城市更新与房地产市场的互动效应初探

文／骆孟齐 光控安石（横琴）资产管理有限公司 广东珠海 519000

引言：

在房地产市场的发展过程中，体现了市场与政策变化之间的联系，也展现房地产市场和城市更新在城市发展建设过程中的相互影响。要实现老旧房屋的更新，将城市环境有效创新，也要让城市发挥全新的职能，体现全新的活力。有必要根据人们的发展需求，采用合理的方式进行城市更新。而房地产市场则关系到城市发展经济，若房地产能够繁荣发展，有良好的发展形式，城市建设才能取得更好的发展地位。房地产市场对城市发展的质量高低有一定的决定性因素，也是城市经济发展水平的直接体现。城市更新是要将城市中的陈旧内容淘汰，以全新的面貌更新城市环境，为未来阶段的城市发展提供更加崭新的外在环境，也实现城市规模的扩大，促使城市建设发展的效率变高。本文从理论角度探析城市更新与房地产之间的关系，探究城市更新与房地产市场之间的关联性，促进相关问题的解决，目的是为相关研究提供参考依据。

1、城市更新与房地产市场互动效应概述

1.1 城市更新的特点

城市更新实际上就是将城市中的传统建造模式推翻，采用改建的形式更新城市环境，打造更加适合居住的城市状态。在城市更新中，需要进行道路规划和建筑的重新调整，满足现代化的都市发展需求。城市更新受当地的发展水平和经济社会的发展模式影响，在生活质量较高的地区，城市更新速度较快，也有着显著的变化。而在生活质量较低的地区，则有相中特点，这都能体现出现代化城市建设的具体特征。

我国城市更新的特点根据各地的探索进展，能够体现经典的“自上而下”特征，在发展过程中，经历了发展初期、起步时期、探索时期、提速时期等四个阶段，深圳、广州、上海等城市体现了城市更新的成熟状态。在形成过程中，有几种不同的特征：一是具有当地的特色，可能呈现不均衡的发展状态，跟随城市群体的流动而展现实际情况。二是有三种典型的更新模式，市场化更新、半市场化更新和政府主导更新。三是更新模式和经营对象基本一致，但是土地获取有多种方式。四是融资工作非常重要，要设立城市更新基金或多元化的融资渠道，重视多方主体参与，实现利益保障。

1.2 房地产市场的特点

房地产市场是针对与房产有关的商品开展的交易系统，在实际交易的过程中，也体现了对城市经济发展的重要影响。尤其在房地产市场的交易过程中，容易造就许多方面的影响，包括土地流通、房产流通、资金管理、劳动供应等多方面影响，这些影响要素便构成了整体市场，也会造就市场的波动变化，而市场波动也可能造成市场要素的转变。尤其要关注的是，房地产市场的影响因素也会对周边环境造成影响。在普遍情况下，人们对建筑环境的整体需求不断增加，要促进城市的快速更新，也会对房地产市场造就影响。

房地产市场主要包括以下四种特点。其一是经营对象不可随便转移，经营对象都为房产，也就是我们日常所说的不动产是固定而不可转移的，这导致房地产企业在具体经营过程中受到较大限制，经营对象受周围环境和整体发展情况的影响很大，房地产产品的价格昂贵，在资产转移的过程中，需要历经较长时间，很难充分实现与市场发展的脱离，房地产企业的经营成功与否，与当地发展形势和发展需求有极大联系。其二是业务项目的服务性质在房地产企业开发各种经营活动的过程中，所涉及到的房地产交易活动和各方面的不同模式，都需要经过大量谈判和协调，其中涉及到法律事务，也涉及到经营管理的重要内容，这都与房地产开发企业的经营管理活动有关。其三是资金密集与人才密集，在房地产行业的发展过程中，涉及到的资金流量较大，需要大量资金融入市场流动。房地产行业本来就是资金密集型企业，也需要依靠自有资金开展相关产业。其四是房地产企业在经营管理活动中需要根据行业发展规模的实际情况进行推断，行业竞争的主要范围为本地市场，也就是房地产行业的限制性因素较大，而流动资金则是来源于整体性竞争。

1.3 房地产市场对城市更新所起到的作用分析

1.3.1 自然环境

自然环境在出现城市更新之前，不会轻易发生转变，尤其是城市内部的中心区域和旧居民区，通常在相当长的时间内保持相同的结构与状态，在出现城市更新活动后，中心区域的土地价值会普遍升高，周边公共设施也会进行修缮与升级，包括道路系统、地下水网络系统和其他基础设施系统，都需要进行完善管理。由许多城市接连完成背街小巷的整治工作，促进河道整治和相关自然系统的环境整治。促使城市建设水平得到了有效提升，自然环境也展现了有效的改进，促使房地产市场的规模加大，购房需求增加，房价也持续增高，而财政收入的增加，也促使城市更新和城市建设效率提高[1]。

1.3.2 社会环境

要促使城市土地资源得到合理而有效的应用，要着重认识到城市更新的主要价值，要体现现代化城市建设的重要需要。有必要采用合理的方式进行城市管理规划，跟随当代的城市进化需求，促进城市改建，人们的思维模式和社会发展氛围也发生了转变。以往，人们并不希望出现大规模的变动，认为大规模的变动会造成生活的不安定。但随着时代跟进，在城市更新的过程中，人们感受到了城区土地合理开发应用的好处，也就对城市更新有了不同的看法。随着人们生活质量的提升，城市更新的发展需求也在不断变化。在进行落后区域的改建工作时，可根据本区域人员的具体需求和该区域能源或技术特点来进行开发，可以选择翻新整改的方式，也可以促进土地资源的利用再开发。要体现土地资源的利用价值，实现土地资源的合理开发，在后续城市更新活动中，也要完善各类生活设施，促进完善发展体现土地资源的有效价值。

房地产市场的需求量不断地提升，在城市更新中其主要的目的是对城市环境及城市功能进行改善，以此来保证其可以适应现代化城市发展的要求，在城市更新后如道路、绿化、交通的进一步改善可以营造更好的城市生活环境，而这不仅会推动城市本地人口在实际中对房地产的需求量增加，还会吸引更多的外来人口，而这些外来人口的停驻也造成房地产市场的更多需求。市场需求增加，房地产市场的交易更加活跃，带动城市房地产市场的经济内需。

1.3.3 人口状况

城市更新模式对城市发展也有重要影响，实现城市更新后环境会变得更加环保而亮丽，也能满足现代化的发展需求。近年来，城市更新既实现了生态环境的有效转变，也吸引了更多外来人口到当地来生活与工作，带动了房地产市场的发展进步，致使消费需求增加。部分城市本地民间资本丰厚，而周围城市也有许多人选择到当地来购房与定居，可见城市更新能够在一定程度上促进人口增加，也能促进人口流动性发展，实现对房地产市场的经济拉动。

2、城市更新与房地产市场的互动效应优化建议

2.1 政策与管理方面

近年来，中国的房价越来越高，在传统模式下，房地产经济属于经济问题，而目前阶段已经发展成为困扰民生的政治问题。国家更加严格执行房地产行业的管理制度，积极促进现代化的房地产供应管理工作，包括商品房市场管理和保障房市场管理，实现更加有效的权益保障。这在一定程度上会导致商品房的供需发展空间减小，也需要更多房地产开发商通过城市更新的手段来获取土地资源。房地产开发企业利用城市更新获取土地，进行土地的整体开发，促进土地的再开发，挖掘房地产市场的深度价值，并促进城市更新。更加显著的目标是要提升城市基础设施建设水平，实现美化环境为城市居民提供更好的生活环境，促进城市的现代化发展建设。要推动城市建设品质，促进现代发展水平的提升，就要根据城市发展需求，逐步实现房地产市场的管制[2]。

首先，要在城市规划过程中进行城市空间用地的重新划分，确保布局处于科学合理的状态。其次，要保证土地资源的有效利用，避免耗费土地资源，要满足开发商的具体需求，也要满足城市的良性运转需求。要促进房地产市场与城市更新产生良好互动，就需要政府给予一定扶持，包括政策扶持和资金支持，为相关工作提供完善保障。促进各地政府实事求是，根据当地发展实际情况，落实整体工作。政府要根据当前城市的发展状态进行城市更新政策的调整与完善，保证政策的预期性和有效性，在相对稳定的政策管理模式下，房地产的资本能够得到有效利用，也能促进城市更新与房地产市场的良性互动。

2.2 城市更新与房地产市场的协调

城市更新过程中，需要针对旧城区中的所有建筑物和中心区域都进行改建，包括历史文化区、商业中心区，进行各个区域的再开发以及保护工程，要真正实现对旧城区土地的合理开发，促进土地价值的提升。整治旧城区，最显著的是要实现对老旧建筑物和老旧道路的改建和修缮，还要进行其他不合理建筑设施的改进，促使整体建筑系统符合当代城市发展需求，能够提升人们的生活质量和舒适程度。而商业中心区原有的商业功能和相关设施不能匹配当迄人们的物质发展需求和精神发展需要，就要进行改建与开发，主要目的是为了促进现代商业功能的体现，要展现现代化的商业服务，利用在以往过程中并未充分发挥作用的商业资源。为了进一步提升土地应用效率，也进一步体现现代化的改建模式与有效作用。要进一步提升土地的使用价值和应用效率，也促进历史文化区的改进，在同步开展城市更新的过程中，既要进行土地营运模式的改进，也要促进文化建设。文化建设是城市发展的理念基础也是人们理念体系的具体来源。加强文化建设，也加强城市内涵的完善，在体现土地价值的同时，也实现文化底蕴的建设。

城市更新需要完善的政策管理模式和城市管理规划。城市运营过程中的内容，调控采取科学有效的管理方式，促进城市改进创新与房地产市场的有效控制。在城市规划背景下，为城市更新与房地产市场的互动效应提供有效机会，促进良好发展也提供一定的发展空间，推动城市更新与房地产市场之间产生良性互动，避免出现过度的消极影响。若城市生活水平得到有效提升，城市居民的幸福感和归属感得到显著增加，也能促使更多人来到城市内部定居或生活工作，房地产的市场需求得到了有效扩大，也促进市场经济的发展，对城市高速建设同样有重要价值。

2.3 城市更新与房地产市场的互动方式

房地产对城市更新有重要的应用作用，首先是推动了城市更新速度，促使在房地产开发的过程中，利用旧城区的改造方式，提升城市更新效率。许多城市在发展和建设的过程中，要跟随房地产的建设频率，也要依托房地产的发展，促进整体建设开发。在现代城市发展过程中，城市的发展必然与房地产市场有所联系，房地产市场的运营状态也体现了城市更新的实际状况。能够非常清晰体现房地产市场对城市更新起到的促进作用，也能展现二者之间的紧密联系。还能增加城市的融资渠道，能够为城市更新提供更加全面的资金支持，城市更新是一种消耗较大的活动，需要大量资金支持，需要投入足够的资金才能顺利开展工作。房地产行业体现了重要的经济支撑地位，在产业逐步扩大的过程中，增加了房地产税收收入，为城市更新的资金收入提供了更加广阔的融资渠道，也提供了更有效的资金保障[3]。

在城市发展过程中，房地产开发能够有效提升城市发展水平。房地产企业的开发工作与房地产市场息息相关，也与城市更新建设有紧密联系。可以明确的是，房地产市场是城市更新的依据和保障。在开展实际工作时，城市更新的有效手段是旧城区的再开发，现代化的城市发展是在实际进展过程中逐步发展到如迄规模，而在城市发展过程中，旧城区作为已有的资源，必然经过改造，成为全新的应用资源。做好旧城区的合理开发，能够促进城市更新建设和有效工作的进展。对旧城区来说，若能促进城市的有效建设，提升城市用地的应用效率，也能促进城市的有效更新。虽然旧城区阻碍了的城市发展，也造成一定程度的禁锢，但如果能实现合理的再利用，进行用地规模和用地功能的划分调整，便能优化城市环境，促使旧城区成为城市更新的助力者。另外，城市更新作为一种常见的活动，需要资金提供支持，也需要城市保障基本的资金融入，才能更加顺利地开展城市更新工作。房地产行业在尝试市场经济的发展过程中体现了重要作用，要促进房地产市场规模的更新，也要增加房地产税收，逐步扩充城市更新的融资支持体系，为城市更新工作的开展提供有效支持。

城市更新是对现代发展模式的促进，能够实现装饰更新，便是实现城市系统的规范化改建。对现代化城市进展有重要的促进作用，在当代的时代发展背景下，传统模式下的城市规划，体现了许多问题，这阻碍了城市现代化发展，需要进行整改与完善，才能促进整体工作的进行，要提升城市土地的利用效率，对旧城区的道路供水系统和绿化系统进行更加有效地改进与完善，改变原本的城市风貌，为现代化建设提供机会也促进城市环境的改进为创造和谐统一的发展系统贡献力量。将城市更新作为促进环境和谐的重要手段，也为城市土地的开发利用提供机会，从而使城市发展有更好的机会。可见，城市更新对环境改善和现代化建设的重要影响，可以使城市道路、绿化系统、交通系统得到明显改善，将原本道路拥挤的旧城区变为道路宽广的新城区，将矮小的房屋变为耸立的高楼大厦，促使城市环境更符合现代发展需求，也能吸引更多外来人口。外来人口的增加必然促进房地产市场的需求扩大，也为房地产市场提供更多的消费需求，拉动经济增长。

结论：

综上所述，城市更新与房地产市场在发展变化中会有一定的互相影响，也就是我们所说的二者之间的互动效应，既推动城市建设发展，也可能会导致二者之间出现一定问题，需要调整形成和谐的发展关系。要正确认识城市更新与房地产市场之间的重点联系，促进合理探究工作的进行，二者的互动效应不但关系到城市的建设发展，也关系到房地产事业的未来发展。在当代背景下，城市建设体系得到了有效完善，也促进更加频繁的城市更新工作，在此过程中，也展现了房地产市场与城市更新活动的微妙联系，逐步促进形成了一种特有的互动效应。本文以此为依据进行有效研究，并且采用合理的方式进行探究，找到二者之间的联系之处，加强研究，实现最终的有效价值。城市更新与房地产市场开发之间的影响是显而易见的，促进二者协调发展，才能发挥共同的有效作用。