿色环保建筑付费。赢得市场认可是企业在市场生存的关键，只有如此绿色建筑才能真正带来经济效益促进企业稳步发展。万科在其地产开发项目管理中不断进行工业化建造体系的迭代升级，保障项目品质的基础上降低对能源的消耗，其项目管理体系不断精进已经应用到大型复杂工程项目上，为大体量建筑项目节能提供了系统化管理方式。

（三）绿色建筑材料和采购与管理

地产项目的辅助增值活动包含材料采购于管理。绿色建筑材料采购上根据国家政策有相关的补贴和支持，在这方面可以减少在建筑材料上的投入。例如万科集团在进行建筑材料采购时推行只采购绿色建材的模式，发起绿色建筑材料供应链管理活动，推动了绿色建筑材料标准更新和质量升级。除此之外实行集团主采购，分公司辅助采购的方式，避免重复采购节约人力物力资源。在“全生命周期管控”的绿色建筑理念下对每个项目环节制定相应的“绿色”标准，量化绿色节能的管控目标。千里之堤毁于蚁穴，正是在每个环节上的细节管理才避免了建筑项目在后期建筑过程中出现大的差漏导致不必要的麻烦和损耗，为企业节约开发成本。每一平米建筑相对成本的节省带来整个建筑项目绝对成本的显著降低。

（四）项目售后服务阶段

绿色建筑在项目建成后的售后服务阶段对项目自身的商业价值也有很大的加成效果。凡带有“绿色”符号的产品本身就比同类产品有更高的市场价值。“绿色”等于健康，人们对生活品质的追求早就不限于满足基本的生存需要，而是更多精神层次的享受。在绿色建筑项目的售后服务中为业主带去更多更便捷的节能服务不仅是生产生活所需，更是现代化智能化的标签。绿色建筑是被动式和主动式节能的有机结合，在利用有利的自然条件基础上充分发挥人类的主观能动性节约能源。再以万科为例，在整个2020年万科通过其完备的系统化信息管理服务方式，通过科技手段对住宅项目商业运营状况进行监督，通过对数据的诊断改善运行模式使得用电量降低了10度/m2，全年累计节约的电量可为一栋30层建筑所有家庭提供3年用电量，实实在在的绿色节能数据满足了万科业主对环保的精神需求。这是利用科技手段进行能源节约的真实案例，良好的绿色节能售后服务也让万科地产牢牢地站在绿色建筑行业的龙头地位。万科集团商业嗅觉灵敏，对绿色建筑的发展走在行业前列，绿色建筑为其创造了良好的经济效益助力了万科地产版图的扩张和行业地位的巩固[8]。万科珠玉在前发展绿色建筑带来的种种好处也会引领着整个绿色建筑行业向快向好发展。

四、结语

发展绿色建筑的房地产企业转型的新方向，在低碳经济发展模式下，国家财政政策的补贴，各级地方政府的大力支持以及金融领域发展绿色建筑融资都为房地产发展绿色建筑事业提供了良好的助力。对于地产开发企业来说，绿色建筑的发展面临更多的机遇，传统地产行业经过变革已经经历了行业大洗牌，还处在行业出清的状态中。在这次时代的大变革中所有的地产企业都在寻求安身立命之本。在“双碳”目标的指引和人们对绿色建筑质量的现实需求下，资本的逐利性会将所有资源集中到发展绿色建筑行业上来。当各科研组织在不断加深对绿色节能环保建设材料的设计开发，各级地方政府在绿色建筑上的政策扶持和优待以及各金融领域加强对绿色建筑的资金引流时其形成的有机连锁反应带来的整体社会经济效益集中到地产开发企业上，必然会带给房地产开发一次新的生命。