房地产工程管理中存在的问题及优化措施

文／宁治宙 西安德盛和置业有限公司 陕西西安 710054

引言：

人们住房需求的不断提升，促使房地产工程管理的重要性逐渐凸显。有效的房地产工程管理能够在满足用户需求的同时，使企业获取最大经济利益，增强其在房地产市场中的竞争力。由此可见，房地产工程管理工作的重要性。鉴于此，要求房地产企业积极探究在工程管理过程中存在的问题，并制定针对性较强的优化措施，以增强工程管理的有效性，为企业发展提供有力支撑。

1、房地产工程管理及其主要内容

1.1 房地产工程管理概述

房地产工程管理主要说的是，对房地产工程整体建设过程开展的综合性管理工作。从其定义不难发现，其在内容方面具有广泛性，在具体流程上具有复杂性，因此对具体管理者的综合能力、素养以及技能的要求都相对较高。而管理者要想高效完成这一工作，需要将工程的设计、验收、质检以及施工等方面作为切入点，有效开展管理工作。房地产工程管理工作的开展目的主要是为了能够保障房地产项目建设的顺利完成，因此管理者需要明确这一工作的特性，如，复杂性、明确性、可行性以及协调性等[1]。其中，复杂性主要说的是管理工作的工作范畴非常广泛；明确性，主要说的参与工程的各方需要明确自身承担的具体责任和义务，以及可以行使的权利等。可行性则是说，管理工作需要严格按照工程实际来制定行之有效的管理细则和目标。协调性是说，参与工程的各方、各部门需要进行协调和沟通，以构成一个有机整体。此外，管理者还需要明确自身工作的开展重点和难点，主要包括控制信息的传递效率、控制变化因素、管理工作计划和人员、识别风险和隐患、监管施工进度和技术等。

只有在明确管理重点和难点的基础上，管理者才有可能对工程成本、质量、设计以及安全等可变因素进行有效控制，增强管理工作的有效性。

1.2 房地产工程管理的主要内容

就房地产行业来说，有效的管理工作能够为其长远发展提供强大助力，因此房地产行业需要充分意识到这一工作的重要性。在房地产行业的工程管理工作中包含的阶段和内容是非常复杂的，其中工程方案的设计居于管理工作的初始地位，工程整体都是依据设计方案展开的，甚至连房地产工程的造价，都需要严格按照设计方案进行，由此可见方案设计的重要性，因此在房地产行业，工程管理工作也包括方案设计，其主要目的是通过对这一阶段的管理来增强方案的有效性和合理性，保证后续工作的有序进行[2]。项目施工是管理工作的核心，由于工程的有序开展离不开各部门的沟通和协作，例如，开发部门主要负责办理工程建设期间需要的各种证件以及水电气的配置，采购部门则主要负责工程招标，成本部门承担工程投入成本以及预算的编制等工作。对施工阶段的管理主要包括对各部门工作的协调和对施工单位的管理，其主要的管理目的是增强工程资金使用的合理性，突出人资的最要性，密切各部门关系，最大限度减少部门冲突，保障工程施工的有序进行。工程验收也是管理工作的一部分，在进行项目验收的时候，需要企业严格按照国家规范和合同条款中的相关规定开展验收工作，以保证工程质量，杜绝不合格问题的出现，借助有效的管理工作促进验收工作的高效开展，同时，还需要及时开展与验收相关的测绘、检测以及竣工备案等工作。

2、房地产工程管理工作的意义和特点

2.1 房地产工程管理工作的意义

伴随房地产需求的不断增大，使房地产行业之间的竞争逐渐加剧，房地产管理工作的重要性逐渐显现出来。房地产工程管理的具体内涵是，房地产项目的管理人员借助与系统工程相关的看法、理论以及方法等，对房地产项目的建设和后期使用全过程开展的综合性管理，以增强房地产建设项目的经济和社会效益。房地产项目管理所涉及的内容是非常广泛的，并且工程周期相对较长，工序繁杂且环环相扣，对专业和技术的要求相对较高，因此要求企业具备较为完善的管理体系，管理人员也只有在对项目进行有效管理的基础上才能保证工程建设的顺利开展。可见，房地产工程管理工作对于房地产行业来说具有非常重要的意义：一方面，房地产企业能够依据自身发展目标，对工程管理要素进行全面有效地分析，以及时发现自身工作的不足，并适时做出针对性整改，以实现动态调整目的，保证各环节工作都能够严格按照管理目标有序开展，为工作效率的提升提供基础保障。另一方面，科学有效的工程管理工作，能够实现对工程施工期间各项技术和工艺的动态调整，在保证施工进度和质量的基础上实现既定经济目标，减少对各项资源的消耗，使企业能够有更多资金用于自身发展，巩固自身行业优势，提升企业口碑，为企业发展提供强大助力。总之，有效的房地产工程管理工作，不仅有助于增强房地产行业的经济效益，还能为项目质量的提升提供保障，进而保障房地产项目建设工作的高效完成，增强企业竞争力[3]。

2.2 房地产工程管理的特点

房地产工程管理工作具有自身特性，一是目标的统一性。房地产工程所涉及的内容是非常广泛的，工序是非常复杂的，因此只有在统一工程项目目标的基础上，才能够对项目全过程进行全面综合管理，以保障工程项目的有序进行。在房地产项目施工期间，其核心工作是在统一工作目标的基础上制定工程进度、质量以及安全等目标，以保证工程质量。可见工程质量是管理工作的核心，因此需要管理者增强自身质量意识，以增强管理工作的针对性，为管理目标的实现奠定基础。此外，房地产项目管理工作开展的另一个目的是为了保证项目资金的充沛，在管理项目成本的时候，要以增强企业的经济利益为目标，为社会的进步提供助力。可以说，房地产行业要想获得稳定持续发展，需要首先做好房地产项目的管理工作。

二是高风险性。在进行房地产项目管理时，往往会遇到很多危险因素，也就是说这一工作具有较高的危险性，并且这些风险是很难进行预测和控制的。房地产项目管理会面临的风险主要包括财务、管理、自然以及市场等，这些风险因素为房地产项目管理带来一定不良影响，甚至可能造成一定破坏。在房地产行业，由于投入成本的不断攀升，给房地产企业带来不可小觑的影响，因此要求房地产企业严格控制高风险因素，最大限度地减少其对企业带来的不良影响。因此需要房地产企业加大对房地产项目管理过程中可能遇到的风险因素的认知和重视。

3、房地产工程管理中存在的问题

3.1 缺乏完善的工程管理机制

在进行房地产工程管理时，工程开发发挥着重要作用，同时工程的开发工作离不开完善管理机制的支撑。工程管理机制的不完善，可能会给工程开发和建设带来一定的安全隐患。例如，在进行项目开发时，管理者可能会为了减少项目投入，节约人力资源，而有意识地减少工程配置，导致在工程施工期间的出现监管不足或者人才缺乏等问题，影响工程建设的顺利进行，进而诱发延误工期现象。

3.2 工程开发前期的准备工作不充足

在房地产工程的管理过程中会涉及到很多方面，受时间、资金以及环境等因素的影响，要求在项目施工开展之前做好相应的准备工作，并制定与之相对应的计划。但是，众多实践表明，大多数的房产企业都存在忽视前期准备工作的问题。在房产工程管理工作中，项目规划与管理是工程管理的起点，前期准备工作的好坏，包括资料、技术以及设施的准备等，在很大程度上决定工程施工能否顺利进行。由于很多企业都盲目追求开工进度，导致其忽视前期准备工作，促使在后期施工期间遇到的问题越来越多，最终影响工程整体进度。由此可见，在房产工程管理中，前期的准备工作是非常重要的，其不仅是工程项目的开端，更会直接影响后续施工。

3.3 工程造价存在偏差

在房地产行业，对工程造价的管控是减少投入，增强经济利益的有效手段。在房地产工程管理工作开展期间，普遍存在造价偏差问题，如果不能对工程的造价问题进行有效控制，必然会造成成本投入增加现象，进而引发地产市场的整体价格居高问题。如果房地产企业能够对造价问题进行有效控制，就能够在一定程度上减少工程投入，在保证企业收益的前提下实现房产价格的下调[4]。通过对工程造价的合理控制，一方面能够为房地产企业稳定可持续发展提供助力，另一方面还能够有效增强消费者的消费欲望。

3.4 工程验收不规范

现阶段，在房地产企业普遍存在只要管理人员或者工程监理高效完成自身工作，就可以忽视验收工作的错误认知，导致工程的验收工作形式化倾向严重，造成在房地产行业屡屡爆出工程质量不合格问题，在后期使用过程中严重影响住户的正常生活，一方面影响房地产企业的公众形象和行业信誉，另一方面还对房地产企业或者是施工单位的经济效益造成一定不良影响。

3.5 违反国家房地产行业的相关规范

伴随房地产行业竞争的加剧，部分企业为了能够最大限度抢占市场份额，增强自身行业竞争力，不免会出现错误的思想和行为，故意与资质不健全的单位开展合作，并要求承建单位能够在较短时间完成项目施工，而承建单位迫于企业压力，只能选择违反国家相关规范，在审批手续不健全的情况下开展施工，导致在施工期间经常发生被迫暂停的情况，同时会受到国家管理部门给予的处罚，而这一部分处罚资金需要由房地产企业和承建单位一起承担，这相当于变相增加企业投入。同时，有部分企业虽然选择与资质健全的单位进行合作，但是会以合同为依据要求承建单位追赶工期，导致不能遵照国家规定进度开展工作，促使在实际施工期间，施工不规范问题频发，为房地产项目带来一定的质量和安全隐患。

4、房地产工程管理中存在问题的优化措施

4.1 建立完善的工程管理体系

在我国的经济构成中，房地产市场的快速发展，为促进我国经济的平稳运行提供了有效助力。伴随城市发展水平的提升，其对房地产行业的要求也逐渐提高。为了保证房地产行业的长远可持续发展，需要企业建立完善的工程管理机制，并在不断的实践中，及时对这一体系进行调整和优化[5]。这需要企业在充分了解管理人员专业素养和能力的基础上，结合工程实际，合理进行人员的划分和岗位的配置，以保证在工程施工期间每一个岗位都能够有合适的人员补充，以将工程管理工作合理融入工程建设全过程，并在不断的实践中探寻更多更高效的管理办法，以实现管理体系与工程建设的互相促进和完善。

4.2 加大对工程前期准备工作的重视

在房地产项目施工期间，前期的准备工作会对工程进度、质量、成本等带来一定影响，因此房地产企业应该加大对这一工作的重视程度。在房地产项目的开发阶段，项目管理者、企业负责人以及施工管理人员需要对项目进行多角度全方位的考量，以探究其开发价值的高低，同时需要明确房地产项目管理和统筹工作的要点，主要包括项目所涉及的主要工作流程和对各流程实施的管理办法。只有在做好这几项工作的基础上，才能够保证房地产项目开发和建设工作的有序开展，实现工程进度以及成本控制工作的高效进行。

4.3 强化对工程造价的控制

房地产行业的盈利情况与工程造价之间存在很大关系，因此，在房地产管理过程中，管理人员需要有意识地加大对工程造价的控制。在房地产企业中，对造价问题的控制依据是工程目标成本，其科学与否，将直接决定其对工程造价控制效果的好坏，因此，需要企业制定科学有效的目标成本，以保证后续造价管控工作的顺利进行。在房地产行业，工程造价涉及的内容是多方面的，且在不同管理阶段其控制内容和重点是不相同的，因此需要房地产企业仔细探究不同阶段的控制重点，以增强造价管理工作的有效性。在投资以及决策阶段，房地产企业应该对工程项目的具体定位进行综合分析，为后续工作提供基础保障。同时，在对项目进行立项时，需要展开全面有效地调查，积极收集房地产市场中的各类信息，并在此基础上对项目成本以及具体利润展开预测。在进行造价管理时，工程设计居于这项工作的核心，在开展设计工作时既要合理控制建材消耗量，又要做好工程概算工作。此外，由于在每一个施工环节可能会出现突发问题，例如，方案的变更或是设计的变化等，这个时候只有在合理调整预算的基础上才能够实现对造价的合理管控。

4.4 加强对工程验收环节的管控

要想保障工程质量，需要工程管理人员意识到验收工作的重要性。对于房地产行业而言，其主要是为公众提供住房服务的。因此，要想增强项目销售量，首先需要最大限度降低其在消费者入住以后各种问题的发生频率，增强消费者认可度。消费者的认可是其销量的有力保障。这要求工程管理人员重视项目验收工作，在开展验收工作严格按照项目设计、合同规定以及国家相关规范等内容进行验收，确保可以及时发现不合格问题，最大限度降低安全隐患以及后续质量问题，为房地产企业在公众面前创造良好的企业形象，促使房地产企业能够走上一条高质量的发展之路。

4.5 严格按照国家相关规定开展工作

房地产企业要想在保证工程质量的前提下获取最大经济利益，需要企业负责人熟知国家相关规范，并要求施工管理人员在开展具体的工程管理工作时，做到有法可依，有法必依，以增强工程管理工作的规范性和房地产项目施工的合法性。同时，需要承建单位严格执行国家相关规范，在工程的开发、施工等环节严格依据相关要求进行施工，以有效规避资金风险，增强房地产企业的行业竞争力[6]。此外，工程管理人员应该能够熟知工程各个流程和具体工序，保障工程设计方案的优良性和具体施工技术的先进性，将工程进度以及成本投入控制在可承受范围之内，增强工程管理工作的有效性，保证房地产项目建设的成功。

结语：

综上所述，房地产项目管理是一项极其复杂和系统的工作，并与房地产企业的可持续发展密切相关。因此，要求工程管理人员从思想上意识到管理工作的重要性。针对在管理工作开展期间经常出现的管理机制不健全、前期准备工作不足、造价偏差、工程验收不规范以及违反国家相关规定等问题，工程管理者应该从构建完善的管理机制、加强对前期准备工作的重视、强化工程造价管理、加大对验收环节的管控以及严格遵守国家规范等方面入手，增强房地产项目管理工作的开展成效，促进房地产企业的长远发展。