房地产工程预结算审核保质高效策略探讨

吴水真

（福建保利投资发展有限公司，福建 福州 350000）

房地产项目数量逐渐增加，建筑规模、工艺体系逐步完善，表现出工程量大、工艺环节错综、质量规范严格、前期投入数额大等特点。预结算审核工作，是房地产项目开展造价控制的重要流程，需引起相关单位、工作人员的高度重视。新时期视域下，完善预结算审核体系，给出有效的提质增效措施，具有较高的研究价值。

1 预结算审核的重要性

房地产项目周边情况较为复杂，含有多重工序规范与要求，社会、环境、人员等各类因素，会形成造价变化问题。多数房地产项目表现出工程时间不充足、工序任务繁复、技术先进性较强等特点，相应增加了造价控制的困难性。为此，拟定房地产项目的成本控制目标，积极落实各项造价控制工作，有效去除非必要支出项目，增强房地产项目的施工效益，积极展现预结算审核工作的资金管控价值。预算工作以项目整体为视角，进行工程方案的预算管理。结合工程实况，出具预算方案，作为造价控制的参考点。审核工作是针对预算方案的各项资金需求，进行成本审核，分析成本使用的必要性。房地产项目开展各项审核工作，需融合于项目全环节，确保预算全面、审核无遗漏。

2 预结算审核的关键点

2.1 工程量

审核项目以工程量清单为主要依据，保证造价计算的准确性。工程量清单内容，需保证清单内容全面、清单条目细致、工程量拟算精确，防止出现漏算、错算等失误问题。审核工程量，需遵循计价、计量等规范内容，要求审核主体具有较强的图纸分析能力，准确找出图纸问题。为此，核实工程量的过程，要求审核人员到达房地产项目现场，有序完成工程勘察，参照工程方案、前期规划图纸等内容，分析工程潜在的风险问题，给出准确、详实的审核结果[1]。

2.2 费用

房地产项目前期筹备的各项工作，逐一明确费用类型、价位范围，作出相应审核。核对定位费用，关注定额套取的正确性，保持定额内容匹配于工程规划。确保定额换算的核对质量，查看定额换算的规范性。准确计提规费、措施费等数额，进行规范计取。检查监督取费资料内容，保证取费率设定的规范性，防止出现偏差。审核用工、材料各项成本，需参照造价管理的各项规定，结合市场价位的变动情况，增强造价控制效果。

2.3 结算

结算是项目各类成本进行确定、对比、审核的工作方法，此工作项目应保证结算操作的标准性，保证结算数据契合于招标文书、合同约定的对应参数。工程设计工作，要求设计人员完整查看施工文件、单位资质，保证各项文本内容的真实性，防止文本造假问题。积极核对各项工程量的成本数额，排查工程量拟算差错。项目进行期间，需结合图纸方案、工程规划、预算结果，对比真实发生的成本数据，联合项目管理小组，评价工程操作规范性。实际结算环节，结算人员需规范去除未进行的子目，联合管理组共同分析未进行项目的原因。房地产项目中，如若发生设计变更，结算审核人员应依照规范规则，逐一核实变更事由、变更具体方案等内容，确保变更评估内容的完整性，并在变更文件完善的基础上，给出相应的结算处理。

3 以总包施工图预算转总审核为例

从各方角度阐述在各种限制条件下，如何顺利开展施工图预算转总工作，并且管控得当，保质高效地完成施工图预算转总，并且在各个环节穿插需要关注的要点。主要分三个部分：一个前提、四方管理、五个要点。

3.1 加强图纸管理

总图报批—单体报建—节能审查—施工图审查—消防审查—二次深化—基准版图纸。技术部做好施工图预算转总图纸的审批、下发及封存：施工图预算转总图纸必须经过审批流程固化，下发的图纸必须注明是施工图预算转总图纸，避免图纸被后期版本覆盖。

3.2 建立四方管理体系

3.2.1 总承包方管理

（1）了解总包方商务管控模式：模式不同对施工图预算转总进度影响较大。模式一：商务人员全部外包；模式二：商务负责人为公司自己人，其他算量人员全部外包；模式三：商务负责人及算量的人全是自己人。以上情况：对甲方最好的管控模式就是第二种（算量人员不是问题，可以确保进度，商务问题，商务负责人可以自己拍板）。（2）提前告知厉害关系：让总包积极配合，关注报审要点，配合图审及二次深化（部分图纸如铝膜图、ALC图由总包深化完成）。①进度配合告知 ：总包合同中都会对总包施工图预算转总总包配合完成时间有明确的要求，而且如果一旦延迟，需按合同约定进行罚款。在施工预算转总开始之前，需要跟总包强调这一条款，引起其重视；②超报违约扣罚告知：一般总包合同中都会对于超报审减违约有明确的要求，如审减超10%需对总包进行扣罚。故需提前跟总包交代清楚，避免出现较大失误，出现较大审减，导致总包承担较多超报违约扣罚。（3）施工图预算转总计划要与总包达成共识，以免总包觉得强压推进此项工作。需跟总包沟通算量人员配置数量，整个计划与总包商务负责人取得共识，共同按计划推进施工图预算转总工作。

3.2.2 技术部协调

转固工作在基准版图纸基础上开展，注意成本人员一定要提出相应要求，严禁过程技术改图，整版图纸进行覆盖，导致图纸管理混乱，所有修改的地方必须有明确标识，并且做出相应说明。

3.2.3 咨询公司管理

（1）明确施工图预算转总的各项节点：在施工图预算转总开始之前向咨询公司明确预算提交节点，对审完成节点，成果确认节点。（2）沟通预算人员配置：预算人员的配置需要根据施工图预算转总进度计划，结合总包预算人员配置情况，来相应确定咨询预算人配置标准，保证总包进度和咨询进度基本一致。（3）强调施工图预算总体思路：施工图预算转总的主要目的是图纸上有以及承包范围内的总价包干，应该总包得的，一定要给。但是如果咨询不了解这个情况为了审核金额减少，拿更多的咨询费，就会出现：①总包漏报，咨询不提，后期总包拿出来扯皮；②某些构件图纸上有但无节点详图无法算量，咨询不提答疑，也不予计算；③图纸间相互矛盾，咨询提出答疑，直接按照金额少的图纸进行计算，后期总包扯皮。

3.2.4 项目工程部管理

（1）告知利害关系：事前与项目工程部沟通界面答疑、施工方案的进展对施工图预算转总图纸的影响，对总包施工配合赶工积极性的影响，以及对整个项目节点的影响。让项目工程部重视此事并且主动与成本条线互动。（2）梳理施工方案：与工程PM 梳理并预判施工方案审批节点，方便施工图预算转总工作进度进行合理穿插。

3.3 过程管控要点

3.3.1 召开图纸审核会议

施工图预算转总初稿图纸，计划等基本齐全以后，项目层面召开一个启动会议，把总包施工图预算转总当做一个小型项目来实施；启动会代表项目正式开始，表明整个施工图预算转总工作是一个有目标、有思路、有方法，有计划、有节点、有分工合作的项目。

3.3.2 明确审计操作流程

明确标准建筑做法：定时更新公司标准建筑做法，如与图纸做法冲突需与标准做法对比汇编，以标准做法为主根据项目特殊情况形成项目做法并经相部门会签；明确各专业界面划分：“各标段界限划分”和“各专业界面划分”要签字确认。

3.3.3 加强答疑环节的成本控制

（1）把控提问质量：提问要做到有业态、有楼栋、有楼层、有部位、问题完整，可追溯。例如，某个转总咨询提问：厨房烟道处是否需要水泥砂浆粉刷。技术回复：需要；事后发现：不知道指的是厨房成品烟道外侧还是安装烟道之前墙面，问题不完整，无法追溯。除当事人知晓外，其他人均无法从问题本身得知是什么问题。（2）把控提问频次：尽量分阶段集中提问，有条件采用答疑会形式。例如，某个转总由于图纸问题众多，咨询每两天提出一次答疑，导致技术部同事大量时间在协调答疑问题，怨声载道。（3）把控提问格式：区分专业，格式统一；之前有个转总由于咨询，总包每个端口提问的格式不一致，导致同一施工图预算转总成资料最终汇总的答疑异常混乱。（4）把控答疑出口：所有线条（工程和技术）答疑，出口均应在成本；避免由于其他端口直接回复给咨询公司，导致最终成本汇总文件有遗漏。（5）把控回复质量：所有线条（工程和技术）答疑，出口均应在成本，成本应对其他端口的答疑进行初步审核以后再统一发送给咨询；工程、技术的任何回复都应经过成本初审以后再提供给咨询，以免造成不必要的成本增加。

3.3.4 开展各类成本分析

分业态、分楼栋，分楼层；比历史，比限额，比目标成本。（1）分业态：不同业态，指标不同，后期便于同业态不同地块成本指标对标分析。（2）分楼栋 ：便于区域相同或者相近户型的楼栋进行含量指标对比，避免不同咨询人员计算，含量指标偏差较大的情况。（3）分楼层：标准层不同楼层指标进行对比分析，如果出现某一层含量指标跳动或者偏差较大，应找出相应的原因 ，避免咨询工程量计算或者汇总失误。（4）比历史：同业态的指标与历史项目进行对比，如果有较大优化，则提炼相应优秀做法，如果含量偏高，则应找出相应原因。（5）比限额：对于正常业态，公司都有相应的限额指标。施工图预算转总成果应将含量指标与限额对比，看是否在限额指标范围内，如果不在，则接下来应有相应的优化动作。（6）比目标成本：施工图预算转总的金额和含量指标与目标成本对比，要看目标成本是否超限，目标成本含量指标设置是否合理。

3.3.5 编制预算报告

施工图预算转总报告编制的关键要点所有正常的指标都有相应的表单体现，除了常规的描述，施工图预算转总报告应重点体现特殊事项：（1）双方争议事项的处理方式及处理结果；（2）未解决的争议事项涉及到事项说明，原因，金额，后续解决思路；（3）与目标成本对比超支结余的原因说明；（4）合同外定价的相关组价依据及说明；（5）指标高低的异常的解释工作；（6）成本归口特殊说明，不同业态共用部分成本归口说明，成本指标归口的特殊说明。

3.4 审计工作要点

（1）主动跟进图纸进度。（2）做好四方管理（施工、咨询、技术、工程），五大要点（转总启动会、明确做法界面归口、把控过程答疑、复审分析、转总编制要点）。（3）主动总结与复盘：形成系统化的管控思路。（4）主动分享：个人的经验有限，团队的经验无限。（5）避免跳坑：一个团队不同的成员，不要在同一个地方跌倒。

4 结语

综上所述，当前房地产工程存在不断向前发展的过程当中由于种种因素影响预结算工作，只有搭建预结算标准化管控体系，辅以更高效的工作模式，才能使工程预结算审核工作保质高效的完成，只有这样才能适应企业的高速发展。