既有商业街立面更新改造研究——以南京湖南路改造工程为例

顾鸿时 顾泽宇 林晓东

南京工业大学建筑学院 江苏 南京 211816

引言

湖南路位于南京主城北部，作为曾经南京最繁华的商业街区，随着城市发展进程的推进，商业业态与市民消费模式发生变化，原有的商业模式已经不能适应新的需求，湖南路已成为名过其实的商业次中心，而其著名的狮子桥美食街更是百废待兴。

1 湖南路传统步行街区立面现状问题分析

1.1 与城市快速发展之间的矛盾

1.1.1 缺乏远期弹性规划。网购，直播带货环境大爆发，对线下经营模式造成了很大的冲击，使得消费者们对于线下商业街区本身的趣味性，体验感要求更高，而湖南路商业街原有的空间尺度、单一的功能设置、交通容量、运营模式已经不能满足现有的需求。

1.1.2 人文关怀意识不足。湖南路原有的商业街区虽然有较为宏大的叙事场面，但却缺乏了最基本的人文关怀，建筑的空间尺度与使用者的心理需求被大量忽视，主要表现在：为了获取最大的商业面积而减少公共厕所和休息设施的数量，大量公共空间被迫缩减，甚至在步行街中央的空间，也因各种小摊小贩占道经营而被侵占。步行街两侧的商铺为了扩大面积大多紧邻道路布置，缺乏室内外的过渡空间，给人巨大的压迫感，严重影响人们的购物体验。

1.2 步行街区现状整体评估

1.2.1 建筑立面色彩搭配不协调。湖南路商业街两侧建筑色彩缺乏统一规范，经商家各自更新粉刷之后，建筑色彩繁杂，各自为政缺乏呼应关系。一些商铺为了吸引客户眼球，使用出挑的色彩，与整体环境格格不入。一些建筑由于建设年代久远，局部出现老化现象，粉刷脱落，墙面污渍，加上雨水冲刷，整体色彩略暗淡，呈现衰败的感觉，缺乏生气。

1.2.2 建筑造型多样，风格不统一。随着时代的不断进步，人们的审美也发生着改变，传统的城市商业街区风貌与人们不断前进的审美观出现了极大的矛盾，过去的人们盲目的追求新、奇、特，在湖南路街区中揉进过多的风格元素[1]，立面形象百花齐放，让人眼花缭乱，缺乏整体感，与商业街区内理应达到的连续建筑景观效果相差甚远。

1.2.3 立面缺乏层次性。立面缺乏层次也是湖南路缺少客流的重要原因。一般来说，商业街应该虚实结合，重点突出店招或者商品售卖的区域，例如底层常用橱窗，使得消费者一目了然，而辅助用房等可以采用实体墙或普通小窗来代替。比较经典的案例就是北京三里屯太古里，主打潮流时尚标签的太古里多用分割彩色玻璃进行立面处理，对于太古里中的每栋单元体建筑，都由商户自己决定，邀请不同的建筑师进行参与设计，这样每栋建筑又不尽相同，于统一中富含许多变化，使得建筑的层次一下子就体现了出来，而湖南路由于年代久远，很多立面单调乏味，无法体现出商业区域浓郁的商业气氛。

除此之外，我们通过走访调研业主，还发现了诸如渗水，隔音等各种问题，但是经过统计发现，上述问题是业主们反应的以及我们实际走访过程中发现的最为急迫的和亟须改造的重难点，所以，其他问题在此就不再一一做详细阐述。

1.2.4 店招悬挂杂乱。店招在街区氛围营造以及特色的街区立面效果中充当了重要的角色。湖南路道路两侧商业店招均由店家自发设计和布置，难免存在杂乱的问题。街区内，老牌商家重视品牌效应，其店招都经过精心设计，但大多各自为政，没有与湖南路商业街的文化氛围相融合，新兴的小商铺为了吸引消费者注意，则使用尺寸夸张、色彩各异的店招。其次招牌的内容也各不相同，甚至千奇百怪。这些店招存在的问题都严重影响了步行街的和谐统一和文化内涵[2]。

1.2.5 公共空间占道经营，缺乏休息场所。狮子桥内街中央原本宽敞的街道被堆置各类散铺，拥堵不堪。街道两侧除了个别的雕像小品之外，很少有其他的景观设施。在改造的过程中，应当着重考虑街道的贯通连续性，将道路中央的违章建筑拆除，引入景观元素丰富街道的空间效果。

1.2.6 用地混杂。湖南路商业街区的发展是建立在原有居住和军事用地不断置换的基础上的。大量的商业利用的是底层的门面房，再加上还有许多住宅用地没有置换，使得用地与使用结构显得凌乱混杂。

2 湖南路商业街活力改造设计探讨与实践

2.1 改造原则

2.1.1 弹性化的设计原则，以旧为新。清华大学吴良镛院士曾经在《北京旧城与菊儿胡同》中写道：“按照城市的内在发展规律，顺应城市肌理，在可持续发展的基础上探求城市的更新和发展”。这便是吴院士提出的“有机更新”旧建筑改造理论。有机更新实质上是一种契合关系，协调建筑与城市过去、现在、未来的关系，同样，立面也需要有这种适应当下与未来发展的能力。很多经典的建筑，例如帕提农神庙、金字塔、故宫等，跨越千年，依旧熠熠生辉，与其经典的立面不无关系。

同时更新改造不是拆除重建，而是改进和创新。湖南路商业街改造应对原有的城市空间结构进行具体研究分析，将现代人文需求和原有设计进行有机的融合，以做到延续城市的文脉，满足市民新需求的目的。就湖南路商业街区中的旧建筑来说，其建设年限久远，情况较为复杂。首先，需要对原有建筑进行系统的分类排查，理清改造需求。将只需进行立面重新粉刷或清洗就能继续使用的和已经不能满足当今业态需求的区分开来，分别改造或进行结构性调整。

2.1.2 注重经济性，可持续发展。在实际改造过程中，建筑师总是面临紧迫的工期压力和有限的成本限制，可操作的地方受限较多。即要节约时间，又要节省资金成本，尽量用最简易的手法实现最大的设计价值，就要求以原有建筑为基础，因地制宜地增补与植入一些新的构件进行遮挡修饰[3]。在建筑风貌上，既有所保留，又做到推陈出新，同时还整合了原本零碎的空间，使其焕然一新。这种“与旧为新”的手法不需要大动干戈，便可使建筑面貌获得较大更新，体现出建筑内在属性的微妙转变，让人感到耳目一新。

2.1.3 人性化设计原则，注重以人为本。商业街的主体是购物人群。如何尽可能多地留住消费者，保证商业街能正常运转，避免出现衰败状况是改造的关键所在[4]。因此，消费者的行为与心理是改造者必须重点考虑的关键要素。例如新街口商圈的德基，底层多用大型透明玻璃幕墙，消费者可以直接透过玻璃看到内部的商品，给消费者高端上档次的感觉；再例如苏州观前街，多延续苏式建筑设计，立面多采用苏式古窗，消费者在其中可以感受到苏式风韵。而湖南路立面没有过多的特色，加之有多处破损，潜意识中给予消费者消极的心理暗示。

整体考虑建筑的形式、色彩、质感，使街区的景观、建筑的功能、商业氛围融为一体，创造良好的消费环境，以满足人们的不同的需求。休憩设施方面即考虑凳椅的高度尺度；坐面材料在不同季节的温感，舒适度；与邻者的空间距离等。绿植方面即考虑不同季节对行人造成的影响，比如夏季树木能否遮挡阳光，秋冬是否有过多柳絮；灌木较多是否容易造成蚊虫侵扰；公共卫生间的设施方面即考虑布置的数量及间隔距离，适当增大女卫生间面积比例；等候区的座椅设置等；景观设施方面即考虑铺地雨天防滑；雕塑锐角处理；水池外溅水与人行道的距离；路牙边角柔化等。

2.1.4 系统性原则。需将商业街作为一个复杂的动态系统来研究，以发展的眼光来进行设计。立面更新改造应该基于现有的街区环境，既有地域性，紧密联系环境，与其产生共鸣，又要有时代性，做到统一商业街街区风格，相互联系，相互映衬，以提供消费者更好的消费体验。

2.2 改造策略

2.2.1 开放式的街区空间形态布局。对于由多个界面围合而成的街区来说，往往最容易让人驻足停留，最引人注意的地方是其中的连接部分。湖南路步行街分别多个片区，分期建设，各个路口转角部分出现断崖[5]，应该对其重点修补重塑，保证整个街区的完整性、连贯性，将外部与内部流线串通，打破原有的消极状态。避免出现冷门区域，造成人流断层。

当然拥有适宜的街道，开敞的广场等良好的外部空间并不能等同于拥有了一条良好的步行街区。从步行街区的本质出发，需要有更加开放的建筑平面。类似于湖南路传统的封闭式消费街区模式将逐渐为时代淘汰，而开放式的具有空间渗透感的街区更能受到消费者的青睐。因此，湖南路底层沿街商铺在原有的结构基础上，打破砖墙结构设置大面积的落地门窗，增加店铺的展示面，使整个街区具有更高的互动性，可达性和通透性。

2.2.2 建筑表皮重塑。首先对湖南路既有建筑从年份、破损程度等几个方面进行分类整理。

对于建造年限接近且与周围环境融合较好的建筑通常无须较大的改动，只需要对立面进行清洗，或者采用新的材料通过现代化处理手法进行梳理。改善既有街区的建筑风貌，迎合现代消费者的审美需求，打造较好的商业街氛围。

而对于立面杂乱不堪，破损严重的情况，可以原有建筑的外面表上覆盖一层新的装饰材料。通过对其合理的设计，即可以为杂乱的空调外机进行合理遮挡，又可以为旧建筑形成新的立面肌理，通过新旧材料的组合穿插形成空间的凹凸变化，产生较强的层次和光影感，给人焕然一新的感觉。当然新的构件并不是脱离原有建筑，必须要尊重老建筑并且依托其中，产生新旧对比，并从中达到平衡。

2.2.3 协调临街建筑色彩搭配。改造中尽量保留原有色彩，对于与周边环境建筑色彩差异较大，以及色彩脱落的建筑，统一进行出新粉刷。在以整体建筑有统一色彩基调的基础上，辅以细部构件或者线脚的跳色处理，打破单调，使其产生变化[5]。

2.2.4 布置景观小品。高大的植被在遮风挡雨、净化空气的同时，还能调节整个步行街道的环境氛围，优化空间的层次，避免由于行人过多而产生的压迫感。

湖南路步行街区内街堆满了违规搭建的商铺，拥挤不堪，占用景观小品的位置，同时两侧商铺排布密集，在人流高峰期，整个街区具有很强的压迫感，那么如何在不占用大片场地空间的前提下，丰富景观小品。

在道路两侧设置高大的乔木，虽然可以形成阴影供行人休息交流，一共一定的灰空间，但是会造成视线上的遮挡，挤压道路空间的问题。因此在改造过程中，设计师在采用低矮灌木为主的景观带布置在街区中央，通过集中和分散的排布方式，提升街道整体景观环境的同时，为行人创造了丰富生动的购物流线，提升空间体验感。

2.2.5 统一广告界面。针对湖南路步行街区店招杂乱的现象，采取了统一拆除，整体规划的方式[6]。考虑街区整体环境，人流朝向等因素，因地制宜，从店招形态、尺度、色彩、布置密度统一考虑，但这并不意味所有的店招都千篇一律，缺乏特色，在限定的条件下允许店家添加自身的招牌元素，保持店招之间的呼应关系和其轮廓线的延续。

3 结束语

商业街的更新改造并非简单的“一刀切”工程，而是一项涉猎较广、要素复杂的工作，需要改造者找到旧建筑中值得保留的地方加以利用，再融入创新元素，在新与旧之中寻求平衡。随着社会的进步，人们的生活品质不断提升，消费者对于步行街的要求不再只是物质上的满足，更要求能得到精神上的满足。笔者希望从湖南路商业街活力改造项目出发，以问题为导向，探寻一些商业街区更新改造的方法。